Il faut une rentrée d'argent «atypique» pour acheter une maison suisse
Le prix de l'immobilier progressent plus rapidement que les revenus depuis des années en Suisse. Au point qu'en 2022 déjà, la banque Raiffeisen dressait un constat surprenant: «Au niveau actuel du marché , la grande majorité des ménages helvétiques n'ont, en réalité, plus les moyens de devenir propriétaires». Pourtant, la hausse a continué. Un paradoxe qui poussait alors Raiffeisen à s'interroger:
Et qu'en est-il aujourd'hui? La question revient sans cesse, année après année, à mesure que les prix des maisons poursuivent leur envolée. Toujours plus haut.
Parents, héritages et aides financières
Et une dernière étude vient apporter de nouveaux éléments de réponse. Une équipe de l'Université de Lausanne dirigée par le professeur d'économie, Marius Brülhart a examiné le rôle des héritages et des donations. Elle a pu analyser des données fiscales du canton de Berne, auxquelles les autres cantons ne donnent généralement pas accès. Seul Lucerne le fait également. Il s'agit pourtant de données anonymisées, strictement protégées et réservées à la recherche scientifique.
Les chiffres révèlent qu'en 2007, 27% des acheteurs immobiliers avaient reçu un héritage ou une donation au cours de l'année de leur acquisition ou des deux années précédentes. Un peu plus de 15 ans plus tard, en 2023, cette proportion avait nettement augmenté, atteignant 40% des acheteurs.
Les données fiscales ne permettent certes pas de déterminer quels ménages n'ont pu acheter que grâce à l'aide financière de leurs parents et lesquels auraient disposé de moyens suffisants sans ce soutien, explique le professeur Brülhart. Mais il paraît évident que cette aide a joué un rôle prépondérant.
Mais les logements en propriété ont encore considérablement renchéri depuis. A tel point que même les héritiers se retrouvent de plus en plus exclus du marché. Dans une étude récente, Raiffeisen constate: «Même avec le soutien financier des générations précédentes, l'achat d'un logement n'est plus accessible qu'à une minorité».
Gros héritages pas forcément suffisants
Une maison individuelle neuve de cinq pièces coûte aujourd'hui environ 1,5 million de francs en moyenne. La famille Meier, représentative d'un ménage standard, dispose pourtant d'un revenu annuel brut plutôt confortable, d'environ 117 000 francs. Elle possède aussi quelque 280 000 francs d'économies, à condition de puiser dans son avoir de caisse de pension. Malgré cela, aucune banque ne lui accorderait de prêt hypothécaire.
Pour obtenir ce financement, les Meier devraient recevoir en héritage bien plus d'un demi-million de francs. Ce n'est qu'à cette condition qu'ils respecteraient les critères imposés par les banques pour l'octroi d'une hypothèque. Le montant emprunté serait alors suffisamment faible pour que les charges d'intérêt ne dépassent pas un tiers de leurs revenus. Concrètement, il leur faudrait une aide de 670 000 francs.
Une maison individuelle de taille moyenne, mais plus ancienne, coûterait un peu moins, quelque 1,3 million. Cette même famille ne pourrait envisager un tel achat qu'avec un héritage d'environ 500 000 francs. Soit un demi-million.
Si le jeune ménage renonçait à son rêve, il pourrait se rabattre sur un appartement. Comptez généralement 1,15 million pour du neuf. Les Meier auraient alors besoin d'un héritage de 340 000 francs. Pour un logement plus ancien, il faudrait débourser 950 000 francs, un montant à garantir grâce à un héritage de 140 000 francs.
Le système atteint ses limites
Qui peut encore payer de telles sommes? Les calculs de Raiffeisen montrent l'ampleur du soutien parental nécessaire. Mais Fredy Hasenmaile, économiste en chef de la banque, prévient:
Pour étayer son propos, Fredy Hasenmaile renvoie à une autre publication récente de la même équipe de l'Université de Lausanne. Cette fois, les chercheurs ont exploité des données fiscales anonymisées bernoises et lucernoises. Sur la base de près de 17 millions de déclarations fiscales, ils dressent un tableau du «patrimoine et des héritages en Suisse au 21e siècle».
Le patrimoine susceptible d'être transmis par héritage représente actuellement 3600 milliards, dont probablement la moitié sous forme de biens immobiliers. Chaque année, 100 milliards de ce patrimoine se transmettent par héritage ou par d'autres moyens. Mais une grande partie de ces sommes circule au sein d'un nombre relativement restreint de familles fortunées, et non parmi les ménages moyens.
C'est pourquoi, malgré ces 100 milliards impressionnants, le montant médian d'un héritage reste relativement modeste: il est estimé à 50 000 francs. A l'inverse, les héritages atteignant ou dépassant 500 000 francs (5% environ) restent très rares. C'est pourtant au minimum ce dont les Meier auraient besoin pour devenir propriétaires.
Même si les deux adultes du ménage recevaient chacun un héritage médian, il ne disposerait que de 100 000 francs. Ce montant ne suffirait toujours pas pour acquérir un appartement ancien de taille moyenne, puisque celui-ci exigerait, selon Raiffeisen, un héritage de 140 000 francs.
Les donations n'aident pas davantage
Qu'en est-il des donations? Elles s'avèrent globalement encore plus éloignées des montants dont les Meier auraient besoin. Environ trois quarts des donations ne dépassent pas 80 000 francs. Leur montant médian s'établit à 25 000 francs.
Autrement dit, quand on se demandera à nouveau, en 2026, qui peut encore acheter, la réponse différera probablement de celle d'il y a quelques années. Les ménages bénéficiant d'une aide financière intrafamiliale devraient être moins nombreux parmi les acheteurs. Car ce soutien ne suffit plus.
Et pourtant, les prix continuent d'augmenter. Alors, qui peut encore acheter? Car les transactions, elles, se poursuivent. Leur nombre est certes retombé après un pic, reconnaît Fredy Hasenmaile, mais il reste relativement élevé au regard des niveaux historiques. «Il doit donc toujours y avoir des biens qui se vendent».
L'économiste distingue trois cas de figure.
- Celui d'immigrants venus travailler à des postes bien rémunérés en Suisse et dont les revenus leur permettent plus facilement de satisfaire aux exigences réglementaires pour obtenir un prêt hypothécaire.
- Il pourrait aussi s'agir de ménages fortunés qui achètent plusieurs biens pour les mettre en location.
- Enfin, certains acheteurs se cacheraient parmi la population plus âgée, qui a épargné pendant de longues années et parvient finalement à réaliser un rêve de propriété, sur le tard.
Qui peut encore acheter à ces prix-là? Le mystère tout entier demeure.
(Adaptation française: Valentine Zenker)