Selbst wer 200'000 Franken erbt, kann sich oft kein Eigenheim leisten
Die Preise am Schweizer Häusermarkt steigen schon seit über zwei Jahrzehnten in immer luftigere Höhen. Schon lange stellt sich daher die Frage, wer sich das überhaupt noch leisten kann. Jetzt stellt sie sich noch dringender.
Denn der typische Schweizer Haushalt kann längst nicht mehr mithalten. Schon vor fünf Jahren schrieben die Ökonomen der Bankgruppe Raiffeisen deshalb, «für breite Bevölkerungsschichten» sei der «Traum von den eigenen vier Wänden ausgeträumt».
Ausgeträumt hatte sich der Traum damals nicht in erster Linie aufgrund der hohen Preise an sich. Diese wären damals für diese «grossen Teile» noch bezahlbar gewesen – zu den damals rekordtiefen Zinsen.
Ausgeträumt hatte es sich vor allem aufgrund der regulatorischen Vorgabe, dass der Traum auch bei einem Zins von 5 Prozent nicht das Budget sprengen darf. Diese Hürde aus eigener Kraft zu überwinden, war laut Raiffeisen zu viel für «die meisten Haushalte».
Warum stiegen die Preise dennoch weiter an? Weil trotz schwindelerregend hoher Preise noch immer viele Haushalte kaufen konnten. Dank sehr hoher Einkommen, aus eigener Kraft angehäufter Vermögen – oder aber dank Erbschaften. Diese Haushalte hatten noch immer «realistische Aussichten, Eigentümer zu werden» – und hielten so die Nachfrage und die Preise hoch.
Der Boom ging weiter, die Preise stiegen noch höher. Nun konnten auch Einkommen und Vermögen von potenziellen Käuferinnen und Käufern «bei weitem nicht mehr mit dieser Preisdynamik mithalten», wie Raiffeisen in einer Studie von Anfang 2022 feststellte. «Die Nachfrage nach Wohneigentum müsste eigentlich zurückgehen.»
Erbschaften als des Rätsels Lösung
Ging sie aber nicht. Die Preise stiegen weiter. Was einigermassen rätselhaft war. Wie konnten Eigenheime noch immer teurer werden, obschon sie für breite Bevölkerungsschichten längst nicht mehr erschwinglich waren?
Des Rätsels Lösung waren die Erbschaften. Um das Jahr 2022 waren sie ein zentraler Treiber des Eigenheimbooms. Laut Raiffeisen sorgten damals «Erbschaften und Erbvorbezüge dafür, dass die Nachfrage nach Eigenheimen weiterhin sehr hoch bleibt.»
Doch wie lange würde dieser Treiber standhalten, wenn die Preise immer weiter steigen?
Bei Raiffeisen ging man 2022 davon aus, dass Erbschaften die Preise noch über viele Jahre weiter in die Höhe heben würden. Ein Ende dieses Erbschafts-Trends sei «noch längst nicht in Sicht».
Denn nun kämen die Babyboomer ins Rentenalter. Eine wohlhabende Generation, der es ein Leichtes sei, ihren Kindern zu helfen. «Fast 100 Milliarden Franken werden bereits heute jährlich vererbt – und es werden immer mehr.»
Fünf Jahre später jedoch stellt sich die Frage, inwiefern diese Einschätzung noch gilt. Im neusten Raiffeisen-Bericht heisst es nämlich: «Die Zahl der Haushalte, welche die regulatorischen Anforderungen noch überwinden können, wird schnell kleiner. Selbst mit finanzieller Unterstützung durch die vorangegangenen Generationen ist der Kauf eines geeigneten Objektes nur noch einer Minderheit vorbehalten.»
Auch von den glücklichen Erben kann sich also nur noch «eine Minderheit» ein Eigenheim leisten. Fallen Erbschaften also als Treiber der Eigenheimpreise bald weg – oder schwächen sie sich zumindest stark ab? Und was sind die Folgen für die Preise?
Die Mehrheit der Bevölkerung kann nicht mitbieten
Auf Anfrage erklärt Fredy Hasenmaile, Chefökonom der Raiffeisenbank, wie es mit dem Immobilienboom weitergehen könnte.
Letztes Jahr seien neue Eigentumswohnungen durchschnittlich um 36'000 Franken teurer geworden, Einfamilienhäuser um 55'000 Franken. Bei solchen Verteuerungen werde die Luft selbst bei Erbvorbezügen von bis zu 200'000 Franken für viele Haushalte «rasch einmal dünn».
Und so viel erhalten typische Erben ohnehin nicht. Die Datenlage sei zwar etwas dürftig, aber mittlere Erbbeträge lägen heute bei schätzungsweise 50'000 Franken, sagt Hasenmaile. «Selbst wenn es doppelt so viel wäre, bleibt es dabei: Die Mehrheit der Bevölkerung kann nicht um ein Eigenheim mitbieten – auch dann nicht, wenn sie eine Erbschaft gemacht hat.»
Erbschaften von 100'000 Franken reichen also in der Regel nicht. Sogar bei 200'000 Franken wird «die Luft rasch einmal dünn».
Damit könnte der Eigenheimboom in eine neue Phase eingetreten sein. Zuvor haben vor allem Erbschaften den Boom befeuert; nun tun sie dies weniger stark und die Nachfrage schwächt sich ab. Das hat Folgen für die Preise.
Bei Einfamilienhäusern wie bei Eigentumswohnungen dürften die Preise in den kommenden Jahren weniger stark in die Höhe gehen als zuvor. Laut Raiffeisen ist bereits jetzt eine «abnehmende Dynamik» zu beobachten. Die Preise hätten ab Mitte 2025 zwar noch immer zugelegt, aber mit jedem Quartal weniger. «Die Preisanstiege haben ihren Höhepunkt überschritten.»
Die Frage ist dann, wie stark sich die Preisanstiege noch abschwächen. Wenn der Eigenheim-Traum ständig mehr Haushalten entgleitet und es selbst bei beträchtlichen Erbschaften dünn wird, müsste der Boom zu einem Ende kommen. Immerhin steigen die Preise seit einem Vierteljahrhundert. Bereits vor 15 Jahren warnte die Schweizer Nationalbank erstmals vor «Anzeichen einer Überhitzung».
Die letzte Immobilienkrise ist schon sehr lange her
Eine solche Wende zeichnet sich jedoch weiterhin nicht ab, sagt Chefökonom Hasenmaile. Die Preise würden vielleicht weniger stark ansteigen, aber steigen würden sie noch immer – aus einer Vielzahl von Gründen.
In der Schweiz sei sehr viel Geld vorhanden, rund 3600 Milliarden Franken an vererbbarem Vermögen – also etwa viermal so viel wie die gesamte jährliche Wirtschaftsleistung der Schweiz. Vieles davon müsse irgendwie investiert sein. Gerade für Eigenheime sei die Zahlungsbereitschaft ausgesprochen hoch, die Angst vor einer Immobilienkrise hingegen gering, zumal die letzte viel weiter zurückliege als etwa bei Aktien oder Obligationen. «Das Vertrauen in Betongold ist riesig.»
Die Zuwanderung stütze zudem die Nachfrage. Und das Angebot bleibe hinter der Nachfrage zurück. Denn die Schweiz verbaue zwar dank einer strengen Raumplanung nicht mehr ihre grünen Wiesen, aber zugleich schaffe sie es nicht, genügend dicht auf bereits besiedelten Flächen zu bauen – unter anderem, weil sie ihren Immobilienmarkt überreguliert habe. Zu viele und zu kleinliche Regeln würden das Bauen erschweren.
«Wie lange die Preise noch steigen können, weiss niemand», sagt Chefökonom Hasenmaile. «Aber es könnten noch viele Jahre sein.» (schweizheute.ch)
