Les prix de l'immobilier inquiètent la BNS depuis 15 ans
Les prix des logements en propriété ne cessent de grimper. Depuis l'an 2000, soit depuis plus de 25 ans. En valeur nominale – sans tenir compte de l'inflation –, ils ont progressé d'environ 140% en Suisse. Ils ont donc largement plus que doublé.
L'une des conséquences de ce boom est la multiplication des mises en garde de la Banque nationale suisse (BNS). Les prix montent, montent encore; la BNS, elle, met en garde, encore et toujours.
Il y a 15 ans, elle évoquait pour la première fois des «signes de surchauffe». Dans son Rapport sur la stabilité financière 2010, on pouvait lire ceci:
En 2014, son avertissement s'est fait particulièrement explicite. «Le marché immobilier se trouve dans une zone de danger», déclarait alors le vice-président Jean-Pierre Danthine au SonntagsBlick. «Le risque d'une correction est élevé.»
Pourtant, jusqu'à la fin de l'année 2025, le prix des logements en propriété a encore progressé de 37% en moyenne nationale. C'est ce que montrent les chiffres de la Banque des règlements internationaux (BRI). La correction annoncée ne s'est donc toujours pas produite.
Et en 2026, aucun signe de correction ne semble non plus se dessiner. La demande reste notamment soutenue par des taux d'intérêt faibles en comparaison internationale. Dans le même temps, l'offre de logements en propriété demeure extrêmement limitée depuis des années, la Suisse construisant beaucoup trop peu.
Les raisons de cette situation font l'objet d'intenses débats. Parmi les principales explications figure l'adoption de la révision de la loi sur l'aménagement du territoire en 2013. Depuis lors, la Suisse construit effectivement moins sur des terrains vierges, conformément à l'objectif poursuivi. En revanche, elle devait aussi densifier davantage les villes et les agglomérations. Jusqu'à présent, elle n'y est pas parvenue.
Voici donc quinze ans que la BNS met en garde, sans qu'une correction d'ampleur à l'échelle nationale ne se soit produite. A-t-elle donc exagéré? Dans le secteur financier, nombreux sont ceux qui le pensent, même si les critiques publiques restent rares. Selon eux, se concentrer uniquement sur les risques potentiels, sans tenir compte des opportunités, est une mauvaise approche. Il faudrait aussi veiller à ce que l'économie, et la Suisse dans son ensemble, disposent d'un accès suffisant au crédit afin de soutenir leur développement.
La vulnérabilité reste élevée
Que répond la Banque nationale? Interrogé par CHMedia, éditeur de watson, à l'occasion de la dernière décision de politique monétaire, le vice-président de la BNS Antoine Martin a exposé la position de l'institution.
Selon ses dires, la BNS analyse les prix à l'aide de plusieurs indicateurs standard. Ceux-ci se sont révélés utiles par le passé pour mesurer les écarts entre les prix du marché et ceux qui sont justifiés par les tendances fondamentales. Parmi ces tendances figurent notamment la croissance des revenus ou celle de la population.
«Ces indicateurs ne permettent pas de prédire les crises futures», a poursuivi Antoine Martin. Il reste, toutefois, difficile d'expliquer les prix de l'immobilier en Suisse à partir des seules tendances fondamentales. «Cela signifie que la vulnérabilité reste élevée.»
«Mais cela veut-il dire que les prix vont corriger à la baisse, bientôt ou seulement dans de nombreuses années?», a demandé Antoine Martin de manière rhétorique. «Il est impossible de le dire.» Selon lui, une forte vulnérabilité signifie tout autre chose.
Il l'illustre par un exemple: la Suisse subit un choc économique et la Banque nationale est contrainte de relever fortement son taux directeur. Dans une telle situation, le risque d'une correction importante des prix est plus élevé si la vulnérabilité était déjà importante auparavant, autrement dit si les prix du marché s'étaient fortement éloignés des tendances fondamentales.
Les prix de l'immobilier peuvent bel et bien reculer
Pour cette raison, il est légitime que la Banque nationale analyse les prix de l'immobilier et partage ses conclusions avec le public. Antoine Martin résume ainsi la démarche de la BNS:
L'histoire récente montre effectivement que les prix de l'immobilier peuvent chuter brutalement, même après plusieurs décennies de hausse ininterrompue.
Par exemple, la Nouvelle-Zélande a connu le boom immobilier le plus spectaculaire au monde. A partir de l'an 2000, les prix, corrigés de l'inflation, ont bondi de 246%. Puis sont arrivés le Covid, une forte inflation et, enfin, une hausse marquée des taux d'intérêt, la banque centrale néo-zélandaise ayant dû lutter contre l'inflation. Les prix de l'immobilier se sont alors effondrés.
Une évolution comparable a été observée au Canada et en Finlande: après des décennies de hausse des prix de l'immobilier, un brusque recul est intervenu, provoqué par une forte remontée des taux d'intérêt.
Comparé à d'autres pays, le boom immobilier suisse ne figure pas parmi les plus extrêmes, ou peut-être pas encore. Les chiffres de la Banque des règlements internationaux le montrent. Après la correction observée en Nouvelle-Zélande, la Lituanie (+341%) et la Hongrie (+163%) enregistrent les plus fortes hausses réelles des prix par rapport à l'an 2000. La Suisse occupe la dixième place, avec une progression réelle de 108%.
La Banque nationale suisse continuera probablement, pendant de nombreuses années encore, à mettre en garde contre les excès du marché immobilier. (trad. hun)