In den allermeisten Fällen ist im Mietvertrag ein monatliches Nebenkostenakonto erwähnt. Wie der Name «a conto» schon sagt, bezahlst du hier als Mieter vorab einen Betrag «auf Rechnung». Die Vermieterin rechnet die geleisteten Zahlungen an den Schlussbetrag an. Erst am Ende der Abrechnungsperiode, mindestens einmal jährlich, erfährst du die endgültige Höhe der Nebenkosten. Sind sie tiefer als von der Vermieterin einkalkuliert, erhältst du einen Betrag zurück. Sind sie höher, zahlst du nach.
Aktuell dürfte die Schlussabrechnung der Nebenkosten meist eine böse Überraschung sein. Und meist kannst du nichts dagegen machen. Denn hier spielt die Vertragsfreiheit. Hat deine Vermieterin dir nicht eine Obergrenze zugesichert, hast du schlechte Karten bei der Anfechtung der Nebenkosten. Das musste auch ein Ehepaar erkennen, welches sich bis vor Bundesgericht gegen Nebenkosten wehrte, die sich auf mehr als das Doppelte der Akontozahlungen beliefen. Das sei so in Ordnung, befand das höchste Gericht, die Mieter hätten den vollen Betrag zu bezahlen.
Die Begründung: Die Höhe der Nebenkosten sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch unbekannt und variierte von einer Abrechnungsperiode zur anderen, «was nur zum einen Teil auf die Instabilität er Kosten der betroffenen Drittleistungen zurückzuführen» sei. Den anderen Teil hätten die Mieter durch sein Verbraucherverhalten selber in der Hand. Diese Begründung wirkt zwar heute etwas anachronistisch. An der Tatsache, dass du der Vermieterin die Nachzahlung in aller Regel schuldest, ändert sie jedoch kaum etwas.
Ist dir die Abrechnung trotz der gestiegenen Energiepreise suspekt, kannst du Einsicht in die detaillierten Belege verlangen. Willst du dir Kopien zu Hause in Ruhe anschauen, ist auch das möglich. Die Kopien musst du aber selbst bezahlen.
Legt die Vermieterin eine Nebenkostenpauschale fest, muss sie deren Berechnung auf den Durchschnittswert dreier Jahre abstellen. Damit will der Verordnungsgeber verhindern, dass die Pauschale zu stark von den tatsächlichen Kosten abweicht. Wie bei Akontozahlungen hast du auch bei einer Nebenkostenpauschale das Recht, die detaillierten Belege bei der Vermieterin einzusehen.
Ist absehbar, dass die vereinbarten Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen nicht decken, kann deine Vermieterin sowohl die Akontobeiträge als auch eine Nebenkostenpauschale erhöhen oder neu Nebenkosten überhaupt verrechnen. Damit ändert sie den Mietvertrag. Sie muss die Erhöhung deswegen mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mit dem amtlichen Formular mitteilen und darf in der Mitteilung die Kündigung nicht aussprechen oder androhen. Schliesslich muss sie die Erhöhung begründen. Bei einer Nebenkostenpauschale rechtfertigt nur eine Erhöhung der durchschnittlichen Kosten der letzten drei Perioden eine entsprechende Anhebung.
