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Privatwohnung oder Hotel? In Basel wird Airbnb der Prozess gemacht

Das Basler Kantonsgericht beurteilt den Fall einer Privatperson, die im Internet Wohnungen zur Kurzmiete anbietet. Das Urteil könnte für viele Onlineplattformen das Aus bedeuten.

Jonas Hoskyn / bz



Der Übernachtungsmarktplatz Airbnb gehört zu den Aushängeschildern der sogenannten Sharing Economy. Das Prinzip: Auf der Onlineplattform können Privatpersonen ihre Wohnungen zur Untermiete anbieten – von einer Übernachtung bis zur längerfristigen Bleibe. Vor allem in einer Messestadt wie Basel eine lukrative Möglichkeit für einen finanziellen Zustupf. Viele Bewohner vermieten etwa während der Uhren- und Schmuckmesse oder der Art Basel ihre Wohnungen zu teilweise absurd hohen Preisen. Und entsprechend viele Wohnungsvermittlungsportale zu Basel gibt es im Netz.

In this Friday, Oct. 16, 2015, photo, Bruce Bennett folds a blanket in a room that he makes available to rent in his home in San Francisco. Bennett and his husband, Lawrence Gordon, have been renting out one of their three bedrooms in a 1957 midcentury modern in the Sunnyside neighborhood since February 2014. Travelers worldwide love using Airbnb to book vacation stays in San Francisco but some in the city where the company was founded are decidedly less affectionate, backing a Nov. 3 ballot measure that would limit how long a private home can be rented out. (AP Photo/Ben Margot)

Prozess gegen Airbnb: Hat es sich bald ausgebettet in Basel?  Bild: Ben Margot/AP/KEYSTONE

Doch analog zum Fahrvermittlungsdienst Uber bewegen sich auch Airbnb und vergleichbare Anbieter in einem rechtlichen Graubereich. Dies zeigt ein aktueller Fall, der vor dem Basler Verwaltungsgericht hängig ist. Dabei geht es um einen Zürcher Geschäftsmann, welcher in insgesamt fünf Basler Immobilien die Wohnungen professionell über ein eigenes Internetportal zur Kurzmiete anbietet. Die Wohnungen kosten zwischen 55 (Doppelzimmer mit Gemeinschaftsbad) und 110 Franken (3,5 Zimmer Appartement) pro Tag.

Für zwei seiner Immobilien kassierte der Mann im Mai 2015 einen Rüffel vom Bau- und Gastgewerbeinspektorat. Eine solche Nutzung sei gewerblich und bedürfe deshalb ein entsprechendes Baugesuch, hielt das Amt fest. Der Mann erhob Einspruch, und die Fälle kamen vor die Baurekurskommission.

Auch diese stellte fest, dass die beabsichtigte Nutzung «eine baubewilligungspflichtige Zweckentfremdung» darstelle und gab dem Amt recht. Der Mann zog einen der Fälle weiter vors Verwaltungsgericht. Dessen Urteil dürfte für Airbnb und vergleichbare Onlineportale wegweisend sein.

Dabei spielt eine Basler Eigenart eine wichtige Rolle. Früher galten Hotels juristisch gesehen als Wohnen. Entsprechend unbürokratisch konnte beispielsweise ein Bed and Breakfast-Betrieb eröffnet werden. Mit dem neuen Wohnraumfördergesetz, das im September 2013 von der Basler Bevölkerung angenommen worden war, änderte sich dies.

Hotel- und vergleichbare Betriebe gelten nun als Gewerbe und benötigen eine entsprechende Bewilligung. Die Überlegung dahinter: Oft kann ein Vermieter mehr damit verdienen, wenn er eine Wohnung kurzfristig zu höheren Preisen vergibt als wenn er diese langfristig zum Marktpreis vermietet. Dies heizt die Wohnungsknappheit in der Stadt weiter an.

Toilettenpapier selber organisieren

Streng ausgelegt könnte der Entscheid der Baurekurskommission jeden Basler betreffen, der schon einmal während der Baselworld oder der Art seine Wohnung vermietet hat. Denn damit wird diese – wenn auch für einen beschränkten Zeitraum – unerlaubt gewerblich genutzt. Faktisch dürfte sich aber in diesem Bereich der gesunde Menschenverstand durchsetzen. Dies zeigt zumindest die Argumentation der Baurekurskommission. Die Hauptfrage, welche diese in den beiden Fällen auszuloten versucht hat, ist: Wie weit geht wohnen? Wo beginnt das Hotel?

Dabei sprechen in den zwei Fällen eine Reihe von Gründen gegen den Vermieter: So sind etwa die Wohnungen und Briefkästen nummeriert und nicht namentlich angeschrieben. Die Schlüssel können unpersönlich mit PIN-Code über einen digitalen Schlüsselkasten bezogen werden. Die Kellerabteile standen praktisch allesamt leer.

Eine Besichtigung der Wohnungen verweigerte der Vermieter anfänglich. Schliesslich präsentierte er ein unpersönlich eingerichtetes Appartement. In der Wohnung fiel den Mitgliedern der Baurekurskommission unter anderem ein Informationsschreiben auf mit Hinweisen zu Check-out, Rauchverbot und dem Passwort für das WLAN. Auch Reinigung und Wäsche wird für die Mieter erledigt. Selbst das Toilettenpapier muss man bei seinem Aufenthalt nicht selber organisieren.

Der Vermieter argumentierte gegenüber der Baurekurskommission, dass entscheidend sei, ob die Infrastruktur eine selbstständige Lebensführung ermögliche. Dann sei von einer Nutzung als Wohnung auszugehen. Eine gewerbliche Nutzung würde dagegen erst vorliegen, wenn die Räume nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden, was bei ihm nicht der Fall sei.

Die Baurekurskommission hielt aber fest, dass der «Charakter der Nutzung» entscheidend sei. In den beiden zu beurteilenden Fällen handle es sich klar um eine Zweckänderung, die bewilligungspflichtig ist. Folgt das Verwaltungsgericht dieser Argumentation, könnte dies für viele Onlineplattformen das Aus bedeuten. Und für Privatpersonen, die sich während ein paar Wochen im Jahr etwas dazu verdienen wollen, zumindest ein kleines Damoklesschwert. Ein Termin für die Verhandlung steht noch nicht fest. (bzbasel.ch)

Falls Basel ernst macht: Hier hast du garantiert eine gute Zeit!

Die 20 angesagtesten Unterkünfte auf Airbnb

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    Alle Leser-Kommentare
  • Ökonometriker 09.05.2017 07:40
    Highlight Highlight Schade, jetzt habe ich mich schon gefreut, dass einmal einer der Big Player Rechenschaft ablegen muss. Aber in unserem Rechtssystem werden die Kleinen bestraft, während ausländische Konzerne wie Airbnb oder Uber ungeschoren davon kommen und Milliarden kassieren dürfen.
  • Kaviar 08.05.2017 22:59
    Highlight Highlight Die Auffassung der Basler Behörden ist hier verfassungswidrig, weil sie das Grundrecht auf Eigentum über Gebühr einschränkt. Es kommt einer Teilenteignung gleich.
    Gemäss geltendem Bundesrecht ist es nicht Sinn und Zweck des Baugesetzes, die Vermietung von Wohnungen zu verbieten, um die Hoteliers zu privilegieren.
    Solange die Nutzung der Zoneplanung nicht zuwiderläuft, ist sie zu dulden und zu bewilligen. Ein Wohnquartier bleibt ein Wohnquartier, ganz egal wie kurz und oft eine Wohnung vermietet wird. Es gibt ja auch keine vorgeschriebene Mietdauer.
    Und: Für Basel ist AirnB u. Co. ein Gewinn!
  • The Destiny // Team Telegram 08.05.2017 22:37
    Highlight Highlight Da hat es einen Fehler im Artikel.

    Zuerst als Überschrift: "Toilettenpapier selber organisieren"

    Danach kommt aber "Auch Reinigung und Wäsche wird für die Mieter erledigt. Selbst das Toilettenpapier muss man bei seinem Aufenthalt nicht selber organisieren."

    Bitte anpassen.
    mfg
  • Zap Brannigan 08.05.2017 18:24
    Highlight Highlight Gewerblich oder nicht hat damit zu tun, ob die Wohnung nur für diesen Zweck vorhanden ist, oder ob tatsächlich eine momentan ungenutzte Privatwohnung, zB wegen eines längeren Auslandsaufenthalts, vermietet wird.
    Die Untervermietung einer Mietwohnung bedarf der Zustimmung des Eigentümers, und es darf damit kein komerziell relevanter Gewinn erzielt werden.

    In beiden Fällen spielt Airbnb oder Inserat an der Migroswand keine Rolle. Das ist nun wirklich nicht schwierig zu Verstehen.
    • Ruffy 08.05.2017 23:01
      Highlight Highlight Hier ist noch hinzuzufügen, dass die Bewilligung der Untermiete grundsätzlich nicht verweigert werden darf ausser z.B. wenn damit gewinn gemacht wird. Wobei die Regelung meiner Meinung nach
      im falle von kurzzeitiger untervermietung, z. B. während Ferien, absolut veraltet ist und angepasst gehört. Dazu ist die Vorschrift nicht da. Das ist aber Mietrecht und hat nichts mit der möglichen Bewilligung der Stadt zu tun. Im Falle vom Vermieten der eigenen Wohnung wenn man in die Ferien geht kann aber keinesfalls von Zwecksänderung bzw. Hotellerie die gesprochen werden.
    • Zap Brannigan 09.05.2017 18:52
      Highlight Highlight Das ist korrekt. Der Vermieter darf den Preis wissen, für den Untervermietet wird und an wen. Ist alles io, muss er zustimmen.
      Was micht nervt, ist das normale Geschäftstätigkeit plötzlich privat sein soll, nur weil sie auf einer Sharingsite ausgeschrieben wird.
  • Ruffy 08.05.2017 18:22
    Highlight Highlight Was der Herr macht ist mitnichten Sinn und Zweck von Air BNB, warum das Urteil dann das Ende von ABNB bedeuten soll ist mir schleierhaft.
  • 1833lst 08.05.2017 17:47
    Highlight Highlight Wo steht da im Text, dass Airbnb der Prozess gemacht wird? Ich habe keine solche Info gelesen. Was soll also dieser Titel?
    • NotWhatYouExpect 09.05.2017 08:58
      Highlight Highlight Irgend wie muss man ja Klicks generieren.
  • atomschlaf 08.05.2017 17:33
    Highlight Highlight "bewegen sich auch Airbnb und vergleichbare Anbieter in einem rechtlichen Graubereich"

    Sorry, aber das ist Unsinn. Einen Graubereich gibt es höchstens bei der kurzzeitigen Vermietung einer neurechtlichen Erstwohnung.
    Ansonsten kann ein Eigentümer seine Wohnung oder sein Haus völlig legal vermieten wie es ihm passt, vorausgesetzt er versteuert die Erträge und zahlt allfällige Kurtaxen.
    Ein Mieter braucht die Erlaubnis des Vermieters.
    Auch spielt es diesbezüglich keine Rolle ob die Vermietung über AirBnB oder eine andere Plattform, z.B. jene der lokalen Tourismusorganisation erfolgt.
    • Karl33 08.05.2017 18:33
      Highlight Highlight eben nur solange, als es nicht als "Hotel- und vergleichbare Betriebe" gilt. dafür brauchts zonenkonformität und baubewilligung.
    • atomschlaf 08.05.2017 19:46
      Highlight Highlight Ja, aber eben nur in Basel.
    • Kaviar 08.05.2017 22:43
      Highlight Highlight Was unterscheidet das Hotel von einer Wohnung? Das ist die Gretchenfrage.
      Die Vermietungsdauer ist es nicht. Ein Hotelzimmer wird nicht zur Wohnung, wenn ein Gast ein paar Monate bleibt. Sonst müsste das Hotel ebenfalls zuerst ein Baugesuch einreichen wegen des neuen Gebäudezwecks, bevor es den Dauergast beherbergt.
      Die Hausregeln, die Schlüsselübergabe, WLAN u. a. Details sind es auch nicht. Der Unterschied ist, dass ein Hotelzimmer i. d. R. keine Küche, keinen Estrich, keine Waschmaschine, etc. hat.
      Hingegen hat das Hotel eine Reception und ist zumind. ein Frühstücksrestaurant.
  • DailyGuy 08.05.2017 17:20
    Highlight Highlight Das Problem ist doch, dass unsere Politik sehr langsam ist. Es wird kein Raum für andere Formen von Betrieben geschaffen. Ich sage nicht, dass man solche Unternehmen verbieten sollte, ich nutze sie gerne. Ich fände es aber schön, wenn jetzt endlich mal schweizweit Klartext gesprochen wird. Entweder für (auch mit Einschränkungen bzw. Auflagen) oder gegen diese Dienste.
    • atomschlaf 08.05.2017 19:45
      Highlight Highlight @DailyGuy: Bedarf für eine schweizweite Regelung bzw. gerichtliche Klärung sehe ich einzig im Bereich des Mietrechts, denn die heutige Regelung bezüglich Untermiete (Art. 262 OR) ist auf dauerhafte und nicht auf kurzzeitige Untervermietung ausgerichtet.

      Ansonsten finde ich es wesentlich sinnvoller, dass Kantone oder Gemeinden dies regeln. In Städten mit knappem Wohnraum mögen zusätzliche Einschränkungen sinnvoll sein, in Orten wo keine Knappheit herrscht sehe ich dagegen keinerlei Anlass für solche.
    • Kaviar 08.05.2017 23:05
      Highlight Highlight Es ist schweizweit klar. Eine Wohnung darf vermietet werden an wen man will und solange man will. Immerhin gibt es in der Schweiz die Vertragsfreiheit und das Recht auf Eigentum.
      Untervermieten geht nicht so selbverständlich. Hier braucht es das Einverständnis des Mieters.
    • DailyGuy 09.05.2017 07:45
      Highlight Highlight Ich habe mich vielleicht etwas unklar ausgedrückt. Meiner Meinung nach müssten Regeln für die Sharing Economy aufgestellt werden. Dies betrifft Airbnb und Uber. Somit könnten schweizweit die gleichen Regeln geschaffen werden. Auch den Föderalismus kann man einbeziehen, in dem man Rahmenbedingungen schafft und auf die lokalen Gegebenheiten verweist. Das jetzige Nichtstun und juristische Spiel kostet nur nerven und wird uns langfristig schaden. Entweder wir bekennen uns zu diesem neuen Trend oder kommen mit anderen Lösungen.
    Weitere Antworten anzeigen
  • pun 08.05.2017 16:44
    Highlight Highlight Richtig so. "Sharing economy" sollte ja das ökonomisch sinnvolle Teilen von Dingen unseren Alltags ermöglichen, nicht Steuerhinterziehung, Umgehung der Arbeitsschutzgesetze und Verknappung des Wohnungsangebots Vorschub leisten.
  • Pasch 08.05.2017 16:38
    Highlight Highlight Hoffentlich wird das bald unterbunden. Es ist einfach nur nervtötend irgendwelche Köpfe im Treppenhaus anzutreffen, die man noch nie gesehn hat.
    Wenn diese Leute wenigstens den Waschplan verstehn würden, aber jedesmal diese Diskussionen, und dann können sie nicht mal Englisch. Dazu noch am Party und Krawall machen. Obwohl ich an Top-Lage wäre würde ich nie mein ZUHAUSE an irgendwelche "Fremden" verscheuern. Ich hoffe in Zukunft mit nur einem Anruf dies beenden zu können!
    • Kaviar 08.05.2017 23:10
      Highlight Highlight Dann kaufen Sie das Haus und vermieten es selber, oder ziehen Sie aus!
      Jeder Mieter darf Gäste empfangen, wie es ihm gefällt, und egal woher sie kommen.
      Der Fremdkörper sind da Sie, weil Sie, wie es scheint, ein Rassist sind.
    • Pasch 09.05.2017 13:22
      Highlight Highlight Haha das war wohl die schlechteste Verwendung für das Wort Rassist.
      Nein, wer im Haus Miete zahlt der hat da auch zu Wohnen allenfalls noch Familie. Die die sonst so reinkommen haben Schlüssel für Waschküche, Veloraum, Estrich und/oder Keller. Das hat mit Rassismus aber sowas von gar nix zutun. Nachher fehlt was oder ist was Kaputt, ja wer war es nun?? Zudem wird die Hausordnung nicht befolgt, und die ist schliesslich nicht da um Platz im Treppenhaus an der Wand zu nehmen! Sondern damit mehrere Parteien Koexistieren können.
      Na wackelt schon dein illegales Geschäft???
    • Kaviar 09.05.2017 14:54
      Highlight Highlight @Pasch: Falsch, man muss nicht in der gemieteten Wohnung wohnen. Ich habe fünf Wohnungen und drei Häuser in vier Ländern. Selbverständlich wohne ich nicht in allen leichzeitig und selbverständlich stelle ich meine Wohnungen auch hin und wieder Verwandten und Freunden zur Verfügung.
      Und falsch, man muss die Wohnung nicht selber zahlen, in der man wohnt. In einigen meiner Wohnungen, z. B., leben meine Lieblingsmätressen, im einem Haus
      aus meine Ex.
      Und falsch, in einem Mietshaus gehen viele Nichtmieter ein und aus: Besucher, Lieferanten, Kunden, Beamte, etc.
      Deine bornierte Sicht ist lebensfremd
    Weitere Antworten anzeigen
  • c_meier 08.05.2017 15:36
    Highlight Highlight Es gibt bereits ein Urteil zu Airbnb vom Bezirksgericht Zürich vom April 2017.
    Demnach musste ein Mieter den Gewinn, der er aus der Vermietung über Airbnb gemacht hat an den Vermieter abtreten.
    http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/region/Erstes-Zuercher-Gerichtsurteil-gegen-AirbnbAnbieter/story/19390429
    • atomschlaf 08.05.2017 17:23
      Highlight Highlight Das ist aber eine ganz andere Thematik. Da geht es um das Mietrecht, bzw. die Untermiete.

      Das Zürcher Urteil ist zudem ein sonnenklarer Fall, denn das Mietrecht verlangt ausdrücklich, dass Untermiete inkl. Konditionen derselben dem Vermieter gemeldet werden muss, was im besagten Fall nicht erfolgte.

      Im Basler Fall geht es dagegen um eine baurechtliche Bestimmung, die auch Eigentümer und nicht bloss Mieter betrifft.
    • Kaviar 08.05.2017 23:12
      Highlight Highlight Und man darf nicht teurer untervermieten, als man selber Miete zahlt, soweit ich weiss.

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