Wohnimmobilien bleiben weiter rar. Die Knappheit treibt die Mieten sowie die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auch 2025 weiter in die Höhe. Das zeigen neue Prognosen des Beratungsbüros Wüest Partner. Der Boom bei den Immobilienpreisen hält also weiter an und verstärkt sich sogar noch.
Einfamilienhäuser werden 2025 erneut teurer, mit einem landesweiten Anstieg von durchschnittlich 3,8 Prozent. Das ist sogar nochmals leicht schneller als in den zehn Jahren davor. Vom ersten Quartal 2015 bis zum ersten Quartal 2025 hat es einen jährlichen Preisanstieg von durchschnittlich 3,6 Prozent gegeben. Die Folge: Einfamilienhäuser sind heute in der Schweiz um über 40 Prozent teurer als vor zehn Jahren.
Bei Eigentumswohnungen beschleunigt sich das Preiswachstum dieses Jahr gar nochmals erheblich: Es geht um 3,6 Prozent in die Höhe. In den zurückliegenden zehn Jahren waren es jährlich 2,9 Prozent gewesen. Heute sind Eigentumswohnungen deshalb um 33 Prozent teurer als Anfang 2015, was ein leicht geringerer Anstieg ist als bei den Einfamilienhäusern, welche noch knapper im Angebot sind.
Hinter diesen landesweiten Mittelwerten verbergen sich noch extremere Entwicklungen in den einzelnen Kantonen.
Bei den Wohnungen finden sich die grössten Preisanstiege zwischen 2015 und Anfang 2025 im Kanton Zug. Heute muss man dort 70 Prozent mehr zahlen als damals. Im Kanton Zürich sind es 50 Prozent mehr. Die geringsten Anstiege in der Deutschschweiz gab es in den Kantonen Basel-Land mit 26 Prozent, Fribourg mit 30 Prozent und Bern mit 31,3 Prozent.
Bei den Einfamilienhäusern gab es die grössten Zunahmen in Zentralschweizer Kantonen wie Uri mit 80 Prozent und in Nidwalden mit 77 Prozent. Die geringsten Anstiege verzeichnete wie bei den Eigentumswohnungen wiederum der Kanton Basel-Land mit 36 Prozent sowie der Kanton Glarus mit 39 Prozent.
Blickt man nur auf das Jahr 2024, hat sich der Immobilienboom zuletzt auf andere Kantone verschoben. Bei den Eigentumswohnungen kommen Schaffhausen, Luzern, Fribourg und Schwyz mit über 6 Prozent auf die höchsten Preissteigerungen. Bei den Einfamilienhäusern boomt die Zentralschweiz: In Uri, Schwyz, Zug, Obwalden und Nidwalden stiegen die Preise um mehr als 5 Prozent.
Die regionalen Unterschiede erklären sich vereinfacht gesagt mit: Platz, Zügen, Steuern, Seen und vor allem Jobs. Am deutlichsten zeigt sich die Anziehungskraft von Arbeitsplätzen um Zürich herum. Dort ballen sich die Firmen und darum die Jobs. Also wollen viele Menschen dort oder in der Nähe leben. Nah von Zürich ist der Kanton Zug, der mit tiefen Steuern eine eigene Anziehungskraft entfaltet.
Der Platz in Zürich und Zug wird zu knapp und zu teuer, und die Menschen weichen auf weiter entfernte Orte aus. Solche, von denen aus sie mit der Bahn schnell in Zürich oder Zug sind. Hat es nahe solcher Orte noch Seen, Flüsse oder Einkaufsviertel, sind diese Orte gefragter und bald ebenfalls teurer.
In der Zentralschweiz ist das Angebot an Einfamilienhäusern besonders gering. Die Nachfrage wird angekurbelt durch niedrige Steuern, hohe Lebensqualität und die Nähe zu Zürich. In Basel-Land oder Basel-Stadt wirkt das grenznahe Ausland als Ventil. Beschäftigte in der Stadt Basel weichen dorthin aus.
In den letzten Jahren sind die Preise vor allem auch deshalb gestiegen, weil das Angebot nicht Schritt hielt mit der Nachfrage. Der Bau reagierte nicht wie gewünscht auf die Knappheit. Im Gegenteil, er ging sogar stark zurück. Fünf Jahre lang wurde zu wenig gebaut. So fielen die Baubewilligungen für Wohnungen ab 2018 bis zum Tiefpunkt im Jahr 2023 um fast 30 Prozent.
Die Wirtschaft wächst, die Zahl der Jobs wächst, die Bevölkerung wächst – aber der Wohnungsbau wächst nicht. Wächst nicht einmal schwach, sondern geht deutlich zurück. Kein Wunder, ist der Markt heute viel knapper als vor zehn Jahren, sucht man ein Eigenheim. Gemessen an der Bevölkerung ging das Angebot an Wohnungen um 40 Prozent zurück, das Angebot an erschwinglichen Wohnungen noch deutlich stärker.
Jetzt kommt es zu einer Wende, die auf den ersten Blick eindrücklich wirkt. Es wird wieder mehr gebaut. Im Vergleich zum Tiefpunkt im Jahr 2023 sind Ende 2024 wieder 25 Prozent mehr Wohnungen geplant. Die Investitionen liegen gar um 40 Prozent höher. Solche Zahlen klingen, wie Wüest Partner schreibt, nach einer «neuen Hoffnung».
Doch diese Wende im Bau reicht nicht aus für eine Wende am Markt für Wohnimmobilien. Eigenheime bleiben knapp und die Preise steigen weiter. Das hat mehrere Gründe.
Da die Wende im Bau nach einer langen Krise stattfindet, kehrt man vorerst nur auf das frühere Niveau zurück. Bei der Zahl der geplanten Wohnungen zum Beispiel dorthin, wo man schon vor zehn Jahren war. Es ist kein Bauboom, nur eine Bauerholung. Die Experten schreiben:
Bei den Einfamilienhäusern gibt es nicht einmal eine Erholung. Sie werden noch immer weniger gebaut als früher und zugleich häufiger abgerissen, weil man auf dem gleichen Land dichter bauen kann. Sie verschwinden zunehmend aus dem Stadt- und Landschaftsbild.
Und dann kommt noch ein Problem hinzu, das es so vor fünf oder zehn Jahren noch nicht gab. Heute will die Schweiz dichter bauen: weniger auf der grünen Wiese, mehr in den Städten. Das hat zur Folge, dass das Entstehen von Neuem oft die Zerstörung von Altem bedingt. Erst der Abriss, dann der Neubau. Unter dem Strich steigt das Angebot deshalb weniger stark. Im Kanton Zürich beispielsweise wurden 2024 rund 7500 neue Wohnungen erstellt, gleichzeitig 2100 abgerissen.
Das Fazit fällt also ernüchternd aus. «Die Neubautätigkeit nimmt wieder zu. Das reicht aber nicht aus, um den Wohnungsmangel zu beheben.» Und auch der Ausblick klingt nicht nach neuer Hoffnung. In der Studie heisst es, langfristig könne ein stärkerer Neubau «zu einer leichten Abschwächung des Preisauftriebs führen.» Die Preise steigen also weiter, bestenfalls etwas langsamer als bisher.
