Die Finanzwelt werde auch 2024 wieder auf Immobilienkrisen in aller Welt fokussiert sein. Diese Vorhersage wagt der Finanznachrichtendienst Bloomberg in einem Newsletter zu «Unternehmensnotlagen, Konkursen, finanziellen Zusammenbrüchen und Turnaround-Geschichten». Tatsächlich spricht viel dafür, dass 2024 ein Jahr der grossen und kleinen Immobilienkrisen wird. Ein Überblick, mit einem tristen Schweizer Rekord zum Abschluss.
In China brechen den grössten 100 Immobilienfirmen die Umsätze weg, im Dezember um 35 Prozent, verglichen mit dem Vorjahr. Sie verkaufen weniger Eigenheime und wenn, dann zu tieferen Preisen, wie Bloomberg berichtet. Im neusten Bericht der Weltbank findet sich eine Grafik, welcher in roter Farbe nachzeichnet, welcher Anteil der 70 grössten chinesischen Städte sinkende Preise hat – in den letzten Monaten ist so gut wie alles nur noch rot, rot, rot.
Es hat schon einige Riesen der chinesischen Wirtschaft erwischt. Immobilien-Gigant Evergrande muss sich mit seinen Schuldnern auf eine Restrukturierung einigen. Eine riesige Schattenbank, welche auf ihrem Höhepunkt über 140 Milliarden Dollar verwaltete, musste den Konkurs anmelden. Und erst, wenn die Dinge ausser Kontrolle zu geraten drohen, muss der Staat versichern, es sei alles unter Kontrolle. Die Regierung versprach jüngst, man werde eine Kaskade von Zahlungsausfällen verhindern.
Dabei ist noch nicht allzu viel passiert, blickt man auf die nationalen Preise aller bestehenden Immobilien. Ab dem Peak von Mitte 2021 gingen die Preise erst um etwa 6 Prozent zurück, so die Weltbank. Frühere Korrekturen in grossen Volkswirtschaften dauerten länger, die Preise fielen stärker. Chinas Immobilienkrise könnte also noch sehr lange weitergehen.
Es kriselt kreuz und quer durch Asien. In Südkorea hat die Baufirma Taeyoung die Märkte aufgeschreckt, als sie ihre Zinszahlungen neu aushandeln musste. Auch hier musste der Staat beruhigen: Man tue alles, um eine Ausbreitung der Krise zu verhindern. In Hongkong sind die Eigenheimpreise seit Mitte 2021 um 20 Prozent gefallen. In Indonesien haben die vier grössten Baufirmen ihre Schulden mehr als verzwölffacht – einer dieser vier Riesen muss nun den Staat um Geld bitten.
In Europa konzentriert sich der Abschwung bisher auf einige wenige Länder. In Luxemburg sind die Preise für Eigenheime bisher am tiefsten gefallen. Ab dem Peak sind es bisher rund 14 Prozent. Das zeigen die Zahlen der europäischen Statistikbehörde Eurostat zum dritten Quartal 2023. Darauf folgt Deutschland mit einem Minus von 11 Prozent, dann Finnland mit 8 Prozent und schliesslich in Schweden mit 7 Prozent.
In Europa wie in Asien ähneln sich die Bilder. Wo immer Unternehmen zu den gestiegenen Zinsen neue Schulden aufnehmen müssen, häufen sich die Krisen. Exemplarisch ist der Fall des deutschen Immobilienunternehmens Demire. Es hat seine liebe Mühe, das Geld beieinanderzuhaben, wenn im Oktober an die 500 Millionen Euro an Schulden auslaufen. Die Geldbeschaffung ist schwierig, wenn die eigenen Immobilien ständig an Wert verlieren und mögliche Käufer lieber abwarten.
Das bisher europaweit spektakulärste Opfer der hohen Zinsen ist der Immobilien-Magnat René Benko. Die Notlage seiner Signa Holding hat wenig zu tun mit dem Immobilienmarkt in seiner österreichischen Heimat. Die Preise sind dort im dritten Quartal nur leicht tiefer gewesen als auf dem Höchststand und zuletzt gar wieder leicht gestiegen.
Benko hatte globale Ambitionen – und nun stehen global Immobilien oder Anteile daran zum Notverkauf. Etwa am Chrysler Building in New York oder am Bauer Hotel in Venedig. Und weil Benko und seiner Signa auch das Schweizer Einkaufshaus Globus zur Hälfte gehört, wird auch über dessen Zukunft gerätselt.
Die Schuldner holen bei der Signa, was noch zu holen ist, seitdem diese letzten November Insolvenz angemeldet hat. Eine Anekdote ist dabei die Versteigerung von Büroartikeln, wo erstaunliche Preise geboten werden – so über 1000 Euro für Fussmatten mit dem Signa-Logo. Darin zeigt sich einmal mehr das hohe Interesse an Souvenirs von historischen Pleiten.
Zur Schweiz warnt die Nationalbank schon lange, dass auf den Boom irgendwann eine Korrektur folgen könnte. Ihre Indikatoren zeigten im letzten Stabilitätsbericht an, dass sich die Marktpreise gar noch weiter entfernt haben von jenen Werten, welche volkswirtschaftlich gerechtfertigt wären.
Doch für 2024 deutet wenig auf eine Korrektur hin. Zu gross ist die Nachfrage nach Eigenheimen dank Zuwanderung, Wirtschaftswachstum und steigendem Platzbedarf. Und zu knapp ist das Angebot, aus etwas rätselhaften Gründen. Vermutet wird ein Übermass an Regulierungen. Besserung zeichnet sich jedenfalls nicht ab.
Im Gegenteil: Es wurden zuletzt nicht mehr, sondern weniger Baubewilligungen erteilt – viel weniger. Wie die Grossbank UBS berichtet, wurden in den letzten zwölf Monaten nur etwa 35 000 Baubewilligungen für Wohnungen ausgesprochen. Das ist der tiefste Wert der letzten zwei Jahrzehnte. Und es ist gemäss einer Überschlagsrechnung der UBS nur die Hälfte dessen, was es brauchen würde.
Besonders tief war der Einbruch in den Kantonen Freiburg, Thurgau, Schaffhausen und Neuenburg. Im Vergleich zur durchschnittlichen Zahl von Baubewilligungen ab 2013 ging es in den letzten zwölf Monaten um zwei Drittel hinab. Gemessen an der üblichen Bautätigkeit blieb demnach nur ein Drittel übrig.
Trotz der Knappheit könnte es 2024 etwas geben, was schon im letzten Quartal 2023 zu beobachten war. Die Preise von Einfamilienhäusern sind da leicht zurückgegangen, um 1 Prozent. Das berichtet die Raiffeisenbank. Ihr Chefökonom Fredy Hasenmaile sieht darin «einen Vorgeschmack auf das Jahr 2024».
Er rechne im einen oder anderen Quartal mit sinkenden Preisen, bei Einfamilienhäusern wie bei Stockwerkeigentum. Doch würden sich diese allfälligen Rückgänge in engen Grenzen halten.
