Le taux d'intérêt de référence applicable aux contrats de bail en Suisse a été relevé jeudi de 0,25 point de pourcentage, pour la première fois depuis son introduction en 2008. Cette hausse ouvre, en principe, la voie à une augmentation des loyers. Le taux d'intérêt de référence applicable aux contrats de bail est passé à 1,5%, contre 1,25% précédemment, a annoncé jeudi l'Office fédéral du logement (OFL) dans un communiqué.
La Banque nationale suisse (BNS) a réalisé ce que Credit Suisse (CS) considère être, dans une nouvelle étude, un «revirement des taux d'intérêt à vitesse grand V». En neuf mois, la BNS a d'abord supprimé le taux d'intérêt négatif de 0,75%, avant de l'augmenter jusqu'à 1,5 pour cent. Le président de la BNS, Thomas Jordan explique ne pas avoir eu le choix. Après une absence d'une décennie, l'inflation fait son retour en Suisse et se situe actuellement à 2,6 pour cent.
Désormais, cela se répercute sur les loyers. Ces derniers dépendent du taux d'intérêt de référence des loyers, que l'Office fédéral du logement (OFL) calcule chaque trimestre à partir d'une moyenne de toutes les hypothèques accordées en Suisse. Et ce 1er juin, le taux d'intérêt de référence sera relevé.
La hausse est donc de 1,25% à 1,5%. C'est la toute première fois dans l'histoire que le taux d'intérêt de référence national augmente. Auparavant, les taux d'intérêt de référence étaient fixés au niveau cantonal. Depuis le passage à un taux valable pour toute la Suisse en 2008, le taux n'a cessé de baisser.
Désormais, le cours va dans l'autre sens – et de manière fulgurante. C'est ce que prévoyait déjà l'économiste immobilier de Credit Suisse, Fabian Waltert, dans sa dernière étude. Il s'attendait à ce que le taux d'intérêt de référence augmente à intervalles rapprochés. En décembre, le taux sera probablement relevé à 1,75%, et une troisième hausse devrait suivre en 2024.
Alors, quel est l'impact sur les loyers? En principe, la hausse d'un quart de point de pourcentage autorise les bailleurs à augmenter leurs loyers nets de trois pour cent. Pour ce qui est du délai, CS estime que la plupart des loyers augmenteront en octobre.
D'une part, en raison du taux d'intérêt de référence plus élevé. D'autre part, parce que les bailleurs peuvent également ajouter 40% de l'inflation et environ 0,5% par an pour les augmentations générales des coûts. Dans le cas extrême, un loyer pourrait augmenter de 10% d'ici avril 2024 – à savoir pour les locataires qui ont profité jusqu'ici de toutes les baisses du taux d'intérêt de référence. En moyenne, l'étude prévoit une augmentation des loyers de sept pour cent.
Une nouvelle hausse du taux d'intérêt de référence pour les contrats de bail à hauteur de 0,25 point de pourcentage «est à attendre pour l'hiver prochain ou 2024», a annoncé, jeudi, le directeur de l'Office fédéral du logement (OFL) Martin Tschirren.
Les banques estiment que le taux de référence pourrait monter à 2% à l'horizon 2025, «mais nous nous gardons d'une telle anticipation», a dit Martin Tschirren. Plusieurs facteurs entrent en jeu, comme les taux directeurs de la BNS ou le comportement du marché hypothécaire, si bien que les prévisions s'avèrent complexes.
En effet, de son côté UBS pense qu'il faudra un peu plus de temps pour que les augmentations de loyer se fassent pleinement sentir. La banque s'attend à ce que le taux d'intérêt de référence passe de 1,25 à 2% d'ici fin 2025. A cela s'ajoutent l'inflation et des frais annexes plus élevés: les bailleurs pourraient donc demander 15% de plus pour les contrats concernés. Mais selon l'UBS, ce sera moins en moyenne nationale.
Cela s'explique par le fait que tous les baux de location ne sont pas basés sur le taux d'intérêt de référence actuel de 1,25%. On estime que cela ne concerne que 30 à 40% de tous les contrats. Et tous les bailleurs ne voudront pas faire valoir l'intégralité de leurs droits, surtout pas dès la première année. De nombreux bailleurs privés ont une relation particulière avec les locataires, explique Mathias Holzhey, économiste chez UBS:
Il faut tenir compte du fait que les locataires sont déjà fortement pénalisés par l'augmentation des charges. Selon Holzhey, le taux de référence plus élevé n'entraînera pas une augmentation moyenne des loyers de 15%, mais seulement d'environ 5% d'ici fin 2025.
Toutefois, le taux d'intérêt de référence plus élevé n'est pas la seule tendance qui fait grimper les loyers. Ceux-ci augmentent également à chaque déménagement, à chaque rénovation, à chaque nouvelle construction. Holzhey explique à ce sujet:
Cette pénurie entraînera une nouvelle hausse des loyers de 5%, soit 10% au total.
Interrogée, l'association des locataires se dit «inquiète de ces perspectives». Les loyers sont déjà à un niveau record et beaucoup de Suisses n'ont pu trouver un logement ces dernières années qu'en acceptant un loyer très élevé, explique le vice-président et conseiller national Michael Töngi (Verts).
Les estimations des experts divergent assez nettement les unes des autres. Cela s'explique par le fait que le taux d'intérêt de référence n'a encore jamais augmenté et qu'il manque donc des points de comparaison. Par exemple, à quel point les bailleurs feront-ils usage de leur droit?
Il manque également des données précises sur le nombre de bailleurs ayant droit à un supplément. Tout reste à analyser. Par exemple, tous les propriétaires n'ont pas répercuté le taux de référence plus avantageux. Souvent, les locataires ont dû le réclamer d'eux-mêmes. Ainsi, selon une analyse de la Banque cantonale de Zurich (ZKB), moins d'un tiers des contrats ont été adaptés à la baisse entre 2016 et 2022. Seul ce tiers devrait aussi adapter les contrats à la hausse. Il sera désormais intéressant de voir comment les loyers vont évoluer.
Traduit et adapté de l'allemand par Tanja Maeder
