Ces trois crashs immobiliers doivent faire réfléchir les Suisses
Cela arrive rarement. Mais dans trois pays, le scénario s’est produit: après des années d’euphorie, les prix de l’immobilier résidentiel se sont brutalement retournés et ont chuté de 10, 20, 30%. Le Canada, la Nouvelle-Zélande et la Finlande vivent actuellement cette douloureuse expérience. Leurs trajectoires montrent ce qui peut faire vaciller un marché immobilier et comment les propriétaires peuvent devenir vulnérables du jour au lendemain.
Selon l’agence Bloomberg, la Nouvelle-Zélande a connu l’une des envolées immobilières les plus spectaculaires jamais observées. Les chiffres de la Banque des règlements internationaux (BRI) confirment ce constat.
A partir de l’an 2000, les prix ont grimpé sans interruption. 21 ans plus tard, la hausse nominale atteignait 464%. A titre de comparaison, la Suisse, pourtant souvent citée comme exemple de marché en surchauffe, n’a enregistré «que» 140% de hausse entre 2000 et fin 2025.
L’ascension a été spectaculaire; la descente l’est tout autant. Selon la BRI, les prix ont reculé de 14% à l’échelle nationale jusqu’à fin 2025. Dans les grandes villes, la correction a été encore plus sévère. A Wellington, les prix ont chuté de 27%. Dans certains quartiers périphériques d’Auckland, ils ont même plongé de 30%. Un expert local a comparé la situation à un «Black Friday de l’immobilier».
Le Canada a lui aussi connu une envolée historique. Comme en Nouvelle-Zélande, le boom a commencé au tournant du siècle. Au printemps 2022, les prix affichaient une progression de 416%. Depuis le sommet, ils ont toutefois enregistré la plus forte correction du monde occidental: une baisse de 19% à l’échelle nationale.
La Finlande constitue le troisième cas emblématique. Les prix y ont certes progressé de manière plus modérée, avec une hausse de 93% entre 2000 et l’été 2022. Mais là aussi, le retournement a été marqué: les prix ont reculé d’environ 14% jusqu’à fin 2025.
D’autres pays occidentaux ont également subi des corrections importantes ces six dernières années. Les prix ont reculé de 16% au Luxembourg, de 13% en Allemagne et de 9% en Suède. Mais dans ces trois cas, la crise semble désormais terminée: les prix ont cessé de baisser et repartent même à la hausse dans certaines régions.
Des coûts d'emprunt qui explosent
Aujourd’hui, les véritables pays en crise immobilière sont donc au nombre de trois: le Canada, la Nouvelle-Zélande et la Finlande. Leurs histoires se ressemblent étonnamment. Dans les trois cas, le boom s’est transformé en crise lorsque les banques centrales ont dû combattre l’inflation apparue en 2021 en relevant fortement leurs taux directeurs. Des hausses particulièrement brutales:
- En Finlande: +4,5 points de pourcentage
- Au Canada: +4,75 points
- En Nouvelle-Zélande: +5,25 points
Ces pays partageaient également une faiblesse structurelle: une grande partie des propriétaires étaient financés par des hypothèques dont les taux s’ajustaient rapidement à l’évolution des taux directeurs. La hausse des taux s’est donc transformée en véritable choc financier, qui s’est propagé rapidement à travers toute l’économie.
En Finlande, plus de 90% des propriétaires ont opté pour des crédits hypothécaires à taux variable. Le produit le plus populaire était indexé sur l’Euribor à douze mois. Lorsque les taux étaient proches de zéro, cette formule paraissait idéale. Mais lorsque les banques centrales ont commencé à relever leurs taux en 2023, les mensualités ont explosé. Par rapport à la moyenne de la zone euro, certains propriétaires finlandais ont temporairement payé près de deux points de pourcentage de plus.
La situation était légèrement différente en Nouvelle-Zélande. Les prêts à taux fixe y dominaient, mais pour des durées très courtes, souvent un ou deux ans seulement. Tant que les taux restaient faibles, les propriétaires en profitaient pleinement. Mais lorsque les renouvellements sont arrivés en pleine période de resserrement monétaire, les taux des hypothèques à un an sont passés d’un peu plus de 3% à près de 8%.
Au Canada, les hypothèques à taux fixe étaient également majoritaires, avec des échéances souvent de cinq ans. Mais cela n’a pas suffi à protéger de nombreux ménages. Fin 2023, 45% des emprunteurs avaient déjà dû renouveler leur crédit à des conditions beaucoup plus coûteuses.
Le cauchemar d'un couple néo-zélandais
Les conséquences se ressemblent elles aussi à travers les trois pays. L’histoire de Sean et Toni White, relayée par les médias néo-zélandais, illustre les effets de ce retournement.
A l’automne 2021, le couple a acheté une maison près d’Auckland pour 495 000 dollars néo-zélandais. «Nous avions le sentiment qu’il fallait absolument entrer sur le marché», raconte Sean White. A l’époque, le boom immobilier durait déjà depuis plus de 20 ans.
Peu après leur achat, les taux directeurs ont commencé à grimper. Les intérêts hypothécaires ont rapidement absorbé presque l’intégralité du salaire net de Sean. Le couple a tenté de vendre son logement. Aucun acheteur ne s’est présenté. Au printemps 2024, ils ont finalement trouvé preneur, mais seulement pour 448 000 dollars. Après les frais de transaction, leur perte totale s’est élevée à 60 000 dollars, soit une grande partie de leur épargne-retraite.
Aujourd’hui, les White vivent dans un camping-car et affirment être heureux. Sean White résume toutefois son expérience avec amertume:
Une spéculation sur sa propre maison
Les trois marchés immobiliers en crise présentent toutefois des dynamiques différentes. Au Canada et en Nouvelle-Zélande, les excès spéculatifs ont été particulièrement marqués pendant les années de boom, ce qui explique l’ampleur de la correction. En Finlande, un autre phénomène entre en jeu: certaines régions se dépeuplent progressivement, réduisant ainsi la demande de logements.
Malgré ces différences, les grandes études du Fonds monétaire international aboutissent à une conclusion similaire: lorsque les prix immobiliers chutent fortement, c’est souvent parce que les taux d’intérêt ont augmenté rapidement alors qu’une grande partie des logements étaient financés à court terme. Contrairement à la Suisse, où les hypothèques fixes sur dix ans sont très répandues, ou aux Etats-Unis, où des crédits fixes sur trente ans sont monnaie courante, les propriétaires de ces pays étaient beaucoup moins protégés contre une remontée brutale des taux.
Que dit la Suisse?
Pour certains spécialistes suisses, ces exemples constituent un argument en faveur des financements à long terme. Lukas Vogt, directeur général du service de conseil Moneypark, rappelle qu’un logement constitue généralement un investissement de longue durée. Son financement devrait donc être pensé dans la même perspective. Il souligne:
Il reconnaît que les hypothèques à court terme liées au marché monétaire ont permis d’économiser beaucoup d’argent ces trente dernières années et qu’elles peuvent parfois avoir leur utilité. Mais elles reposaient fondamentalement sur un pari: celui de taux durablement bas. «Ce pari a fonctionné», explique-t-il. «Mais cela restait malgré tout une spéculation avec son propre logement. Les exemples de la Nouvelle-Zélande ou du Canada montrent que ce genre de pari peut mal tourner.» (adapt. tam)