Wirtschaft
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Direkt vor den Terminals: So soll «The Circle» Ende 2019 aussehen. Viele Flächen stehen aber noch leer. 

Floppt der Milliarden-Bau beim Flughafen Zürich? Dem «Circle» fehlen die Mieter

Der Flughafen Zürich plant den grossen Wurf. Der Gebäudekomplex «The Circle» soll den Mietertrag massiv steigern. Eine neue Auswertung zeigt aber, dass es bei der Vermietung von Büroflächen harzt.

Benjamin Weinmann / Nordwestschweiz



Auf der Website wird sofort klar, hier kommt etwas Grosses: «Welcome to the Circle. Raum für Geschichten. Quelle der Inspiration. Ort des Geniessens. Platz für Ideen. Oase der Ruhe. Place to be.» So lauten die Willkommens-PR-Slogans des Milliardenprojekts der Flughafen Zürich AG. Der Businesskomplex ist zurzeit direkt vor den Terminals in Bau. Kostenpunkt: eine Milliarde Franken. Von Hotels über Luxus-Showräume und Kongresssäle – alles soll im «Circle» Platz haben.

Ende 2019 soll der «Circle» fertig gebaut sein, der dem Flughafen und dem Co-Investor Swiss Life Millionen an Mieterträgen in die Kassen spülen soll. Denn im Fluggeschäft ist das regulatorische Korsett eng, die Wachstumsperspektive klein. Noch sind die Kräne und Bagger in Kloten am Werk. Sich die sechs zusammenhängenden, rundlichen Gebäude auf neun Etagen vorzustellen, fällt schwer. Hilfe leisten die Visualisierungen auf der Homepage, wo mittlerweile die aktuell verfügbaren Mietflächen kommuniziert werden.

Flughafen mietet sich selbst ein

Insgesamt spricht der Flughafen von einer Vorvermietungsquote von rund 50 Prozent bezüglich der gesamten verfügbaren Fläche. Doch diese Rate kommt in erster Linie mit der überdurchschnittlich guten Vermietung der Kommerzflächen zustande. Bei den Büroflächen sieht die Lage demnach weniger rosig aus. Gerade mal 14.8 Prozent oder 9661 Quadratmeter sind verbindlich vermietet. Dies zeigt eine Auswertung der Angaben auf der «Circle»-Homepage durch die «Nordwestschweiz».

HANDOUT - Visualisierung des Dienstleistungszentrum ''The Circle'' am Flughafen Zuerich.

So soll «The Circle» dereinst aussehen.  Bild: FLUGHAFEN ZUERICH

Für 85.2 Prozent der Büroflächen fehlen laut Homepage die Unterschriften. 28.7 Prozent davon werden als «reserviert» bezeichnet. Hier laufen Verhandlungsgespräche nach wie vor und die Interessenten könnten einen Rückzieher machen. Komplett verfügbar sind 56.5 Prozent, unter anderem drei ganze Gebäude (Häuser 13, 15 und 16, siehe Grafik oben).

Für das «Circle»-Modul «Headquarters & Offices» nennt Flughafen-Zürich-Sprecherin Sonja Zöchling bisher nur einen grossen Mieter: die Flughafen Zürich AG. Tatsächlich beschloss die Airport-Betreiberin vor einigen Jahren, selbst in den Komplex einzuziehen, um die nötige Vorvermietungsquote zu erreichen, damit der Bau ausgelöst werden konnte.

Man führe mit zahlreichen Interessenten vielversprechende Gespräche, sagt Zöchling. Seit der Grundsteinlegung im März habe das Interesse deutlich angezogen. «Sobald wieder ein Vertrag unterzeichnet vorliegt, werden wir entsprechend kommunizieren.» Besser sieht die Vermietungslage in den anderen Modulen aus: Die Hyatt-Gruppe eröffnet zwei Hotels mit insgesamt 550 Zimmern sowie einem Convention Center mit Platz für bis zu 2300 Personen. Das Unispital Zürich mietet 10'000 Quadratmeter im Modul «Gesundheit». Und für die sogenannten «Brandhouses», wie der Flughafen die kommerziellen Ausstellungsräume nennt, sind die Swatch-Tochter Omega, das Caviar House & Prunier, das Zürcher Warenhaus Jelmoli und der Basler Duty-free-Händler Dufry gebucht. Insgesamt entsteht im «Circle» eine Fläche von 180 000 Quadratmetern, wobei die vermietbare Fläche 160 000 beträgt.

Für Branchenkenner ist klar: Der Flughafen musste in den letzten Monaten den Mietinteressenten finanziell entgegenkommen. Dazu nimmt Sprecherin Zöchling keine Stellung. Sie sagt aber: «Die Preise für die Mietflächen bewegen sich zwischen 300 und 600 Franken.» Wobei der höchste Preis pro Quadratmeter nur für besonders exklusive Lagen mit eigener Terrasse zum Tragen komme.

«Zu wenig flexibel»

Laut Armin Rechberger, Analyst der Zürcher Kantonalbank, zeigt die Auswertung, dass auch ein Prestigeobjekt wie der «Circle» im jetzigen Umfeld kein Selbstläufer ist. Grosse Firmen würden bei der Büroplanung nicht mehr so langfristig wie früher planen. Ein Umzug per 2019 oder 2020, und das für mehrere Jahre, sei momentan schwierig. «Es kommen bestimmt wieder bessere Zeiten, aber momentan braucht es einen längeren Atem als anfangs gedacht.»

Zweifel hat Rechberger zudem in Bezug auf das «Circle»-Modul «Brands & Dialogue». Dort, wo Showräume von Swatch oder Jelmoli im Parterre entstehen. «Ich frage mich, weshalb ich als Passagier das Flughafengelände verlassen soll, wo die Duty-free-Shops mit Rabatten werben, um in einen teuren Flagship Store zu gehen.»

Laut Bank-Vontobel-Analyst Pascal Furger wäre es wichtig, dass bald ein Ankermieter gefunden werden könnte, ein Grosskonzern, der 10 000 Quadratmeter oder mehr mieten würde. «Der fehlt heute.» Auch er glaubt, dass der Flughafen zu Konzessionen bereit ist, zum Beispiel mit anfänglich mietfreien Monaten oder der Mitfinanzierung des Innenausbaus. «Da war man in den Jahren zuvor zu wenig flexibel.»

Dennoch sei es zu früh, um in Alarmstimmung zu verfallen, sagt Furger. Dass es bei den Büroflächen harzt, sei symptomatisch, da nach wie vor viele Flächen im Büromarkt frei sind, insbesondere in Zürich. «Der Flughafen hat mit seinem Standort und seiner verkehrstechnischen Anbindung aber einen grossen Vorteil bei der Suche nach Mietern. Das wird sich früher oder später ausbezahlen.» Er rechnet in seiner Analyse mit einem jährlichen Mietpotenzial von 75 Millionen Franken. (aargauerzeitung.ch)

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    Alle Leser-Kommentare
  • AfterEightUmViertelVorAchtEsser___________________ 04.09.2017 16:23
    Highlight Highlight Wenn man bedenkt, was die Parkplätze am Flughafen kosten, ist es verwunderlich, dass überhaupt so viel vermietet wurde.
  • x4253 30.08.2017 09:54
    Highlight Highlight Wird sicher ein Erfolg, genau wie die Betonwüste neben dem Glattzentrum...
    Manchmal frage ich mich, welche Drogen die lieben Immobilienentwickler nehmen wenn solche grössenwahnsinnigen Projekte projektiert werden.
    • x4253 30.08.2017 23:25
      Highlight Highlight Ach ich vergass ja, dass Links-Grün ja immer die bösen sind. Das Kantonsparlament ist btw nicht Lins-Grün regiert. Ebenfalls sind die Geschäftsführer/Besitzer von Bauunternehmen eher selten Links-Grün. Deshalb: Was hat Links-Grün mit dem Protzbau zu tun?
      Verdichtetes Bauen ist notwendig, was aber im Richti-Areal, am der Europa-Allee oder auch hier hingestellt wird, ist nicht im Sinne des erfinders.
      Bsp Richti: Wer kommt auf die Idee,eine Einkaufsmeile neben dem Glattzentrum wäre super attraktiv?Bsp Flughafen: Luxusshopping schön und gut, aber das kann ich auch Airside machen. (1/2)
    • x4253 30.08.2017 23:26
      Highlight Highlight (2/2)
      Und wenn ich genügend Zeit habe um aus dem Flughafen raus zu gehen, dann kann ich gleich in die Stadt. Ebenfalls das Thema Bürogebäude: Banken/Versicherungen reduzieren ihre Büroflächen und die Anzahl der Standorte, also fallen die schon mal weg.
      Dann bleibt aktuell in der Schweiz nicht mehr viel über. Falls nicht gleich eine der Big4 ihren Standort in der Stadt aufgibt und lieber an den Flughafen zieht wirds eng.
      Google vielleicht noch..
      Bleibt noch, dass ein Unternehmen den grossen Markteintritt in der Schweiz plant und gleich tonnenweise Büropläze braucht.
      Eher unwahrscheinlich.
  • Tschaesu 30.08.2017 09:32
    Highlight Highlight Oase der Ruhe - am Flughafen??
  • Magman 30.08.2017 08:41
    Highlight Highlight Immoblase ? Ist doch echt langsam Krank was hingeklotzt wird... Überangebot an Gewerbe, Büro, Wohnungen...
    • Posersalami 30.08.2017 10:57
      Highlight Highlight Ein Überangebot an Wohnungen? Vielleicht irgendwo auf dem Land, aber in Zürich und Umgebung definitiv nicht!
  • jamesjames 30.08.2017 07:58
    Highlight Highlight ich hätte noch ein Teil der gebäude als Eventhalle erstellt für Konzerte und Ausstellungen.
  • Grundi72 30.08.2017 07:40
    Highlight Highlight Wir werden mit unsere Firma dort einziehen. Nr. 1 Kriterium bei den internationalen Standorten der Firma: Nahe am Flughafen.
    Ziel erreicht würd ich da sagen, Mr. Facility Manager.

    Generell frage ich mich aber schon ob nicht ein Überangebot an Geschäftsräumen in Zürich gibt. Ich sehe viele leerstehende Gebäude zB Bernerstrasse oder Wallisellen.
    • chnobli1896 30.08.2017 08:32
      Highlight Highlight Es gibt massiv viele leerstehende Büroräume in und um Zürich. Die Mieten sind auch gesunken. Kann mir daher nicht vorstellen, dass die Verantwortlichen vom Flughafen überrascht sind.
    • Posersalami 30.08.2017 10:56
      Highlight Highlight Es gibt zu viele Büroräume, das ist so. Darum gibts langsam immer mehr Bürogebäude, die zu Wohnungen umgebaut werden.
  • Illuminati 30.08.2017 07:22
    Highlight Highlight Ist es meine Subjektive Wahrnehmung oder gibt es in der Schweiz nicht langsam zu viele Bürogebäuden? Von Altstetten Stadtauswärts hat es auch zb auch ein recht grosses, modernes Bürogebäude, welches seit Jahren zum Vermieten angeschrieben ist!
    Auch Einkaufszentren (zumindest in winti) und zu teure, neue Wohnungen gibt es mittlerweile bei uns!
  • dracului 30.08.2017 07:12
    Highlight Highlight CHF 75M jährliche Mieteinnahmen - Wer soll das wieder bezahlen? Ich hoffe, dass irgendwann die Geldgier einer vernünftigen Planung weicht. Es gibt in der Region Zürich schon genügend Einkaufsmeilen mit immer den gleichen, eintönigen Mainstream-Geschäften und überteuerte Büroflächen. Es stört mich, dass sich die ganze Stadtentwicklung nur noch auf den Circle der Reichen und Superreichen ausrichtet. Ich wünsche mir, dass irgendwann kleinere Unternehmen mit innovativen und einzigartigen Produkten wieder eine Chance erhalten.
    • chnobli1896 30.08.2017 08:33
      Highlight Highlight Am Ende bezahlts immer der Konsument.
  • Chääschueche 30.08.2017 06:24
    Highlight Highlight "Das Unispital Zürich mietet 10'000 Quadratmeter im Modul «Gesundheit"

    Aha... Jo KK Prämie ahoi...

    Luxus muss eben schon sein... ein 0815 Gebäude ausserhalb kommt da eben nicht in Frage...
    • Posersalami 30.08.2017 07:20
      Highlight Highlight Naja, es ist schon nicht schlecht ein Spital (oder Räume zur Ausbildung) da hinzustellen, wo sie vernünftig erschlossen sind..
    • Vespa Timo 30.08.2017 07:59
      Highlight Highlight Wie wäre es mit einer Lungenklinik?
    • Faenker 30.08.2017 09:30
      Highlight Highlight Das hat den Hintergrund das viel vom ambulanten Teil des USZ in den Circle zieht. Modern geplant, flexible Nutzung der Räume usw.

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