Le conseiller fédéral Guy Parmelin a convoqué une table ronde, adopté un plan d'action et mis tous les acteurs face à leurs responsabilités. Mais la situation du logement ne semble pas être sur le point de s'améliorer en Suisse. Pour la publication du Moniteur immobilier du bureau de conseil Wüest Partner, il n'y a «pas de fin de la pénurie en vue».
En fait, la situation empire et la pénurie s'aggrave: les rares biens sur le marché sont proposés à des loyers en constante augmentation. Une hausse qu'une grande partie de la population ne peut plus suivre.
En ce sens, les experts de Wüest Partner ont voulu savoir si le marché des logements locatifs était encore «socialement durable». Pour ce faire, ils ont cherché à savoir combien de ménages pourraient payer un logement similaire s'ils devaient partir pour une raison ou une autre. Ils ont défini la notion de «pouvoir payer» comme étant le fait qu'un ménage ne devrait pas dépenser plus d'un tiers de son revenu. En dessous d'un tiers, un logement est abordable, au-delà, le budget est épuisé.
Ce que les experts ont découvert n'est pas très réjouissant. Dans plusieurs cantons, une grande partie des ménages ne trouverait donc plus de logement de taille et situation similaires correspondant à leur budget.
C'est dans le canton de Genève que la situation est la plus terrible: plus de 60% des ménages ne pourraient pas se permettre de déménager dans un logement de même qualité. Dans le canton de Zoug, ce chiffre est de 40%; à Zurich, c'est à peine moins. Sinon, cette proportion est toujours inférieure à 30% en Suisse alémanique, mais ce n'est qu'en Appenzell Rhodes-Extérieures qu'elle est inférieure à 10%. En moyenne nationale, ce sont 28% de tous les ménages.
L'augmentation des loyers en Suisse «ne peut plus durer» et «encore plus précaire» pour les retraités et les familles monoparentales, selon les experts. Environ 60% de ces ménages ne pourraient pas payer un logement similaire après un déménagement. Pour les familles avec enfants, c'est tout de même près de 30%. La situation n'est nettement meilleure que pour les couples de retraités et les couples d'actifs sans enfants. Dans ce cas, seuls 10% des ménages sont concernés.
Le bilan de Wüest Partner est décourageant. On y constate plusieurs évolutions au cours des dernières années au détriment des locataires, comme l'accessibilité financière des logements après un déménagement.
Cette augmentation après un déménagement s'explique par la différence entre les loyers proposés et les loyers existants. Les loyers proposés sont exigés pour les logements mis au concours et dépendent fortement de l'offre et de la demande. Les loyers existants sont payés par les locataires en place et dépendent du taux d'intérêt de référence hypothécaire – le taux d'intérêt moyen sur toutes les hypothèques bancaires.
Si les loyers proposés ont augmenté ces dernières années, le taux d'intérêt de référence hypothécaire a certes augmenté à deux reprises lors du changement de taux, mais il avait auparavant longtemps été en baisse. C'est pourquoi les loyers proposés et les loyers existants divergent fortement pour les ménages qui vivent depuis longtemps dans le même logement. C'est ce que font beaucoup de gens en Suisse, souvent parce qu'ils ne trouvent rien de comparable. Tant qu'ils restent là où ils sont, le logement reste abordable.
Comment en est-on arrivé là? Il est incontestable que la Suisse ne parvient actuellement pas à construire suffisamment de logements. Selon Wüest Partner, la dynamique de la construction se fait toujours attendre. Non seulement il n'y a pas d'élan, mais le rythme est même particulièrement lent en ce moment. En 2023, des autorisations ont été délivrées pour un total de 24 200 logements locatifs, soit le nombre le plus faible depuis 2012 et 15% de moins que la moyenne des dix dernières années.
En revanche, la raison pour laquelle la construction ne démarre pas n'est pas claire. La demande est en tout cas bien présente. La population augmentera à nouveau de 0,9% en 2024 et devrait donc dépasser cette année la barre des 9 millions d'habitants. Pour le prochain million, il faudra 17 ans de plus; la Suisse devrait compter 10 millions d'habitants en 2041.
Construction de supports, forte croissance démographique – la pénurie s'aggrave naturellement. Par rapport à 2020, les annonces proposent chaque année 30% de logements à louer en moins, et même 39% en moins de logements à loyer inférieur à 1500 francs. Les biens rares sont chers – et donc les loyers proposés augmentent fortement: au cours des douze derniers mois, ils ont augmenté de 6%, ce qui n'était plus arrivé depuis 2008.
Cette situation critique se traduit également par ce que les experts appellent un excès de demande: il y a eu beaucoup plus de recherches sur les sites d'annonces en ligne que d'annonces de logements à louer. La pénurie se manifeste également par le fait que les gens cherchent davantage en dehors des villes, où ils ont plus d'espoir.
Mais cet exode hors des villes ne rend pas service à la plupart des ménages. Cela a eu pour effet d'étendre la pénurie aux agglomérations et même aux zones rurales.
Traduit et adapté par Tanja Maeder
