L'inflation est vaincue. Cette conviction s'est imposée à une vitesse fulgurante sur les marchés – et les attentes en matière de taux d'intérêt ont chuté en conséquence. Les marchés s'attendent désormais à ce que les banques centrales baissent à nouveau leurs taux directeurs. Cela aurait des conséquences sur les loyers, les hypothèques et les prix de l'immobilier.
Ce revirement est apparent dans la nouvelle prévision de taux d'intérêt d'UBS:
Il y a peu, les économistes d'UBS s'attendaient à une baisse au plus tôt à l'automne 2024. Cela devrait désormais être le cas dès l'été: en juin, la BNS abaissera son taux directeur de 0,25 point de pourcentage.
Il s'agirait de la première baisse après la hausse massive de la BNS. Elle voulait lutter contre l'inflation, qui avait nettement dépassé les 3%.
Selon les analystes d'UBS, ce ne serait que le début. La banque s'attend désormais à deux nouvelles baisses l'année prochaine, l'une en septembre, l'autre en décembre. Au total, il devrait donc y avoir trois baisses et à la fin de l'année, les taux directeurs devraient atteindre les 1%. Actuellement, ils sont de 1,75%.
Pourquoi l'UBS s'attend-elle à des baisses aussi importantes et quelles conséquences pourraient-elles avoir? Pour expliquer la situation, l'économiste en chef de l'UBS, Daniel Kalt, cite deux évolutions mondiales qui influencent également les taux d'intérêt en Suisse.
Pour commencer, l'inflation a reculé «très rapidement», aux Etats-Unis comme en Europe. Pour la zone euro, par exemple, on a annoncé dernièrement un renchérissement annuel de 2,4%, alors qu'il avait parfois dépassé les 10% au plus fort de l'inflation.
Et aux Etats-Unis, ce que la banque centrale, la Fed, avait longtemps souhaité en vain s'est concrétisé: des signes de refroidissement sur le marché du travail. Celui-ci semblait en effet en surchauffe depuis longtemps. La Fed craignait que des hausses de salaires excessives n'alimentent l'inflation et qu'elle ne doive augmenter encore les taux d'intérêt. Cette crainte semble désormais écartée.
C'est pourquoi les marchés financiers actuels sont très différents de ceux d'il y a deux mois. A l'époque, les taux d'intérêt américains avaient atteint de nouveaux sommets. Le mot d'ordre était «higher for longer» – on pensait que les taux d'intérêt resteraient longtemps élevés.
Les marchés parient désormais sur un nouveau retournement des taux, cette fois-ci à la baisse. Et l'on assiste à un renversement de toutes les conséquences qu'avait eues auparavant le retournement à la hausse des taux d'intérêt.
La BNS avait augmenté son taux directeur de moins 0,75 à 1,75%. Les intérêts sur les obligations de la Confédération à 10 ans ont ainsi été poussés à 1,6% au printemps dernier. Aujourd'hui, ils ne sont plus que de 0,7%.
L'économiste d'UBS affirme qu'il est toujours possible que les taux d'intérêt subissent des revers et remontent temporairement. Mais si l'on regarde au moyen-terme, à l'horizon d'un an, il estime que ce taux oscillera autour de 0,9%.
En ce qui concerne les hypothèques, les banques demandaient encore au printemps en moyenne environ 3% pour les hypothèques fixes à 10 ans – ce chiffre a désormais chuté à nettement moins de 2,5%. Certains prestataires proposent près de 1,7%. La baisse devrait se poursuivre, mais personne ne sait jusqu'où.
Les taux d'intérêt sur les hypothèques Saron ne baisseront que lorsque la BNS aura effectivement abaissé ses taux directeurs. Si cela se produit comme l'UBS le prévoit actuellement, la baisse sera de 0,75 point de pourcentage l'année prochaine.
En ce qui concerne les loyers, deux augmentations du taux hypothécaire de référence ont eu lieu cette année. Cela a eu des conséquences désagréables pour certains locataires, mais pas tous. Maintenant, avec le retournement des taux à la baisse, il n'y aura pas de troisième augmentation.
La question est de savoir quand il y aura à nouveau une baisse des loyers. Kalt précise qu'il ne s'attend pas à une baisse avant 2025. Toutefois, la perspective d'une baisse en 2025 est déjà une bonne nouvelle pour les locataires.
Le taux hypothécaire de référence est une moyenne de tous les intérêts payés sur les hypothèques. Comme il comprend également les hypothèques fixes de longue durée, il est relativement inerte et il faut du temps pour qu'il augmente ou qu'il diminue.
Mais sa réaction au revirement des taux d'intérêt vers le bas pourrait être plus rapide. En effet, pendant le retournement à la hausse des taux d'intérêt, de nombreux clients des banques se sont tournés vers les hypothèques Saron – et celles-ci sont continuellement adaptées au taux.
Jusqu'à récemment, les prix des maisons individuelles étaient sous pression. Les taux d'intérêt élevés rendaient le financement plus cher et affaiblissaient ainsi la demande. Il y avait beaucoup moins de ventes. Seule l'offre très limitée maintenait les prix à la hausse. Des taux d'intérêt plus bas donneraient à nouveau une impulsion aux prix.
Traduit et adapté de l'allemand par Léa Krejci
