Schweiz

Für diese Luxusvilla am Suvretta-Hang in St. Moritz wird ein Käufer gesucht, der 52 Millionen Franken zu zahlen bereit ist. Der Besitzer, der italienische Unternehmer Carlo de Benedetti, wird sich womöglich gedulden müssen. bild: ho

Weshalb in den Schweizer Alpen tausende Luxus-Wohnungen zum Verkauf stehen

Über vier Jahre nach dem Ja zur Zweitwohnungsinitiative sind noch immer 9400 Zweitwohnungen auf dem Markt.

Publiziert: 25.11.16, 05:15

roman seiler / Aargauer Zeitung

Das muss man sich leisten können: Immobilienmakler des Auktionshauses Sotheby’s suchen einen Käufer, der bereit ist, 52 Millionen Franken für eine Villa am Suvretta-Hang in St. Moritz auszugeben. Sie gehört Carlo de Benedetti (82), einem italienischen Unternehmer mit Schweizer Pass. Es ist das teuerste Angebot, das zurzeit auf einschlägigen Internetseiten ausgeschrieben ist.

De Benedettis Bijou von aussen. bild: ho

Neureiche aus dem Osten fehlen

Auch die «Villa Cubo» im Zentrum von St. Moritz ist für 50 Millionen Franken zu haben. Leicht ist es nicht, solche Objekte loszuwerden. Das Engadin befindet sich im Umbruch. Vermögende Gäste aus Süddeutschland, Norditalien und Russland fehlen, die im letzten Jahrzehnt die Preise in den Hotels, den Restaurants und der Immobilien in die Höhe getrieben haben.

Laut dem Immobilienmakler Sascha Ginesta fänden sich kaum mehr Käufer für Luxusimmobilien: «Es gibt vielleicht eine Transaktion oder zwei pro Jahr, obwohl im Moment relativ viele Objekte im Wert von mehr als 10 Millionen Franken angeboten werden.» Die Preise, die für Luxushäuser bis 2012 realisiert werden konnten, seien kaum mehr zu erzielen, sagt Ginesta: «Gegenüber dem Höchst muss mit einem Rückgang von 5 bis 20 Prozent gerechnet werden.» Damit lägen die Preise aber immer noch über denjenigen, die vor zehn Jahren bezahlt worden seien.

Doch nicht nur im Oberengadin, in fast allen touristischen Regionen übersteigt das Angebot an Zweitwohnungen die Nachfrage bei weitem – nicht nur im Luxussegment. Das zeigen aktuellste Zahlen des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner, die der «Nordwestschweiz» vorliegen.

Ende September waren gemäss Inseraten 9338 Zweitwohnungen im Wert von rund 4,5 Milliarden Franken zum Kauf ausgeschrieben, nur 340 weniger als vor einem Jahr. Im März 2012, als die Zweitwohnungsinitiative überraschend angenommen worden ist, waren es gar mehr als 9900. Dazu sagt Robert Weinert von Wüest Partner: «Um das Angebot, das sich kurz vor und kurz nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative aufgebaut hat, abzubauen, wird es einige Zeit brauchen.»

Das Angebot

Die Initiative des Umweltschützers Franz Weber hat dazu geführt, dass gebaut worden ist, was noch gebaut werden konnte. Innert vier Jahren sei ein Volumen erstellt worden, das auf zehn Jahre hinaus geplant gewesen sei, sagt Ginesta: «Neue Zweitwohnungen kommen deshalb nicht mehr auf den Markt.» Ein grosser Teil davon konnte auch abgesetzt werden.

Doch gleichzeitig kommen viele Altwohnungen auf den Markt, beispielsweise aus den Siebzigerjahren. Für diese einen Käufer zu finden, sei nicht einfach, so Ginesta, «insbesondere dann, wenn die Lage nicht stimmt.» Das gilt vor allem für Graubünden und das Wallis. In diesen zwei Kantonen sind 2115 respektive 4633 Objekte zum Kauf ausgeschrieben.

In vielen Ferienregionen macht sich Katerstimmung breit. Gemäss Daten von Wüest Partner Bern brachen die Preise seit 2013 in der Region von Verbier VS um 14 bis 18 Prozent ein, in Saanen und Gstaad um 16, in Zermatt um 13 und in St. Moritz um 12 Prozent. Hingegen halten sich die Preise in Ferienorten wie Arosa, Flims und Laax, Grindelwald oder der Lenzerheide.

Arosa in Graubünden: Hier können sich die Preise halten.  Bild: KEYSTONE

Parallel dazu geht die Zahl der Transaktionen zurück. Daniel Guinnard, Leiter der gleichnamigen Immobilienagentur in Verbier, schätzt, dass die Zahl der Verkäufe auf dem Gemeindegebiet von Verbier in diesem Jahr um gut 100 auf gegen 450 zurückgehen werde: «Daher dürfte das Verkaufsvolumen um rund 70 auf 400 Millionen Franken schrumpfen.» Auf der gegenüberliegenden Seite, in Crans-Montana, sei die Zahl der Transaktionen sogar um mehr als die Hälfte tiefer, sagt der Makler Thomas Pittet von ReMax.

Der Grund dafür ist ungemütlich. Gemäss Fredy Hasenmaile, Immobilien-Experte der Credit Suisse (CS), warteten Käufer ab, weil sie annähmen, dass die Preise für Zweitwohnungen sinken werden: «Daher bleiben viele Objekte auf dem Markt, weil die Besitzer den gewünschten Preis nicht erzielen.» Das Überangebot an Zweitwohnungen liesse sich im Wallis und in Graubünden ohne Preisnachlässe kaum abbauen: «Spätestens dann, wenn die Hypothekarzinsen wieder ansteigen, dürften die Preise für Zweitwohnungen weiter sinken.»

Verkäufer und Käufer

Der Wind hat gedreht – auch für die Vermarkter. Bis 2010 seien die Kunden von alleine in seine Agentur gekommen, sagt Guinnard: «Heute müssen wir auf die Kunden zugehen, unsere Wohnangebote im Internet und in Zeitungen ausschreiben. Der Verkauf ist aufwendiger geworden und wir verdienen weniger als früher.»

Das Überangebot baut sich eben kaum mehr ab, weil sich mehr oder weniger alle früheren Kundensegmente zurückhalten. Objekte werden abgestossen, weil die Nachfahren der Käufer kein Interesse mehr daran haben. Ausländisches Schwarzgeld gibt es kaum mehr, das in Immobilien gesteckt werden kann.

Wegen des Falls des Bankgeheimnisses trennen sich viele Ausländer von ihren Objekten, um mit ihrem Fiskus ins Reine zu kommen. Dazu kommt der starke Franken. Wer jetzt als Europäer sein Objekt verkauft, realisiert auch währungsbedingt noch einen satten Gewinn. Selbst dann, wenn das Feriendomizil nicht zum veranschlagten Preis abgesetzt werden kann.

Pittet stellt daher fest: «Zehn Ausländer wollen verkaufen, nur einer will kaufen.» Obendrein gibt es kaum mehr Banker, die wie früher ihre Boni in Feriendomizile stecken. Dazu kam, dass die Rechtsunsicherheit nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative Schweizer von Käufen abgehalten hat. Da nun Gesetz und Verordnung seit Anfang Jahr in Kraft sind, dürften sich Einheimische gemäss Hasenmaile wieder vermehrt für Ferienwohnungen interessieren. Die Frage ist nur, welchen Preis sie dafür zu zahlen bereit sind.

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User-Review:
Gina226 - 6.4.2016
Watson, du bist super. Ich möchte dich nicht mehr missen. ❤️
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  • mountaineer 26.11.2016 01:52
    Highlight Zu den im Artikel genannten Punkten kommt noch ein weiterer: Vielerorts stammt ein grosser Teil des Zweitwohnungsbestandes aus den 60er- und 70er-Jahren. Etliche dieser Häuser sind in einem lamentablen Zustand, weil viele Zweitwohnungsbesitzer nicht bereit sind, in mehr als den allernötigsten Unterhalt zu investieren, von Verbesserungen wie wärmetechnischen Sanierungen ganz zu schweigen.
    Trotzdem werden für Wohnungen in solchen Objekten oft völlig illusorische Preise verlangt.
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  • Lumpirr01 25.11.2016 13:48
    Highlight Ich habe meine Ferienwohnung aus folgenden Gründen vor ein paar Jahren verkauft:
    1) Der während der Hochkonjuktur erstellte Bau mit etlichen Baumängeln (Rostflecken von der Armierung wegen mangelnder Betonüberdeckung) zeigten sich schon damals. Abzusehende Sanierungskosten, die ich nicht berappen wollte. 2) Ich war froh, endlich einen Kaufinteressenten zu finden, welcher bereit war, mehr als mein ursprünglicher Kaufpreis zu bezahlen. 3) Nicht mehr standortgebunden bin ich heute frei, mittels anständigen Hotels kostengünstiger in anderen Alpgegenden zu Wandern oder Ski zu fahren.........
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    • henkos 25.11.2016 15:24
      Highlight Gewieft! Die Kiste abstossen, bevor sie über einem zusammenbricht und noch mit einem schönen Plus dabei herausgehen. Sympathisch, mein lieber, sehr sympathisch.
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    • Mach_ke_Stei 25.11.2016 17:17
      Highlight Ich kenne auch jemanden der so ein Ferienwohnung-Schrott gekauft hat. Aber ich werfe ihm nichts vor. Wenn man plötzlich zu viel Geld kommt und nichts weiss damit anzufangen spinnt manch einer.

      Ist mir auch schon passiert, wenn nicht in dem Ausmass.
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  • Soulrider 25.11.2016 13:20
    Highlight Luxuswohnungen finden keine Käufer und die lokalen Arbeiter müssen immer weiter aufs Land ziehen weil sie keine bezahlbare Wohnung mehr finden. Was für eine verkehrte Welt.
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    • mountaineer 26.11.2016 01:54
      Highlight Dazu wäre noch zu ergänzen, dass bei vielen dieser Wohnungen nur der Preis Luxus ist. Der Innenausbau ist oft recht bescheiden und vor allem völlig veraltet.
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  • lilie 25.11.2016 08:46
    Highlight Luxusobjekte sind nicht nur in den Bergen schwer zu verkaufen. Da gibts ja nicht viele mögliche Käufer - und die sind ja wahrscheinlich auch noch anspruchsvoll.

    Der jetztige Besitzer könnte etwas Gutes tun und die Wohnung einer Stiftung spenden, die sich für sozial Benachteiligte einsetzt. Da könnte man arme Familien Ferien machen lassen. 😎
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    • N. Y. P. 25.11.2016 09:44
      Highlight Der Begriff "sozial" ist in diesen Kreisen leider gänzlich unbekannt und müsste zuerst nachgeschlagen werden.
      Die Reichen verstehen unter sozial, wenn die Firmensteuern noch weiter gegen null tendieren. Der Mittelstand hat es in der Hand, den Reichen bei der USR III ein wenig unter die Arme zu greifen..
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    • Baba 25.11.2016 13:24
      Highlight N.Y.P., sind Sie selbst so reich, dass Sie genau wissen, wie es in "diesen Kreisen" zugeht? Mir scheint es doch ein wenig zu simpel, "die Reichen" gleichzusetzen mit "asozial". Es mag Sie überraschen, aber es gibt viele wohlhabende Menschen/Familien, die sich ihrer Verantwortung gegenüber der Gesellschaft sehr wohl bewusst sind, handeln aber nicht an die grosse Glocke hängen. Auch wenn sie ihre Liegenschaften nicht an gemeinnützige Institutionen verschenken.

      Ich gehe davon aus, dass Sie in Ihrem Rahmen sozial unterwegs/aktiv sind - vor allem, da Sie "die Reichen" ja so anprangern.
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    • Albi Gabriel 25.11.2016 13:42
      Highlight @lilie: Du meinst so wie die gut gelegenen Altstadtwohnungen im Eigentum der Stadt Zürich, die nur an soziale SP-Funktionärinnen vermietet werden?
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    • lilie 25.11.2016 14:28
      Highlight @Albi: Ich kenne die Situation in Zürich nicht. Aber in Uster gibt es keine Sozialwohnungen. Und als ich aus meiner Wohnung auszog, wollte sie keiner haben. Da hab ich dem Sozialamt angerufen, die waren froh drum.

      Nur der Vermieter hatte keine Freude... 😅
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    • Königspinguin 25.11.2016 14:30
      Highlight Was ist das wieder für ein antikaputalistischer Mist. Wer Armen günstige/kostenlose Ferien ermöglich will, der verkauft das Objekt besser und baut damit günstige Wohnungen. Damit könnten viel mehr Arme profitieren.

      @N.Y.P. Reiche spenden grundsätzlich sehr viel. So werden in Basel für Kunst und Zolli regelmässig vom Daig Millionen gespendet. Haben Sie schon einmal Millionen gespendet?
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    • N. Y. P. 25.11.2016 14:43
      Highlight Liebe Baba
      Ich weiss, dass es unter Wohlhabenden einige Menschen gibt, die gemeinnützig unterwegs sind. Ist ja klar. Aber wenn man seine Kommentare ein wenig zuspitzt und pauschalisiert, sind sie aussagekräftiger. Sonst sind wir hier ständig am relativieren.
      P. S. Ich lebe in normalen Verhältnissen mit normalem Lohn.
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    • Spooky 26.11.2016 02:00
      Highlight ©lilie
      "Der jetztige Besitzer könnte etwas Gutes tun und die Wohnung einer Stiftung spenden, die sich für sozial Benachteiligte einsetzt."

      Haha 😀
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  • henkos 25.11.2016 08:41
    Highlight Diese armen Menschen! Sie werden ihre 80-Millionen-Villa nicht los. Ich musste sehr weinen, als ich das las. Was ist das für 1 Welt?
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  • Trader 25.11.2016 08:14
    Highlight Ja es gibt noch ein weiteres Argument, warum die Preise von Ferienwohnungen in den Schweizer Alpen nicht mehr so gefragt sind: Die lokalen Tourismusbüros sind seit geraumer Zeit daran die Zweitwohnungsbesitzer "über den Tisch zu ziehen". Mit Verdoppelung der Kurtaxpauschale, mit neuen Lenkungsabgaben etc. werden die in der Vergangenheit treuen Gäste mehr und mehr zur Kasse gebeten. Das hat bisher in einigen Orten böses Blut gegeben.
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    • Chrigi-B 25.11.2016 12:20
      Highlight Wahhahahahha als wäre das von Interesse für diese reichen Säcke😂😂😂😂😂😂 Wer sich ne 2. oder 3. Villa für 10, 30, 50 oder 80 Mio. kauft den interessieren diese paar Franken bestimmt nicht...
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  • Kronrod 25.11.2016 07:21
    Highlight Es scheint, die Zweitwohnungsinitiative hat das Gegenteil von dem bewirkt, was sie beabsichtigte.
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    • mountaineer 26.11.2016 01:56
      Highlight Was hat sie denn Deiner Meinung nach beabsichtigt?
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    • Kronrod 26.11.2016 14:05
      Highlight Die Initiative wollte weniger leerstehende Wohnungen. Bewirkt hat sie aber, dass jeder der konnte noch rasch gebaut hat, solange er konnte. Das Resultat ist ein grosses Überangebot und noch mehr Leerstand als vor der Initiative.
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  • Theor 25.11.2016 07:17
    Highlight Eine Wohnung ist niemals so viel Geld wert. Never ever! Nicht für legale Zwecke.

    Die Spinnen doch, die Römer.
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    • p4trick 25.11.2016 08:29
      Highlight Jedes Objekt ist immer so viel wert wie einer dafür zahlt. Offensichtlich ist der Preis zu hoch wenn keine Käufer gefunden werden :-)
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    • Nischi91 25.11.2016 12:49
      Highlight Naja, kommt darauf an.
      Wenn nur schon der quadratmeter boden teuer ist, und das grundstück schön gross, kostet das schon mal was! Dann die grösse des hauses, wie tief in den boden, die räumlichkeiten, vieleicht mit EH, hallenbad, kino, grosse morderne küche, anzahl badezimmer etc. Dann noch die ausstattung, die einrichtung... Da kommt einiges zusammen, dann ist der preis doch nicht mehr unrealistisch.
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  • walsi 25.11.2016 07:06
    Highlight Wenn die Lage nicht stimmt war es schon immer schwer eine Immobilie zu verkaufe. Das hat nichts mit dem Alter der Wohnung zu tun. Die dre wichtigsten Kriterien einer Immobilie sind Lage, Lage und die Lage.
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    • E. Edward Grey 25.11.2016 09:08
      Highlight Und Cheminée. ;)
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  • pamayer 25.11.2016 06:23
    Highlight Kurz zusammengefasst: eine Zweitwohnung war die ideale Schwarzgeldanlage. Oder eine ideale Investition für 'überschüssige' Boni.

    Scho e chli dekadent.
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  • zombie woof 25.11.2016 05:50
    Highlight Tja, wenn die Cash Cow nur noch Mist statt Geld produziert...
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