Die Einfamilienhäuser mit den grossen Gärten aus der ersten Hälfte des zurückliegenden Jahrhunderts sind der Klassiker: Viele von ihnen weichen nach und nach Reiheneinfamilienhäusern oder sogar Mehrfamiliengebäuden.
«Rund jede dritte Wohneinheit wird heute auf Grundstücken erstellt, wo zuvor ein Altbau der Abrissbirne wich. Ein weiterer Fünftel entsteht auf ehemaligen Industrie-, Geschäfts- und Militärgebäudeliegenschaften», sagt Robert Weinert vom Immobiliendienstleister Wüest Partner. Nur noch 40 Prozent der Bautätigkeit spielt sich heute auf der grünen Wiese ab – Tendenz wegen der schwindenden Baulandreserven weiter abnehmend. Bei etwa der Hälfte der neuen Gebäude auf altem Baugrund sind zuvor Einfamilienhäuser gestanden.
Es ist die Bauland-Knappheit, die zur verdichteten Bauweise zwingt. Die Verknappung ist eine Folge des vom Stimmvolk befürworteten Raumplanungsgesetzes, das der Zersiedelung Einhalt gebietet. Weinert: «Nur noch 11 bis 14 Prozent der verfügbaren freien Bauflächen sind noch unbebaut. Davon befinden sich viele an weniger guten, dezentralen Lagen.»
Der Ersatzneubau werde den Wohnungspark von Grund auf erneuern, ist man bei Wüest Partner überzeugt. «Es herrscht ein breiter Konsens darüber, dass die Zersiedelung eingeschränkt und Wohnersatzbauten eine Chance verdienen», sagt Weinert. Die alten Gebäude weichen neuen Häusern, die mehr Wohnungen und besseren Komfort bieten. Diese beschränken sich heute nicht mehr nur auf einige Gemeinden mit hohen Landpreisen, sondern verteilen sich über das ganze Land.
Bekannte Beispiele in der Zentralschweiz sind zum Beispiel die Überbauung «Himmelrich» der Wohnbaugenossenschaft ABL in der Stadt Luzern oder die früheren Industrieareale wie die «Suurstoffi» in Rotkreuz oder die «Viscosuisse» im Emmenbrücke, wo gemischte Nutzungen mit Wohnanteil geplant oder bereits realisiert sind. Besonders viele Altbauten weichen gemäss Wüest Partner in den Kantonen Zug und Nidwalden, in der Ausserschwyz sowie in den Luzerner Regionen Sursee sowie Seetal neuen Gebäuden.
«Es handelt sich also nicht um ein rein grossstädtisches Phänomen», so Weinert. Auch in den Agglomerationsgemeinden der kleinen und mittelgrossen Zentren nimmt die Ersatzbauquote mit inzwischen 30 Prozent ein beachtliches Ausmass an. Wenn Mehrfamilienhäuser dem Erdboden gleichgemacht werden, um neuen Platz zu machen, ist das indes oft mit dem Trennungsschmerz bei langjährigen Mietern verbunden. Denn meistens sind die Mietwohnungen nach dem Neubau teurer und werden für einen Teil der Altmieter unerschwinglich.
Weinert: «Ob sich ein Ersatzbau für den Eigentümer lohnt, hängt unter anderem von der Lage, von allfälligen Altlasten und weiteren Besonderheiten ab.» Das Potenzial schätzt er als gross ein: «Ein grosser Teil der Gebäude in der Schweiz stammt aus der Zeit der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Für viele von ihnen ist die Zeit für eine Sanierung oder einen Ersatzneubau gekommen.»
Trotz steigender Leerstandziffern erwartet Wüest Partner auch für das kommende Jahr eine recht rege Bautätigkeit. Weinert: «Die Zahl der Baubewilligungen macht aber deutlich: Bei den Mehrfamilienhäusern dürfte sie mittelfristig abflauen.» Die Preise für inserierte Wohnungen sinken gemäss seinen Prognosen nächstes Jahr schweizweit um 0.9 Prozent. Für die Region sagt Wüest Partner vorwiegend stagnierende Angebotsmieten voraus.
Doch die langjährigen Mieter mit bestehenden Mietverträgen werden wohl alle profitieren: Da vieles darauf hindeutet, dass spätestens im März 2020 der Referenzzinssatz von 1.5 auf 1.25 Prozent sinkt, werden die bestehenden Mietpreise vermutlich ab dem Juni das Haushaltsbudget um 2.91 Prozent weniger belasten. Es wäre die siebte Mietsenkung seit 2010.
Während die Preise für Eigentumswohnungen nach der Prognose von Wüest Partner im kommenden Jahr stagnieren, werden Einfamilienhäuser um 1.2 Prozent teurer. Wohneigentum in der Zentralschweiz ist bereits überdurchschnittlich teuer. In den Regionen Zug, Luzern und Ausserschwyz ist dennoch mit stärkeren Preisanstiegen zu rechnen. (aargauerzeitung.ch)
