Der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten ist zum zweiten Mal in diesem Jahr gestiegen. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erhöht den hypothekarischen Referenzzinssatz laut einer Mitteilung vom Freitag von 1,50 auf 1,75 Prozent. Viele Mieten dürften erneut steigen.
Die wichtigsten Fragen und Antworten:
Nach einer Anhebung um 0,25 Prozentpunkte können die Vermieter die Mieten um 3 Prozent anheben. Voraussetzung dafür ist bei langjährigen Mietverhältnissen aber, dass auch die früheren Senkungen weitergeben wurden. Es kann sich also lohnen, die Mietzinsbasis im aktuellen Mietvertrag zu kontrollieren.
Das Bundesgericht hat dies so entschieden. Die Überlegung war, dass ein Mietzins, der zum Beispiel 1000 Franken beträgt und um 3 Prozent erhöht wird, 1030 Franken beträgt. Wenn der Hypothekarzins wieder um 0,25 Prozentpunkte sinkt und der Mieter eine Mietzinssenkung einfordert, dann sollte der Mietzins wieder 1000 Franken betragen. Und um von 1030 wieder auf 1000 zu kommen, braucht es eben nur 2,91 Prozent.
Dies macht die Schweizerische Nationalbank im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO). Alle Banken, deren auf Schweizer Franken lautenden inländischen Hypothekarforderungen den Gesamtbetrag von 300 Millionen Franken übersteigen, sind zur vierteljährlichen Meldung der Daten verpflichtet. Das aktuelle System ist seit September 2008 in Kraft. Seither gilt für Mietzinsanpassungen infolge von Änderungen des Hypothekarzinssatzes für die ganze Schweiz ein einheitlicher Referenzzinssatz. Er ersetzte den in den Kantonen früher massgebenden Zinssatz für variable Hypotheken.
Es dürfen 40 Prozent der aufgelaufenenen Teuerung weitergegeben werden. Für die genaue Berechnung muss ein Blick in die Statistik geworfen werden, konkret auf den Landesindex der Konsumentenpreise. Die für die Miete relevante Teuerung wird auf Basis der Veränderung dieses Indexes seit der letzten Mietzinsanpassung berechnet. Wichtig ist dabei, dass die richtigen Monate und die Tabellen mit der richtigen Indexbasis verwendet werden.
Hier wird es definitiv kompliziert. Gemäss Bundesgericht müsste der Vermieter diese Kostensteigerung beweisen. Um die Berechnung zu vereinfachen, wenden viele Schlichtungsbehörden laut Auskunft des BWO aber einen Pauschalsatz an. Diese Pauschalen sind aber verschieden, teilweise auch je nach Alter der Liegenschaft abgestuft. Gemäss Auskunft des Hauseigentümerverbands sind in der Praxis weit verbreitet Pauschalen von 0.5 bis 1 Prozent pro Jahr. Im Streitfall verlangt die Gerichtspraxis, dass die Steigerung dieser Kosten durch einen konkreten Nachweis erbracht werden muss.
Zeitlich dürften die meisten Vermieter die Briefe unmittelbar nach der Publikation des Referenzzinssatzes verschicken, damit die Erhöhung schnellstmöglich gilt. Die aus der Erhöhung des Referenzzinssatzes resultierenden Mietzinserhöhungen greifen frühestens im April 2024.
Alle angefragten Verwaltungen betonten, dass dies nicht der Fall sei. Ob es eine Mietzinsanpassung aufgrund der Referenzzinssatzanpassung gibt, liege im Ermessen der Eigentümer, hiess es etwa von der Wincasa. Es gebe keine einheitliche Umsetzung. Man sei mit den Eigentümern aber seit Monaten in regem Austausch.
In der Regel wenden Genossenschaften die Kostenmiete an, welche den tatsächlichen Hypothekarzinssatz zu berücksichtigen hat und nicht den Referenzzinssatz. Teilweise stützen sie sich jedoch trotzdem auf ihn. Kein Thema ist bei den Genossenschaften eine pauschale Weitergabe der Teuerung, weil bei der Kostenmiete nur tatsächliche Kostensteigerungen, etwa für den Unterhalt, weitergegeben werden dürfen.
Der Mieterinnen- und Mieterverband rät in einem solchen Fall, innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Erhöhungsanzeige ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde einzureichen. Vorgängig könne sich ein Blick auf den vom Verband entwickelten Mietzinsrechner lohnen.
Dazu gibt es unterschiedliche Meinungen. Manche halten es für etabliert, von allen Seiten anerkannt und nachvollziehbar. Es gibt aber auch Kritik: Zum Teil wünschen sich Akteure ein einfacheres System. Hingewiesen wird etwa auf die heutige Praxis bei Gewerbemietverträgen, bei welchen der Mietzins jährlich an den Landesindex der Konsumentenpreise angepasst wird. In den vergangenen 25 Jahren wurden zahlreiche Versuche unternommen, das Mietrecht zu revidieren, und verschiedene Modelle wurden diskutiert. Geändert hat sich aber nichts. (saw/sda/awp)
Nein es ist Abzocke pur!
Insbesondere wenn Vermieter Referenzzinssatz, Teuerung und angebliche Kostensteigerungen geltend machen!
mehr leisten. Schauen düster was der Juni so bringt. Zahlbare Wohnungen gibt es im Umkreis von 50km wo ich momentan lebe nicht. Weder auf dem Land, noch Agglo und Stadt sowieso nicht. Diese Entwicklung bereitet mir viel Kopfzerbrechen.