Studie zeigt: Erstmals seit fünf Jahren sinken in der Schweiz die Mieten

Mieterinnen und Mieter können für einmal leicht aufatmen.Bild: KEYSTONE

Erstmals seit fünf Jahren sinken in der Schweiz die Mieten – aber nicht überall

Die Angebotsmieten in der Schweiz sinken erstmals seit fünf Jahren – am stärksten ausgerechnet in der teuersten Region Zürich und im Tessin. Gleichzeitig ist die Wohnungsknappheit so gross wie nie.

Philipp Reich

Die Mieten in der Schweiz sinken – zum ersten Mal seit fünf Jahren. Das zeigt die neue Rental Home Market Price Analysis (ReMPA) von Newhome und dem Swiss Real Estate Institute. Im Schnitt gingen die Angebotsmieten zwischen Juli 2025 und Juni 2026 um 1,7 Prozent zurück, nachdem sie im Vorjahr noch um 2,4 Prozent gestiegen waren. Letztmals sanken die Mieten 2019/20 während der Corona-Pandemie.

Am stärksten trifft es das Tessin: Dort brechen die Angebotsmieten um 10,9 Prozent ein – nach bereits minus 5,6 Prozent im Vorjahr. Damit liegen die Mieten südlich der Alpen wieder auf dem Niveau von 2022/23. Überraschender ist die Entwicklung in Zürich: Die mit Abstand teuerste Region der Schweiz verzeichnet mit minus 3,3 Prozent den zweitstärksten Rückgang – nachdem die Mieten dort im Vorjahr noch um 2,1 Prozent gestiegen waren. Grund dafür dürfte das gewachsene Angebot sein: Die Zahl der Zürcher Wohnungsinserate stieg über drei Perioden hinweg von 46'226 auf 50'785.

Gegenläufig entwickeln sich Zentralschweiz (+2,3 Prozent) und Ostschweiz (+1,4 Prozent) – wenn auch schwächer als im Vorjahr. Trotz des landesweiten Rückgangs bleibt Zürich mit 2340 Franken pro Monat die teuerste Region, das Espace Mittelland mit CHF 1452 die günstigste.

Sinkende Mieten trotz tiefer Leerwohnungsquote

Besonders bemerkenswert: Der Mietrückgang fällt in eine Phase mit historisch knappem Angebot. Die Leerwohnungsquote sank 2025 auf 1,00 Prozent – den tiefsten Wert der letzten zehn Jahre. In Zürich liegt sie gar bei nur 0,48 Prozent. Eigentlich müsste ein derart knappes Angebot die Preise treiben. Die Studienautoren sehen darin ein Indiz für eine nachlassende Nachfrage nach Mietwohnungen.

Peter Ilg vom Swiss Real Estate Institute widerspricht damit auch einer verbreiteten These: Investoren würden Wohnungen lieber leer stehen lassen, als sie günstiger zu vermieten. Die Zürcher Zahlen zeigten das Gegenteil – dort sank die Leerstandsziffer trotz mehr Inseraten und fallenden Preisen weiter, von 0,56 auf 0,48 Prozent.

Bei den teuersten Gemeinden gab es einen Wechsel an der Spitze: Erstmals liegt keine Zürcher Goldküsten-Gemeinde vorne. Oberägeri im Kanton Zug führt neu mit einer Angebotsmiete von 4150 Franken – vor Geroldswil ZH mit 3450 Franken und Wollerau SZ mit 3250 Franken. Am günstigsten bleibt der Berner Jura: Moutier führt mit 895 Franken die Liste der tiefsten Mieten an.

Trend lässt sich nicht ableiten

Newhome-CEO Roman Timm ordnet die Ergebnisse ein – und warnt davor, sich zu stark auf den nationalen Durchschnitt zu verlassen. «Die Schlagzeile lautet zwar: Die Angebotsmieten sinken schweizweit», sagt Timm. «Die wichtigere Erkenntnis ist jedoch, dass sich die regionalen Wohnungsmärkte immer stärker auseinanderentwickeln.» Auf der Plattform Newhome zeige sich, dass lokale Angebots- und Nachfragesituationen heute deutlich wichtiger und heterogener seien als nationale Durchschnittswerte. Sein Fazit: «Wer den Markt verstehen will, muss deshalb genauer auf die Regionen schauen.»

Die Zahlen der Studie geben ihm recht: Während sich in Zug und Schwyz mit Oberägeri, Wollerau und Feusisberg eine neue Hochpreis-Zone etabliert und die Zentralschweiz insgesamt mit plus 2,3 Prozent so stark zulegt wie keine andere Region, sacken die Mieten keine 100 Kilometer weiter südlich im Tessin um fast 11 Prozent ab. Ein einzelner Schweizer Mietpreis-Trend lässt sich aus diesen Gegensätzen deshalb kaum ableiten.