Schweiz
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Umzug in eine neu gebaute Genossenschaftswohnung an der Gutstrasse in Zuerich, aufgenommen am 30. Maerz 2012. (KEYSTONE/Gaetan Bally)

In gemeinnützigen Wohnungen lebt es sich deutlich günstiger. Bild: KEYSTONE

In Genossenschaften wohnen weniger Ausländer – und 5 weitere Fakten zum Reizthema

Den Anteil des gemeinnützigen Wohnraums in der Schweiz erhöhen: Das will eine Volksinitiative des Mieterverbands. Doch der Nutzen von Genossenschafts-Wohnungen ist umstritten. Eine Studie liefert nun Fakten.



Schweizweit sind rund vier Prozent der Wohnungen in der Hand von Genossenschaften. Viel zu wenige, findet der Mieterinnen- und Mieterverband. Bereits vor einem Jahr hat er eine nationale Volksinitiative für «mehr bezahlbare Wohnungen» eingereicht. Diese verlangt, dass der Anteil gemeinnütziger Wohnungen gesteigert wird – bei Neubauten auf mindestens zehn Prozent.

Noch ambitionierter sind die Ziele der Stadt Zürich: Bis im Jahr 2050 soll dort jede dritte Wohnung gemeinnützig sein. Zum Leidwesen der Kritiker im bürgerlichen Lager – viele von ihnen sind überzeugt, dass die Falschen von dem gemeinnützigen Wohnraum profitieren.

Der Ausländeranteil in den Genossenschafts-Siedlungen sei oft «auffällig tief, der Anteil von Vertretern der rot-grünen Parteien dagegen umso grösser», schrieb etwa ein NZZ-Redaktor vergangenes Jahr in einem vielbeachteten Meinungsartikel.

Seinen Beobachtungen zufolge sind es oft Anwälte, Journalisten oder Professorinnen, die den «bezahlbaren Wohnraum» beanspruchen. Vertreter von Berufsgruppen also, die «in der Regel ganz anständig verdienen» – unter Umständen jedoch lieber Teilzeit arbeiteten.

Wie viel Wahrheit steckt in diesen Behauptungen? Eine Studie des Forschungsinstituts Sotomo im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen liefert nun Fakten. Das Team des Politgeografen Michael Hermann hat detailliert untersucht, welche Unterschiede zwischen den verschiedenen Wohnformen bestehen.

Das sind die wichtigsten Erkenntnisse:

Kosten: Die Schere öffnet sich

Eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung kostet bei Genossenschaften 1086 Franken pro Monat, auf dem normalen Markt 1265 Franken. Das macht einen Preisunterschied von 16,5 Prozent. In den Kernstädten, wo die konventionellen Wohnungen besonders teuer sind, beträgt die Differenz sogar 26 Prozent.

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Monatliche Nettomiete nach Zimmerzahl. quelle: sotomo/bwo

Generell sind die Preisunterschiede «insbesondere an Lagen mit sehr hohem Preisniveau ausgeprägt», wie die Studienautoren Michael Hermann und Mario Novak festhalten. Dazu kommt: Die Schere öffnet sich. Seit der Jahrtausendwende sind die Preise für gewöhnliche Mietwohnungen schneller angestiegen als jene für Genossenschaftswohnungen.

Verbreitung: Basel top, Obwalden flop

Gemeinnützige Wohnungen sind bislang primär ein städtisches Phänomen, wie die Auswertung zeigt. Über den meisten gemeinnützigen Wohnraum verfügt die Stadt Zürich – dort ist bereits jede fünfte Wohnung in den Händen von Genossenschaften.

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Anteil der gemeinnützigen Wohnungen in den Gemeinden. quelle: sotomo/ bwo

Ernüchternd ist aus Sicht der Genossenschafts-Fans der kantonale Vergleich: Nur gerade Basel-Stadt erreicht heute das vom Mieterverband angepeilte Level von zehn Prozent. Knapp dahinter folgen Zürich und Luzern mit 9,6 respektive 8,7 Prozent. Am anderen Ende der Rangliste befinden sich das Tessin, das Wallis und der Kanton Obwalden: Dort bewegt sich der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen im Promillebereich.

Bewohner: Weniger Ausländer in Genossenschaften

Gibt es systematische Unterschiede zwischen der Mieterschaft in den zwei Wohnformen? Auch dieser Frage sind Michael Hermann und sein Team nachgegangen.

Die Auswertung zeigt: In den Genossenschaften leben etwas mehr Minderjährige, Rentner und Alleinerziehende. Dagegen ist der Ausländeranteil mit 25 Prozent tiefer als in Mietwohnungen, wo 32 Prozent der Bewohner einen ausländischen Pass haben.

Dies erstaunt, zumal viele ausländische Familien auf günstigen Wohnraum angewiesen wären – und es gerade in den Städten, wo der Ausländeranteil hoch ist, viel gemeinnützigen Wohnraum gibt. Die Studienautoren stellen denn auch fest, dass in Genossenschaften offensichtlich «höhere Eintrittshürden für ausländische Personen» bestehen.

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Migationsstatus nach Wohnform. quelle: sotomo/bwo

Die Vermutung des eingangs zitierten NZZ-Redaktors scheint sich in dieser Hinsicht also zu bestätigen. Allerdings relativieren die Studienautoren: So zeige die Aufschlüsselung nach Herkunftsländern, dass vor allem Deutsche und andere Ausländer aus wohlhabenden Ländern selten in Genossenschaften leben. Italiener, Portugiesen, Spanier, Serben und Türken – also Personen aus «relativ ärmeren Herkunftsländern» – sind hingegen stark vertreten.

Auch leben in den Genossenschaften deutlich mehr Eingebürgerte als in konventionellen Mietwohnungen. «Offensichtlich rekrutieren Genossenschaften nicht systematisch eine vermeintlich ‹unproblematische› schweizerische Bewohnerschaft, wie ihnen gelegentlich vorgeworfen wird», heisst es in der Studie.

Klar am wenigsten Ausländer wohnen übrigens in Eigentumswohnungen. Die Autoren haben auch diese Wohnform in ihre Untersuchung einbezogen – in diesem Artikel soll jedoch der Vergleich zwischen Markt- und Genossenschaftswohnungen im Vordergrund stehen. 

Sozialer Status: Akademiker sind untervertreten

Die Behauptung, dass die Genossenschaftswohnungen vorwiegend von Studierten in Beschlag genommen werden, lässt sich mit der Studie nicht erhärten. Im Gegenteil: So verfügen nur 23 Prozent der Genossenschafts-Bewohner über eine tertiäre Ausbildung, während es in gewöhnlichen Wohnungen 30 Prozent sind.

Auch leben in Genossenschaften mehr Menschen, die über keinen Bildungsabschluss verfügen oder maximal die obligatorische Schule absolviert haben. Der Anteil von Personen «mit einem tiefen sozialen Status» sei im Vergleich deutlich höher, heisst es in der Studie.

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Bildungsniveau nach Wohnform. quelle: sotomo/bwo

Zutreffend ist die Vermutung des NZZ-Redaktors, wonach die Genossenschafter häufiger Teilzeit arbeiten als Personen in anderen Mietwohnungen. Die Studienautoren finden jedoch keine Hinweise darauf, dass es sich die Bewohner aufgrund der tiefen Wohnkosten gut gehen lassen und ihr Arbeitspotenzial nicht ausschöpfen. Vielmehr sei der Anteil von Frauen mit Kindern, die häufig in einem reduzierten Pensum arbeiten, in den gemeinnützigen Wohnungen höher. 

Apropos: Klar am höchsten ist der Anteil an Frauen, die Teilzeit arbeiten oder sich ausschliesslich um die Hausarbeit kümmern, in Eigentumswohnungen. Dort sind lediglich 23 Prozent der Frauen voll erwerbstätig.

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Erwerbsstatus nach Geschlecht. quelle: sotomo/bwo

Wirkung: Mittel gegen die Gentrifizierung

Die Klagen sind bekannt: In hippen Quartieren steigen die Mietpreise in den Himmel, sozial schwache Gruppen werden verdrängt. Daher haben die Autoren solchen Standorten mit hohem Aufwertungsdruck besondere Aufmerksamkeit geschenkt.

Tatsächlich hat sich die Bewohnerschaft in Boomregionen, wo die Mietpreise seit der Jahrtausendwende sehr stark gestiegen sind, deutlich verändert: Ihr «Berufsstatus» – eine Messgrösse, die sich ungefähr am Einkommen orientiert – ist im Schnitt deutlich angestiegen. Während der Effekt in den Mietwohnungen sehr deutlich sichtbar wird, zeigt die Kurve im gemeinnützigen Bereich nur schwach nach oben.

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Entwicklung des Berufsstatus an Orten mit hohem Aufwertungsdruck.  quelle: sotomo/bwo

Die Autoren kommen deshalb zum Schluss, dass Genossenschaften durchaus als «Gegenmittel zur sozialen Verdrängung» funktionieren. Sie schüfen an zentralen Lagen «potenziell Wohnraum für finanziell schwächer gestellte Personen» und wirkten so der «sozialen Entmischung» entgegen.

Landverbrauch: Genossenschafter leben auf kleinerem Fuss

Wer in einer Genossenschaftswohnung lebt, beansprucht im Schnitt weniger Wohnfläche (36,5 m2) als ein konventioneller Mieter (42,4 m2). Und dies nicht nur, weil gemeinnütziger Wohnraum oft an urbanen Lagen entsteht, wo die Menschen ohnehin auf engerem Raum zusammenleben. Ob auf dem Land, in der Agglo oder in den Städten: Der Bodenverbrauch von Genossenschaften ist immer tiefer als bei vergleichbaren Miet- oder Eigentumswohnungen.

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Gebäudefläche pro Person nach Siedlungstyp und Wohnform. quelle: sotomo/bwo

Insbesondere grosse Wohnungen werden auf dem freien Markt oft nur von wenigen Personen bewohnt, während sie in Genossenschaften intensiver genutzt werden. Offenbar erfüllten die Belegungsvorschriften, die in vielen Genossenschaften gelten, ihren Zweck, folgern die Autoren.

Zürcher Genossenschaft vermietet Wohnungen an Nichtraucher

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Video: srf

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    Alle Leser-Kommentare
  • Don Alejandro 28.12.2017 22:21
    Highlight Highlight Wohnraum ist zu einem Investitionsvehikel verkommen. Pensionskassen kaufen ganze Blöcke auf, Vermögende und die grossen Real Estater wittern das Geschäft. So erstaunt es nicht, dass trotz Niedrigzins auch der Verkauf in den Hotspots harzt. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und dieses soll nicht den Spekulanten überlassen werden. Daher ist ja gerade die Idee der Genossenschaft so genial einleuchtend und lässt die Hardcorekapitalisten zurecht schäumen...
    • sir_kusi 29.12.2017 00:11
      Highlight Highlight Und womit erwirtschaftet deine Pensionskasse den von dir verlangten Mindestzins? Ich hoffe mal nicht als im Immobilienmarkt spekulierende Hardcorekapitalisten...
  • Platon 28.12.2017 19:47
    Highlight Highlight Am Thema Genossenschaftswohnungen lässt sich exemplarisch aufzeigen, welche Politik die Bürgerlichen wirklich verfolgen. Knallharte Klientelpolitik! Genossenschaften sind ökonomisch gesehen nichts anderes als ein weiterer Markplayer ohne gewinnoriertiert zu sein und ohne dabei ein grösseres Risiko eingehen zu müssen. Und genau das stört die Bürgerlichen. Solange auf etwas nicht spekuliert werden kann, so ist es in ihren Augen nicht lukrativ. Gibt ja keine Parteispenden von einfachen Familien, die einfach nur günstig wohnen wollen.
  • mikel 28.12.2017 19:06
    Highlight Highlight Dass in den Genossenschaften nicht überall alles so läuft wie man es sich wünscht, streitet niemand ab. Aber die Angriffe von bürgerlicher bzw. NZZ-Seite sind peinlich. Die hidden agenda ist offensichtlich: Es geht ihnen vor allem darum, dass der Wohnungsmarkt frei bleibt und damit weiterhin schöne individuelle Gewinne erzielt werden können. Ich wohne selbst in einer Genossenschaftswohnung und geniesse die Privilegien. Nur allzu gerne würde ich dies mehr Menschen wünschen, anstatt dass sie den Vermietern in vielerlei Hinsicht ausgeliefert sind.
  • Don Alejandro 28.12.2017 17:39
    Highlight Highlight Autark finanzierte Genossenschaftswohnungen und Stadtwohnungen, welche also keinerlei Subventionen und sonstige öffentliche Zuwendungen erfahren, dürfen doch wohl bitte selbst ihre Mieterschaft auswählen dürfen. Das ist reine Privatsache der entsprechenden Träger. Die Argumente der Bürgerlichen sind reine politische Agenda. Volkswirtschaftlich zahlen sich überrissene Mieten übrigens überhaupt nicht aus, es bleibt mehr Kaufkraft zur Ankurbelung der Wirtschaft und entlastet die Sozialhilfe bei den Niedrigverdienern. Wer will hier die wenigen Real Estate Multis schützen? Bald sind Wahlen.
  • Posersalami 28.12.2017 16:24
    Highlight Highlight „Offenbar erfüllten die Belegungsvorschriften, die in vielen Genossenschaften gelten, ihren Zweck, „

    Und genau darum gehört sowas im Gesetz verankert. Es kann einfach nixht sein, dass Reiche für 2-3 Nasen ein paar 1000m2 unseres äusserst knappen Bodens beanspruchen!
  • HerrOber 28.12.2017 16:07
    Highlight Highlight "In Genossenschaften wohnen weniger Ausländer". Ja, kein wunder. Ich habe mich einmal in der nähe informiert. Fazit:

    - Der Kandidat muss eine Verbindung zur Gemeinde haben, z.B. mindestens 10 Jahren dort gewohnt haben.
    - Einen Betreibungsauszug nich älter als 3 Monate muss mit jeden Versuch zugeschickt werden.
    - Jeder Versuch verfällt nach einem Jahr.


  • Gubbe 28.12.2017 15:06
    Highlight Highlight Für um in eine Genossenschaft aufgenommen zu werden, braucht es eine Einlage, und zum Teil den Goodwill der bestehenden Mieter. Bei einer Totalsanierung, sagte mir ein Bekannter, der dort Abwart ist, dass weniger Ausländer aufgenommen werden würden. In ihrer Genossenschaft, die günstige Mieten hatte, mussten viele Mieten mit Verzeigungen eingefordert werden. Nun setzten sie die Einlage hoch an. Bei der Neuüberbauung sind 90% Schweizer Mieter. Die Mieterfluktuation ist bei null.
  • Pisti 28.12.2017 14:27
    Highlight Highlight Wegen der Zuwanderung steigen die Mietpreise. Dann sollen Ausländer auch in teuren Wohnungen leben.
    • Tartaruga 28.12.2017 14:49
      Highlight Highlight Die Ausländer sind sicher auch an all den leerstehenden, überteuerten Wohnungen Schuld. Gell?
    • Switch_On 28.12.2017 16:37
      Highlight Highlight Was für ein unqualifizierter Kommentar.
      Wie wärs mal mit Fakten?
    • Fabio74 28.12.2017 17:32
      Highlight Highlight Der übliche Faktenfreie Müll aus der SVP-Küche
    Weitere Antworten anzeigen
  • marcog 28.12.2017 14:17
    Highlight Highlight Da scheint es ein paar Fehlvorstellungen bzgl. Genossenschaften zu geben:
    -Eine Genossenschaft "gehört" ihren Mietern, diese haben 0 Interesse, die Wohnungen vergünstigt an Sozialfälle abzugeben. Dafür gibt es Sozialwohnungen der Stadt.
    -Es ist normalerweise sehr schwer, in eine Genossenschaft aufgenommen zu werden, da es zu wenige davon gibt. Bis Ausländer so weit sind, sind sie vermutlich auch schon eingebürgert.
    -Der Wohnungsmarkt ist sowieso nicht fair. Manche Leute haben einfach Glück, und bezahlen nur halb soviel Miete wie andere...
    • HerrOber 28.12.2017 16:09
      Highlight Highlight Also pauschal Ausländer=Sozialfall?
  • raues Endoplasmatisches Retikulum 28.12.2017 14:15
    Highlight Highlight Wie man dazu auch steht, Genossenschaftswohnungen sind sicherlich kein Thema, dass man mit einer nationalen Initiative angeht. Die föderalen Strukturen der Schweiz erlauben es, Probleme lokal anzugehen. Und Wohnungsbaus ist ein Musterbeispiel für ein solches Problem. Der Prozentsatz Genossenschaften in Lausanne, Chur und Sarnen kann Bern egal sein.
    • loquito 28.12.2017 14:40
      Highlight Highlight Aber Baurecht und anderer Müll ist in der Verfassung. Was stört es denn den Emmentaler SVPler wenn es in derStadt Zürich ein Minarett hat? Warum also nicht das Recht auf bezahlbarer Wohnraum in die Verfassung?
    • raues Endoplasmatisches Retikulum 28.12.2017 16:18
      Highlight Highlight Muss man Fehler wiederholen?
      Das steht schon. Artikel 41 1e "Bund und Kantone setzen sich i(...) dafür ein, dass: (...) Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können (...).
    • Fabio74 28.12.2017 17:33
      Highlight Highlight Doch es ist ein Natuonales Thema. Und gehört geregelt auf Bundesebene
  • Smacun 28.12.2017 14:03
    Highlight Highlight Also laut dem NZZ-Redaktor sollte ich mehr arbeiten, einfach nur um mir damit eine gleichwertige, aber teurere Wohnung ausserhalb einer Genossenschaft leisten zu können? Nein danke.
    • grumpy_af 28.12.2017 14:24
      Highlight Highlight Ist ein heikles Thema. Es soll jedem freigestellt sein, wieviel er arbeiten möchte. Wenn er mit 50-60% Pensum durchkommt, warum nicht?
      Es wird halt dann prekär, wenn eine Familie mit 100+% Pensum gleich viel verdient wie jemand der Teilzeit arbeitet und diese Person in einer Wohnung lebt, welche eigentlich für einkommensschwächere Personen gedacht wäre.
    • Snowdrum 28.12.2017 15:41
      Highlight Highlight Grumpy du hast es auf den Punkt gebracht.
    • Don Alejandro 28.12.2017 17:41
      Highlight Highlight NZZ halt. Nicht ernst nehmen, diese liberalen Turbos der oberen 1%.
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