Immobilier: pourquoi le prix des hypothèques remonte en Suisse

Même si les banques centrales maintiennent leurs taux directeurs, les emprunteurs voient leurs hypothèques à taux fixe augmenter.Image: Keystone / Imago, montage watson

Pourquoi le prix des hypothèques remonte en Suisse

Bien que la Banque nationale suisse (BNS) ait maintenu son taux directeur à 0% en décembre, les hypothèques en Suisse ont à nouveau augmenté. Voici ce qui se cache derrière le phénomène.

Comme le relève Comparis, les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe sur cinq et dix ans ont pris l'ascenseur fin décembre, passant respectivement à 1,61 et 1,91%. Dans le même temps, une tendance vers les échéances de huit ou neuf ans dans les souscriptions d’hypothèques à taux fixe est observée.

Dirk Renkert, expert Argent Comparis, explique:

«Les preneurs d’hypothèques se fixent souvent une limite personnelle en matière de financement. Si elle est dépassée, ils choisissent des durées qui répondent à nouveau à ces exigences.»

Le rôle de l'inflation et des taux directeurs

En décembre, la Banque nationale suisse a maintenu son taux directeur à 0%, alors que l’inflation a fortement ralenti et atteint 0% en novembre. La Banque centrale européenne a également laissé son taux inchangé à 2%, l’inflation se rapprochant des estimations annoncées en se stabilisant à 2,1%. Renkert commente:

«Le maintien du taux d’intérêt zéro n’est pas surprenant et était attendu»

«Une déclaration commune avec les Etats-Unis devrait aider la BNS à être plus active à l’avenir sur le marché des changes pour garantir la stabilité des prix. De nouvelles baisses des taux d’intérêt sont donc moins probables.»

A l’inverse, la Réserve fédérale américaine a, de façon inattendue, abaissé son taux pour la troisième fois consécutive, dans la fourchette des 3,5–3,75%. Motif invoqué: la «faiblesse du marché du travail», malgré des incertitudes sur l’évolution future de sa politique monétaire et sur ses chiffres de l'inflation, incomplets en raison du «shutdown» du gouvernement l'année dernière.

Ces données sont importantes, car les décisions des banques centrales influencent le coût des emprunts, y compris des hypothèques.

Une évolution à la hausse

Fin décembre, les taux indicatifs des hypothèques fixes ont augmenté, atteignant 1,91% sur dix ans et 1,61% sur cinq ans, soit une hausse de 0,23 point de pourcentage par rapport à septembre et au début de l’année.

Cette évolution s’explique par la remontée des taux du marché des capitaux au quatrième trimestre, notamment du rendement des obligations fédérales et des taux de Swap, qui servent de base au calcul des hypothèques à taux fixe. L'évolution de ces derniers peut être consultée ci-dessous:

Le taux Swap, qu'est-ce que c'est?

Le taux Swap est le coût auquel les banques peuvent échanger de l’argent à court terme contre un taux fixe sur plusieurs années. Il sert de référence pour calculer le taux des hypothèques à taux fixe: plus le taux swap augmente, plus les hypothèques fixes deviennent chères.

Fin 2025, les hypothèques Saron de premier rang étaient proposées en moyenne entre 0,8 et 1,2%, tandis que les hypothèques à taux fixe s’établissaient entre 1,2 et 1,6% sur cinq ans et entre 1,5 et 1,9% sur dix ans.

L'hypothèque Saron, qu'est-ce que c'est?

Une hypothèque Saron est un prêt immobilier à taux variable en Suisse, dont le coût suit le taux de référence Saron (Swiss Average Rate Overnight), qui reflète le prix de l’argent à très court terme sur le marché interbancaire. Concrètement, le taux de l’hypothèque peut évoluer régulièrement, à la hausse ou à la baisse, selon les conditions du marché. Cela la rend plus flexible que les hypothèques à taux fixe, mais aussi plus sensible aux fluctuations des taux d’intérêt.

Ces conditions sont en hausse par rapport à septembre, où les hypothèques Saron se situaient entre 0,7 et 1,2%, celles à taux fixe sur cinq ans entre 1,0 et 1,5% et sur dix ans entre 1,3 et 1,8%.

Un changement d'approche généralisé

Au quatrième trimestre, les hypothèques de courte durée (jusqu’à trois ans, y compris Saron) représentaient environ 17% des souscriptions, avec les hypothèques Saron à 8%.

La part des hypothèques à taux fixe de durée moyenne (de quatre à sept ans) a diminué, passant à 28%, tandis que les hypothèques à taux fixe sur dix ans et plus restaient majoritaires avec un peu plus de 40%. La part des durées intermédiaires de huit à neuf ans a quant à elle, augmenté, atteignant environ 14%. Dirk Renkert commente:

«Après que les taux hypothécaires ont chuté de 2,5% en moyenne à 1,5%, un grand nombre de preneuses et preneurs d’hypothèques ont privilégié une grande sécurité de planification. Avec les baisses des taux directeurs de la BNS, la situation a changé et les coûts sont à nouveau plus importants dans les conclusions.»

Cela montre que les emprunteurs privilégient désormais plus de flexibilité et de coûts raisonnables plutôt que de bloquer leurs hypothèques sur le très long terme. Les durées intermédiaires et les taux variables gagnent du terrain, tandis que les très longues durées à taux fixe deviennent moins populaires.

HypoPlus, le partenaire hypothécaire de Comparis, fournit les taux d’intérêt pour le Baromètre des Hypothèques de Comparis. Ces données s’appuient sur les taux indicatifs de plus de30 établissements hypothécaires, lesquelles sont actualisées quotidiennement et publiées dans l’aperçu des taux.

(ysc)