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2024 : l'année où l'immobilier fait trembler les banques

Immobilier: «L'Europe est contaminée» et les grandes banques tremblent

La crise de l'année dernière ne semble pas avoir dit son dernier mot dans le secteur bancaire. Elle n'était peut-être que le premier chapitre d'une saga qui se poursuivra en 2024.
22.02.2024, 06:0122.02.2024, 07:22
Niklaus Vontobel / ch media
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Où en seront les taux d'intérêt à la fin de l'année? C'est la grande question mondiale. Les banques centrales baisseront-elles leurs taux directeurs à temps? Ou interviendront-elles trop tard, lorsque des dizaines de crédits seront pourris, que les banques seront en crise et que l'immobilier s'effondrera? Et à quel niveau les taux d'intérêt pourraient-ils alors tomber? On dispose depuis peu de nouveaux éléments de réponse.

En Suisse, les chiffres de l'inflation ont été publiés. En janvier, les prix n'ont augmenté que de 1,3% par rapport à l'année précédente. La BNS aurait ainsi rempli son mandat de maintenir l'inflation à long terme en dessous de 2%.

Le marché des taux d'intérêt pourrait donc remporter son pari, celui d'une baisse importante des taux directeurs cette année encore. De 1,75% aujourd'hui, ils devraient passer à 1% d'ici la fin 2024.

Sur la base des derniers chiffres de l'inflation, une première baisse pourrait intervenir déjà en mars, explique Alexander Koch, expert chez Raiffeisen. Mais pour lui, un autre scénario reste plus probable: annoncer une première baisse à l'été 2024, et ramener les taux directeurs à 1% à l'été 2025.

Selon la banque Raiffeisen, il n'y aura plus trop de changements au niveau des taux d'intérêt à long terme. La victoire sur l'inflation ne fait plus de doute depuis longtemps. Les taux d'intérêt sur les hypothèques à dix ans ont par exemple chuté dès que la baisse des taux directeurs s'est dessinée. Ils ne tomberont pas beaucoup plus bas – à moins que la conjoncture ne s'effondre et que la BNS doive la soutenir en baissant ses taux.

Au plus tard en juin pour les Etats-Unis

Aux Etats-Unis, l'inflation a diminué plus lentement, mais à un bon rythme tout de même – et le chômage est resté à un niveau record. La banque centrale américaine (Fed) ne pense donc plus à augmenter les taux d'intérêt, mais cherche le moment opportun pour les baisser, selon l'expert de Raiffeisen Koch. Selon les estimations actuelles de la Fed, ce sera encore prématuré en mars, mais ce ne devrait plus l'être en juin.

Si la Fed abaisse ses taux, les marchés financiers du monde entier seront affectés. Il s'agirait d'un revirement global vers le bas.

Mais pour certains experts, la banque centrale américaine agit trop timidement. «Ce n'est pas le moment pour la banque centrale d'attendre», prévient Claudia Sahm dans le Financial Times. L'ancienne économiste de la Fed argumente que l'inflation découle «en grande partie» de la pandémie, des «perturbations liées au Covid».

L'économie aurait bientôt complètement surmonté ces chamboulements. La banque centrale américaine n'a donc plus qu'à prendre le tournant tout en évitant de causer de dommages:

«Il n'est pas acceptable de maintenir des taux d'intérêt élevés jusqu'à ce que le marché du travail s'effondre»

D'autant plus que ceux-ci peuvent aussi provoquer des ruptures sur le marché financier, prévient Sahm. Il est difficile de dire où se trouvent les points faibles, mais plus les taux d'intérêt restent hauts, plus la Fed risque de nuire gravement à l'économie.

Crise bancaire, chapitre deux

Et c'est peut-être même déjà trop tard, aux Etats-Unis comme en Europe. Selon le média spécialisé Bloomberg, on a vraisemblablement crié victoire trop vite en 2023. A l'époque, l'effondrement du Credit Suisse et de certaines banques américaines ne ressemblaient qu'à de brefs épisodes sans trop de conséquences. Aujourd'hui, ils semblent plutôt servir de chapitre initial à une saga qui pourrait durer. Le chapitre deux a d'ailleurs commencé.

Il a débuté avec des taux d'intérêt élevés et la tendance au home office. Il se poursuit sur le marché de l'immobilier commercial: les loyers et les prix chutent, les dettes ne sont plus honorées. Puis vient le tour des banques, dont les crédits ne sont plus honorés non plus. Tout cela se déroule comme au ralenti, ou en tout cas avec une lenteur effrayante. Il faut du temps pour réévaluer l'immobilier commercial: il faut des années pour que les hypothèques arrivent à échéance.

Et c'est ainsi que les banques détiennent désormais des crédits sur des bâtiments en perte de valeur. Mais, à nouveau, il faut du temps pour obtenir gain de cause sur des crédits en souffrance. Cela s'est d'abord produit aux Etats-Unis. L'année dernière, la banque NYCB a repris la Signature Bank, en difficulté. Aujourd'hui, son rating en a pris un coup et le cours de ses actions a été divisé par deux. Puis au Japon, la banque Aozora a annoncé sa première perte en quinze ans, en lien avec des biens immobiliers américains.

«L'Europe est contaminée par l'immobilier commercial américain»
Un titre de Bloomberg

La Deutsche Bank avait dû augmenter ses provisions pour pertes futures. La notation de la banque allemande Aareal a été abaissée.

Le coup le plus dur a été porté à la Pfandbriefbank, qui avait fait de gros paris sur l'immobilier américain peu avant le début de la pandémie. Une banque américaine a mis en garde contre ses titres de créance, le cours de ses actions a chuté à un niveau record. La banque a augmenté ses provisions et dit avoir vécu «la plus grande crise immobilière depuis celle, financière, de 2008».

Baisse record de l'immobilier commercial allemand

«Davantage de banques sont examinées à la loupe, et on voit que davantage d'entre elles subissent des pertes», a déclaré à Bloomberg un gestionnaire de portefeuille de la société d'investissement britannique Man Group.

«Et des deux côtés de l'Atlantique, certaines banques pourraient devenir insolvables»

En Allemagne et en Scandinavie, certaines ont investi beaucoup d'argent dans l'immobilier commercial, poursuit le gestionnaire de portefeuille. Si elles devaient subir une dépréciation de quinze centimes par dollar prêté, «non seulement on abaisserait leur notation pour la catégorie spéculative, mais elles deviendraient insolvables».

En Allemagne, il ne faut pas négliger les fluctuations du marché domestique. Il a également été impacté, à la fois par des taux d'intérêt élevés et la tendance du home office. Les prix de l'immobilier commercial ont chuté de 10% l'année dernière – soit le plus grand recul depuis 2003 et en valeur absolue, selon l'association bancaire allemande VDP. Et les premiers indicateurs de 2024 ne laissent pas présager de gros changements dans cette évolution.

Les autorités sont au courant de la situation depuis longtemps. La banque centrale allemande, tout comme son pendant européen, ont appelé à la prudence. Pour l'Allemagne aussi, tout dépendra donc de la date et de la rapidité avec laquelle la Banque centrale européenne baissera à nouveau ses taux directeurs.

(Traduit de l'allemand par Valentine Zenker)

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