Cette mesure contre la pénurie de logement en Suisse fait polémique
Le durcissement de la «Lex Koller» prévu par le Conseil fédéral met en évidence un profond clivage. Alors que les partis aux extrémités du spectre politique y voient la fin d'un abus, les partis et associations proches du monde des affaires craignent de graves répercussions.
Le Conseil fédéral entend réagir à la situation tendue sur le marché du logement en renforçant la réglementation. A l'avenir, les personnes domiciliées à l'étranger ne devraient plus pouvoir acheter d'actions de sociétés immobilières résidentielles cotées en Bourse, ni des parts de fonds immobiliers négociées régulièrement.
En outre, les achats d’immeubles commerciaux par des personnes résidant à l’étranger ne seraient désormais exemptés d’autorisation que s’ils servent à leur propre activité professionnelle. Pour les ressortissants de pays tiers, des obligations d’autorisation supplémentaires sont prévues pour les résidences principales. La procédure de consultation s'est achevée mercredi.
La question de savoir si ces mesures contribueront réellement à augmenter l’offre de logements pour les résidents en Suisse, et si les capitaux étrangers sur le marché du logement entraîneront une hausse ou une baisse des prix, fait l'objet d’une vive controverse.
Le PS et l'UDC veulent des mesures renforcées
«Il s’agit d’une amélioration attendue depuis longtemps pour les locataires et ceux qui souhaitent acquérir un logement en propriété», estime Jacqueline Badran, vice-présidente du PS et conseillère nationale. Jusqu’à présent, les investisseurs étrangers pouvaient tout simplement acheter des parts du marché immobilier suisse via la bourse, contournant ainsi la «Lex Koller» en vigueur.
Or, selon le PS, ce capital étranger fait grimper les prix des terrains et de l’immobilier, et par conséquent les loyers et les prix de l’accession à la propriété. L'UDC abonde dans ce sens: le capital étranger attise encore davantage la flambée des prix immobiliers.
Les deux partis souhaitent que les mesures de renforcement esquissées par le Conseil fédéral ne soient pas édulcorées, voire qu’elles soient renforcées. L'UDC demande par exemple que les citoyens de l'UE et les frontaliers soient également soumis à cette réglementation, malgré l’accord sur la libre circulation des personnes, et que l’achat d'un bien immobilier leur soit rendu plus difficile.
Dans le cadre du durcissement proposé, toutes les personnes sans domicile fixe en Suisse ainsi que les ressortissants de pays tiers sans permis d'établissement seraient concernées.
Un problème d'aménagement du territoire
Ces projets porteraient préjudice aux régions de montagne sans pour autant atténuer la pénurie de logements, estime en revanche le Groupement suisse pour les régions de montagne (SAB). Il craint des «inconvénients graves».
Le SAB s’oppose notamment à la réduction de moitié des contingents pour l’acquisition de logements de vacances. Ceux-ci seraient de toute façon devenus caducs en raison de l'initiative sur les résidences secondaires. L'association rejette également les interdictions visant les investissements étrangers dans des immeubles à usage commercial ou dans des sociétés immobilières résidentielles.
La cause principale de la pénurie de logements réside dans l’aménagement du territoire, estime le SAB. Dans ce domaine, la densification visée des espaces d’habitation dans les centres serait freinée.
Des répercussions négatives sur les caisses de retraite
Quant aux Vert'libéraux, ils estiment que le projet «nécessite des éclaircissements importants». Par exemple, il n'apparaît pas clairement en quoi une interdiction d'acquisition de locaux commerciaux à des fins d'investissement permettrait de soulager la pression sur le marché du logement. Le PVL craint en outre un affaiblissement de l'attractivité de la Suisse.
Au lieu d’un durcissement de la Lex Koller, ce parti réclame une offensive nationale en faveur du logement. Celle-ci devrait inclure des procédures d’autorisation plus rapides, moins de bureaucratie et une densification intelligente sur des sites appropriés.
Le Centre voit lui aussi dans ce durcissement des risques considérables pour la place économique, le marché immobilier et le tourisme. Le parti partage l’avis du Conseil fédéral selon lequel la pénurie de logements nécessite des mesures. Mais les causes résident selon lui dans la lenteur des procédures d’autorisation et dans des réglementations de construction restrictives.
Le parti s’oppose au projet consistant à soumettre à autorisation l'acquisition d'un immeuble à usage commercial ainsi que celle de sociétés immobilières et de fonds immobiliers cotés en bourse. De telles mesures affaibliraient la place financière et d’investissement suisse et pourraient avoir des répercussions négatives sur les caisses de retraite.
De même, la réintroduction de l’obligation d’autorisation pour les ressortissants de pays tiers résidant en Suisse constituerait un mauvais signal en matière de politique d’intégration et de politique économique. Quiconque vit, travaille et paie des impôts ici devrait pouvoir continuer à acquérir un logement en propriété. Le parti critique aussi la forte réduction des contingents pour les logements de vacances, ce qui pourrait entraver les investissements dans les régions touristiques et impacter négativement le développement régional.
Des sociétés immobilières menacées
Ce durcissement pourrait frapper de plein fouet les sociétés immobilières cotées en Bourse. Plusieurs grandes entreprises menacent de se retirer de la Bourse suisse si ce projet est adopté. Le secteur espère que le Parlement fera reculer le Conseil fédéral.
La nouvelle obligation de vérification imposée aux acteurs boursiers est «irréaliste», a déclaré Marco Feusi, directeur de Hiag, à l’agence AWP. Les opérations boursières doivent être exécutées rapidement, ce qui ne permet pas de procéder à une vérification préalable approfondie. Feusi prédit qu’en conséquence, «toutes les sociétés immobilières cotées en Bourse se feraient décoter».
Le plus grand groupe immobilier suisse, Swiss Prime Site, a lui aussi lancé un avertissement. Le projet «remet fondamentalement en cause» la capacité des sociétés immobilières à accéder aux marchés des capitaux.
Consensus sur une exception
C’est uniquement sur la mise en œuvre de la motion du conseiller aux États Martin Schmid (PLR/GR) qu’un large consensus se dessine en consultation. Le texte demande que les hôtels appartenant à des personnes résidant à l’étranger puissent à l’avenir construire ou acquérir plus facilement des logements pour leur personnel. Ceux-ci devraient être considérés comme faisant partie d’un établissement et être ainsi exemptés de la Lex Koller.
Les Vert'libéraux rejettent cette exception. Une telle réglementation applicable à un seul secteur entraînerait une inégalité de traitement injustifiée et présenterait un risque d’abus. (jzs/ats)