Der Markt für Wohneigentum hat sich beruhigt. Das zeigt die am Dienstag publizierten Frühjahrsausgabe des Immo-Monitorings von Wüest&Partner. Das ist erfreulich. Seit Jahren warnt die Nationalbank vor einer Überhitzung des Markts und einem möglichen Crash, sollten die Übertreibungen weitergehen. Noch besser sind aber die Neuigkeiten für die Mieter.

Vermieter büssen an Macht ein

Am Mietwohnungsmarkt sehen Wüest&Partner nämlich eine Trendwende vom Vermietermarkt zum Mietermarkt: Die Mieter bestimmen je länger, je mehr den Preis. Grund sind die anhaltende Neubautätigkeit und ein stagnierendes Bevölkerungswachstum. 2016 hat die ständige Wohnbevölkerung um 90 600 Personen zugenommen (+1,1 Prozent), einen Viertel aufgrund des Geburtenüberschusses, den Rest durch Zuwanderung.

Fast ein Drittel dieses positiven Migrationssaldos ist aber dem Statuswechsel von Personen zuzurechnen, die mit dem Ausweis L, F und N nun mindestens ein Jahr in der Schweiz sind. Die allermeisten haben bereits eine Wohnung. Seit 2014 sinkt die Nettozuwanderung zudem. Wüest&Partner geht deshalb davon aus, dass die Zusatznachfrage nach Wohnraum, die auf Zuwanderung zurückzuführen ist, derzeit sogar schon rückläufig ist.

Die Folge: Immer mehr Mietwohnungen stehen leer, es dauert immer länger, bis ein Mieter auf ein Inserat reagiert. Seit dem Höchststand Mitte 2015 sinken die Mieten bei ausgeschriebenen Wohnungen.

Regionale Unterschiede

Zwar ging das Angebot an inserierten Wohnungen im letzten Quartal 2016 leicht auf 150 200 Objekte zurück. Doch teilweise war das ein normaler saisonaler Effekt. Zudem befänden sich in der Pipeline viele Neubauprojekte, was das Mietwohnungsangebot weiter vergrössern und die Leerstände in einigen Teilen der Schweiz wachsen lassen dürfte, so Wüest&Partner.

In Agglomerationsgemeinden gebe es überdurchschnittlich viele inserierte Mietwohnungen, deren Mieten über der Zahlungsbereitschaft in den Suchabos liegen, so Wüest&Partner. Hier könnten die Preise besonders unter Druck geraten. Aus Gesamtschweizer Perspektive erwartet Wüest&Partner 2017 einen Rückgang der inserierten Mietpreise um 0,9 Prozent.

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden dagegen im Schnitt nochmals etwas teurer, auch wenn der Preisanstieg wesentlich geringer ausfallen sollte als in den letzten Jahren. Während für Mieter das Angebot bei sinkenden Preisen wächst, wird es für Käufer also immer schwieriger, die passende Eigentumswohnung zu finden. Die obere Grafik zeigt zudem: Die Mieten sinken in allen Regionen, am stärksten in den Kantonen Wallis und Graubünden. Aber auch in Zürich sollte die Miete 1,5 Prozent günstiger kommen, sogar in der Stadt.

In der Nordwestschweiz sind die Mieten erst leicht unter Druck und dürften um durchschnittlich 0,1 Prozent fallen. Die untere Grafik zeigt, was die Miete pro Quadratmeter in den Regionen der Nordwestschweiz Ende 2016 kostete (die Pfeile in der Tabelle zeigen die Tendenz im Vergleich zu 2015).

Gute Neuigkeiten auch für Mieter mit alten Verträgen. Der für den Referenzzins massgebende hypothekarische Durchschnittszinssatz liegt nah an der Schwelle von 1,625 Prozent. Wird er unterschritten, steht eine weitere Mietpreisreduktion von 2,91 Prozent an. Das dürfte noch dieses Jahr passieren.