Dans la vie, rien n'est éternel. Y compris le boom immobilier dont la Suisse bénéficie depuis plus de deux décennies. On se demandait depuis longtemps combien de temps cela durerait, nous avons la réponse: aujourd'hui, il est terminé.
C'est la conclusion surprenante à laquelle sont parvenus les économistes de Credit Suisse dans une nouvelle étude.
Une conclusion aussi claire est inédite. Auparavant, il n'y avait que des informations selon lesquelles la dynamique des prix pour les propriétés s'affaiblissait. C'est ce qu'indiquait il y a encore quelques semaines une étude du bureau de conseil Wüest Partner. Pour les appartements, on ne voyait alors que «des signes d'un ralentissement de la croissance des prix».
Pourquoi Credit Suisse annonce-t-il tout à coup la fin du boom? Si l'on regarde les prix, les choses sont toutefois un peu plus compliquées. Les économistes de la banque s'attendent à ce que les prix augmentent encore cette année. De peu, certes, mais tout de même. Le prix des maisons devrait augmenter de 1,5% et celui des appartements de 0,5%.
Credit Suisse estime toutefois que les prix baisseront dès 2024. Une première depuis depuis le début du millénaire:
Il faut dire que tout a été fait pour amoindrir ce boom, et pas qu'un peu:
Une analyse de chiffres exclusifs de Wüest Partner montre l'ampleur de cette hausse. Les prix des maisons individuelles ont plus que doublé depuis le début du millénaire. Ils ont augmenté de 116% exactement. Les appartements en copropriété ont connu une hausse encore plus forte, de 135%. L'évolution la plus extrême se trouve dans la ville de Zurich, où les prix ont plus que triplé (voir graphique des 106 régions).
En 2024, les prix vont certes baisser, mais aucun crash, boom, ou autre big bang n'est prévu... Ce qu'on estime, c'est deux ou trois années de baisse, qui devraient être «gérables» ou «dans la partie basse de la plage à un chiffre».
Cela peut être un peu plus ou un peu moins, en fonction de l'évolution de l'économie et du marché du travail. Une chute des prix plus importante est improbable, argumente Credit Suisse. Cela ne s'est jamais produit, même lorsque la dernière crise immobilière a éclaté, au début des années 1990.
Les prix ont ensuite baissé pendant des années. Toutefois, le point le plus bas ne l'était pas tant que ça: les appartements étaient vendus à des prix inférieurs de seulement 14% à ceux du point culminant. Credit Suisse en conclut que même après la fin du boom actuel, «l'accession à la propriété ne sera pas si simple».
L'année 2022 a été marquée par une forte hausse. Le boom semblait avoir pris un nouvel élan. Selon Wüest Partner, les valeurs des maisons ont augmenté de 5,5% au niveau national et les appartements de 5,2%.
Dès lors, pourquoi Credit Suisse déclare-t-il déjà la fin du boom alors que les prix vont encore augmenter cette année? Un des critères qui doit être rempli a disparu: une demande en plein essor.
La demande ne s'est pas vraiment effondrée, mais elle a nettement diminué. Les économistes de Credit Suisse ont pu le constater en obtenant des données sur les recherches en ligne. Il semble que beaucoup moins de personnes recherchent le logement de leurs rêves qu'auparavant.
Toutefois, ce n'est pas que moins de personnes rêvent d'avoir leur propre maison. Ce sont plutôt les gens qui sont moins nombreux à avoir encore l'espoir de réaliser leur rêve. Le prix est devenu trop élevé.
Cela s'explique principalement par une raison: l'inversion des taux d'intérêt, contre lequel on avait auparavant mis en garde pendant des années, est finalement arrivé.
La Banque nationale suisse a supprimé les taux d'intérêt négatifs. Les taux d'intérêt sur les hypothèques ont plus que doublé par rapport aux niveaux les plus bas. Dans les enquêtes menées auprès des banques, les taux d'intérêt sur les hypothèques fixes à 10 ans s'approchent tout juste de la barre des 3%.
C'est pourquoi les logements en propriété sont désormais plus chers. Credit Suisse calcule cela à l'aide d'un exemple, celui d'un appartement en propriété typique de 4,5 pièces. Avant le changement de taux en vigueur, c'était encore le paradis: les dépenses étaient alors nettement inférieures à 20 000 francs. Désormais, elle sont d'environ 34 000 francs.
Après ce long boom, les prix ont atteint des niveaux records. De ce fait, se loger est devenue beaucoup trop cher. Accéder à la propriété échappe à la classe moyenne, notamment aux jeunes familles. Comme l'indique l'Office fédéral du logement (OFL):
Même une famille avec un revenu de 120 000 francs n'a aucune chance d'accéder à la propriété, estime Credit Suisse. Si elle doit aller demander une hypothèque à la banque, elle serait dépassée. Selon les conditions habituelles des banques, cela leur coûterait 40% de leur revenu pour un appartement et 59% pour une maison.
Derrière de tels exemples se cache une tendance bien ancrée: les prix de l'immobilier se dissocient des revenus. Depuis 1996, ils ont augmenté de 120%, alors que les revenus ont augmenté de moins de 40%.
Dans leur étude, les économistes de la deuxième banque suisse parlent d'une évolution qui n'est «pas durable» et qui «nécessitera tôt ou tard une correction». On peut se demander comment cela se passera. Il pourrait s'écouler de nombreuses années pendant lesquelles les prix augmenteront à nouveau plus lentement que les revenus. Quoi qu'il en soit, le boom est terminé.
