Die Zinswende ist schon wieder vorbei. Es geht stattdessen, wie die Grossbank UBS schreibt, zurück in die Tiefzinswelt. Die Inflation ist weltweit auf dem Rückzug; die Zentralbanken der USA, der Schweiz und des Euroraums haben allesamt ihre Leitzinsen gesenkt. Damit ist klar: Auch diese Krise hat den Immobilienboom nicht stoppen können.
Zwar sind die Preise von Wohnimmobilien in einigen Ländern gefallen, in Deutschland gar in historischem Ausmass, aber die befürchtete Horrorshow ist ausgeblieben. Insgesamt sind die Preise in den reichen Industrieländern nur wenig gesunken – trotz Corona, trotz hoher Inflation, trotz hoher Zinsen. Und nun steigen sie schon wieder rasant an.
Es könnte es noch lange aufwärts gehen, obschon es dies nun schon seit Jahrzehnten tut – und womöglich noch schneller als zuvor. «Das» britische Magazin «The Economist» schrieb kürzlich, der Immobilienboom werde wahrscheinlich «noch unverschämter». Die Preise würden nun von einem «Superzyklus getragen, der jetzt erst richtig in Gang kommt».
Dieser «Superzyklus» beschreibt die Entwicklung der weltweiten Wohnimmobilienpreise in den letzten 70 Jahren. Davor gab es nämlich noch gar keinen Aufwärtstrend, wie eine Studie zu 14 Industrieländern zeigt. Anfang der 1960er-Jahre lagen die Preise real immer noch etwa auf dem Niveau von 1870. Fast ein Jahrhundert war vergangen – und die Preise waren noch immer ungefähr gleich hoch.
Dann ging es los, Wohnimmobilien wurden unaufhaltsam teurer. Fünf Jahrzehnte später, in den 2010er-Jahren, kosteten sie real dreimal so viel. Und auch danach konnte sie nichts aufhalten. Nicht die Finanzkrise von 2007 bis 2009; nicht Corona, wie jetzt klar wird. Heute liegen die nominalen Preise von 26 Ländern durchschnittlich um 135 Prozent höher als vor knapp einem Vierteljahrhundert, in der Schweiz um 94 Prozent.
Wird dieser Superzyklus tatsächlich nochmals Jahrzehnte andauern? Dafür spricht, dass er von mächtigen Trends angetrieben wird, die nicht nur die Immobilienmärkte, sondern unseren Alltag grundlegend verändert haben.
Ein erster Trend war das Ende der Verkehrsrevolution nach 1970. Diese hatte einst Auto und Bahn erschwinglich gemacht, die Preise dafür in den Keller getrieben und damit den sogenannten «Tod der Distanz» herbeigeführt.
Das half der Industrie. Sie war nicht länger auf die Nähe zu Häfen oder Bahnhöfen angewiesen, um die herum viele Städte entstanden waren – und zog weg. Neu konnte sie ihre Fabriken irgendwo entlang von Autobahnen oder Schienennetzen errichten – oder gleich im Ausland. Die Arbeitnehmer zogen nach, bauten ihre Häuser im Grünen und pendelten zur Arbeit. Die Folge war ein Exodus aus den Städten.
Aber ausserhalb der Städte, auf dem Land, entstand so mehr Platz für Wohnungen. Die Folgen für den Immobilienmarkt waren immens. Wie Edward Glaeser, Wirtschaftsprofessor an der Universität Harvard, erklärt, wurden die Preise dadurch über Jahrzehnte nach unten gedrückt.
Dann ging die Verkehrsrevolution zu Ende, die Transportkosten sanken nicht mehr so dramatisch, wenn überhaupt. Es kam weltweit weniger neues Bauland auf der grünen Wiese hinzu – zu wenig, um Schritt zu halten mit der Nachfrage, die durch wachsende Bevölkerungen und Einkommen angetrieben wurde. Die Immobilienpreise begannen unaufhaltsam zu steigen.
Auch setzten nach 1950 allmählich Trends ein, welche die Menschen zurück in die Städte lockten. Banken, Berater, Versicherer, Wirtschaftsprüfer oder Rechtsanwälte gewannen an Bedeutung. In den Städten waren sie näher an Kunden, Universitäten oder Konkurrenten. Zum Beispiel schreibt Glaeser, Städte seien besser in der Vermittlung von Wissen und schon ein bisschen mehr Information genüge – und ein Trader kassiere innerhalb von Minuten Millionen.
Solchen städtischen Kernbranchen folgten andere: Hotels, Detailhändler oder Restaurants. US-Städte wie New York oder San Francisco hätten in den 1980ern ein dramatisches Wachstum solcher Unternehmen erlebt, schreibt Glaeser. Auf ähnliche Weise seien auch europäische Städte wie London oder Frankfurt erfolgreich.
All das hat zu einer Renaissance der Städte geführt – aber, so Glaeser, wie so oft, wenn Städte triumphieren, gibt es viele Verlierer. Städtisches Wohnen ist gefragt und wird immer teurer. Der Ärger über die Gentrifizierung von einst erschwinglichen Quartieren wächst.
Die Lösung wäre klar: Nehmen Nachfrage und Preise zu, muss es auch das Angebot – es müsste mehr gebaut werden. Das würde laut Ökonom Glaeser helfen. «Der beste Weg, die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu fördern, besteht darin, ungehinderten Neubau zuzulassen.»
Früher hätten die Städte dies getan. Im New York der frühen 1920er-Jahren habe die Nachfrage nach städtischen Wohnungen ebenfalls geboomt, doch die Preise seien erschwinglich geblieben – weil in einem einzigen Jahr bis zu 100'000 Stück gebaut wurden.
Das funktioniert, obwohl Neubauten teurer zu kaufen oder zu mieten sind als Altbauten, vor allem wenn sie in begehrten Quartieren entstehen. Denn laut Glaeser setzen sie einen Prozess in Gang, der dafür sorgt, dass teure Neubauten auch Geringverdienern zugutekommen, einen Filterprozess.
Die neuen Häuser in angesagten Vierteln werden von Gutverdienern bezogen; ihre alten und deshalb billigeren Häuser in weniger angesagten Vierteln werden frei für Durchschnittsverdiener; und ihre noch älteren und noch billigeren Häuser in noch weniger angesagten Vierteln werden frei für Geringverdiener.
Irgendwann nach 1970 kam dieser Filterprozess zum Stillstand. Vermutlich, so Glaeser, war der Widerstand gegen Neubauten in den Städten zu gross geworden: der Protest der Anwohner wurde zu gross, die Regulierung zu streng. Ein Beleg dafür, dass es so gewesen sein könnte, ist zum Beispiel eine Studie von Glaeser, die zeigt: In Grossstädten haben Gebiete mit mehr Regulierungen weniger Bautätigkeit und höhere Preise; Gebiete mit wenig Regulierung haben mehr Bautätigkeit und tiefere Preise.
Anstelle des Filterprozesses ist die Gentrifizierung getreten, Besserverdienende ziehen nicht mehr in neue und teure Quartiere, sondern in erschwingliche, wo sie die Preise hochdrücken und den Mix an Läden und Gastronomie verändern. Glaeser bringt es so auf den Punkt: «Der Mangel an Neubauten führt zu Konflikten über den Charakter von Wohnquartieren.»
Das Ende der Verkehrsrevolution und die Renaissance der Städte haben dazu beigetragen, den Superzyklus durch alle Krisen am Laufen zu halten. Jetzt könnte der Boom «noch unverschämter werden», weil weitere Trends die Nachfrage nach Immobilien befeuern.
Durch die niedrigeren Zinsen sind Hypotheken wieder günstiger und mehr Menschen können sich einen Kauf leisten. Gleichzeitig ist der Anlagenotstand wieder grösser, weil Anleihen vom Bund oder von Unternehmen weniger Rendite bringen. Pensionskassen oder Versicherungen bezahlen wieder mehr für Immobilien.
Seit Corona ist auch die Zuwanderung in westliche Länder höher als zuvor. Laut «The Economist» wächst die im Ausland geborene Bevölkerung in den westlichen Industrieländern in einer «neuen Welle der Massenmigration» jährlich um rekordverdächtige 4 Prozent. Dagegen würden Politiker von Kanada bis Deutschland zwar rigoros vorgehen. Dennoch würden sie wahrscheinlich mehr Zuwanderer aufnehmen als früher – sie brauchen sie schliesslich, um ihre alternde Bevölkerung zu versorgen.
Der Superzyklus könnte also jetzt erst richtig beginnen. Glaeser zufolge wäre das Einzige, was ihn stoppen könnte, dass die Städte wieder lernen, was sie einst konnten: genug zu bauen.
