«La loi est en grande partie restée lettre morte.» Le conseiller national Michael Töngi (Verts/LU) résume ce que l'Association des locataires (Asloca) critique depuis des années. Les «rendements énormes et abusifs» de certains propriétaires d'immeubles sont au cœur de la critique.
Certes, la loi stipule dans quelle mesure les loyers peuvent augmenter et quel est le rendement maximal autorisé pour les propriétaires de logements et les groupes immobiliers. Mais comme personne ne s'oppose à des rendements élevés, de nombreux bailleurs réalisent des bénéfices nettement supérieurs à ce qui est autorisé. Combiné à la pénurie de logements dans les centres urbains, cela conduit à une «explosion des loyers», selon l'Asloca.
C'est pourquoi elle demande maintenant un contrôle des rendements par l'Etat. Au lieu que chaque locataire doive contester un loyer abusif, l'Etat doit à l'avenir contrôler les rendements des propriétaires immobiliers et les sanctionner le cas échéant.
Selon un arrêt du Tribunal fédéral (TF) rendu en 2020, les propriétaires de logements locatifs peuvent obtenir des rendements supérieurs de 2% au maximum au taux d'intérêt de référence. Si le rendement est supérieur, il est considéré comme abusif. La condition est que le taux d'intérêt de référence ne dépasse pas deux pour cent. Actuellement, le taux d'intérêt de référence — c'est-à-dire le taux d'intérêt moyen pour les hypothèques — est de 1,25 pour cent. Des rendements allant jusqu'à 3,25% sont donc autorisés.
Diverses études montrent que le rendement effectivement réalisé sur l'ensemble du marché locatif est nettement plus élevé. Dans une étude, la Raiffeisen est par exemple arrivée à la conclusion que le rendement global des immeubles d'habitation s'élevait à environ 6,5% en 2021. L'Asloca parle de «loyers abusifs qui privent aujourd'hui les ménages de milliards de francs chaque année».
En principe, chaque locataire a le droit de contester les loyers abusifs. Il doit toutefois le faire dans les 30 jours suivant la signature du contrat de location. En 2021, l'Office fédéral du logement (OFL) a enregistré un peu plus de 1259 contestations. Comparé aux 2,3 millions de personnes qui vivent dans un logement en location dans notre pays, ce chiffre est très bas. Selon l'Association des locataires, seul 0,2% environ de tous les loyers des nouveaux contrats signés sont contestés.
«Une contestation est pénible, nécessite un passage devant l'autorité de conciliation et, le cas échéant, même devant le tribunal», explique Linda Rosenkranz, secrétaire générale de l'Asloca. «Cela peut être long et coûteux.» A cela s'ajoute le fait que «beaucoup ne savent même pas qu'ils peuvent contester le loyer initial». Et enfin, certains sont tout simplement très polis et craignent les conflits avec les bailleurs, selon Rosenkranz:
En cas de contestation, on risque de mettre en péril cette relation, ce qui dissuade de nombreux locataires d'engager une procédure juridique contre le bailleur.
Selon la loi, un loyer est considéré comme abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir «un rendement excessif». La charge de la preuve incombe alors au locataire. Il doit prouver soit qu'il a conclu le contrat en raison d'une situation de détresse, soit que le nouveau loyer est considérablement plus élevé que celui payé par le locataire précédent pour le même objet. Dans la pratique, une augmentation de plus de 10% du loyer est considérée comme importante. Dans certains cantons, les bailleurs sont tenus de publier le loyer du locataire précédent dès que le taux de logements vacants est inférieur à une certaine valeur.
L'Association des locataires demande que l'Etat contrôle régulièrement les rendements des propriétaires immobiliers. C'est la seule façon de lutter contre «l'explosion des loyers» et de freiner ainsi la perte de pouvoir d'achat de la population. Sur le plan politique, cette revendication n'a toutefois aucune chance d'aboutir: tant le Conseil des Etats que le Conseil national ont rejeté les interventions correspondantes lors de la session d'hiver.
La commission juridique du Conseil des Etats a justifié que la réglementation actuelle était préférable à une obligation de révision généralisée, car un contrôle régulier du rendement entraînerait des «charges administratives gigantesques». L'Association des propriétaires fonciers est du même avis: les locataires sont aujourd'hui déjà «suffisamment protégés contre les augmentations de loyer».
«Au cours des dernières décennies, de plus en plus d'immeubles sont devenus la propriété d'investisseurs institutionnels qui utilisent ces objets comme sources de placement et de rendement rentables», a expliqué lundi devant les médias le conseiller aux Etats Carlo Sommaruga (PS/GE), président de l'Association des locataires.
En effet, au cours des deux dernières décennies, les rapports de propriété des logements locatifs se sont modifiés. En 2021, 47% des logements locatifs appartenaient à des particuliers, contre 57% en 2000. Entre-temps, les sociétés immobilières, les coopératives et les pouvoirs publics détiennent donc plus de la moitié des logements locatifs en Suisse.
