La Banque Nationale suisse (BNS) a a abaissé, jeudi, son taux directeur d'un quart de point de pourcentage pour le ramener à 0%, s'abstenant pour l'instant de re-basculer en terrain négatif. La banque fait aujourd'hui face à une inflation négative: en mai, les prix à la consommation étaient légèrement plus bas qu'un an auparavant. Si la tendance perdure, on pourra parler de déflation. En tenant compte de cela, de nombreuses entreprises verraient ainsi leurs recettes diminuer et leurs dettes augmenter.
La BNS a ainsi opté pour une valeur jamais choisie jusqu'à présent en 119 ans: le zéro. Lors de ses précédents voyages en territoire négatif et hors de celui-ci, elle avait toujours enjambé le zéro. Aujourd'hui, elle s'y arrête pour la première fois.
Quoi qu'il en soit, les taux directeurs et donc les taux hypothécaires se situent à nouveau très bas. Moneypark propose par exemple son offre la plus avantageuse pour une hypothèque à dix ans à 1,19%. Selon la banque Raiffeisen, une «longue phase de taux bas, voire négatifs, semble de plus en plus imminente».
Le marché de l'immobilier reçoit ainsi une impulsion supplémentaire – au cours précisément de la 25e année d'une hausse quasi continue des prix des appartements en copropriété et des maisons individuelles. Dans les années 1990, rares étaient ceux qui croyaient à un tel boom. La Suisse est entrée en récession: chute des prix de l'immobilier, faillites bancaires, hausse du nombre de poursuites et des mises en garde contre un «désastre». Mais vers l'an 2000, elle a retrouvé ses esprits.
Il s'en est suivi une reprise des prix jusqu'en 2010, puis un boom. La Banque Nationale a commencé à mettre en garde contre les abus:
Avec le Covid-19, les taux d'intérêt sont repartis à la hausse. Idem pour les prix, mais plus lentement. Depuis, on n'a finalement pas observé de fort recul. La hausse est restée marquée.
La plupart des pays industrialisés ont connu une situation similaire, mais souvent dans des proportions bien plus conséquentes. La hausse des loyers et des prix de l'immobilier est un phénomène mondial. Celui-ci s'explique par deux évolutions mondiales puissantes, selon Christian Hilber, professeur d'immobilier à l'université de Zurich: la fin de la «révolution des transports» et, plus important encore, un aménagement du territoire de plus en plus restrictif.
Durant une période, la Suisse, à l'image des autres états industrialisés, construisait encore des routes et des voies ferrées. Cela avait réduit les coûts de la mobilité. Les villes pouvaient ainsi s'étendre et on s'y logeait à un prix abordable. Puis à un moment donné, vers les années 1970, tout cela a pris fin. D'après Christian Hilber, des politiques restrictives en matière d'aménagement du territoire ont par ailleurs émergé et, avec elles, l'idéal souvent inatteignable de la densification.
Cette nouvelle donne a provoqué un renchérissement des logements en propriété. La société de conseil Wüest Partner a recueilli les données relatives à cette évolution en enregistrant les prix mentionnés dans les annonces. Il en ressort que les maisons individuelles valent +98% par rapport à 25 ans auparavant, presque le double.
Ce chiffre monte encore bien plus haut dans les cantons de Zoug (173%), Genève (166%) et Bâle-Ville (160%). En revanche, les Grisons, Appenzell Rhodes-Extérieures et Glaris sont restés loin derrière avec respectivement 56%, 50% et 23%. A titre de comparaison, les prix à la consommation n'ont augmenté que de 15% depuis 2000 et les salaires de 30% seulement.
La hausse pour les appartements atteint presque celle des maisons individuelles: 94%. La situation par canton varie quelque peu, du moins à première vue. Appenzell Rhodes-Extérieures affiche d'un seul coup la plus forte progression.
La faute à un effet statistique: au premier trimestre de l'an 2000, on y trouvait des logements très bon marché, avant qu'ils ne disparaissent au deuxième trimestre. Si l'on compare plutôt les valeurs actuelles avec celles du deuxième trimestre de l'an 2000, Appenzell Rhodes-Extérieures enregistre en fait une hausse de 85%, soit moins que la moyenne nationale.
Sans ça, on retrouve les mêmes cantons sur le podium: Genève, Zoug et, un peu plus loin, Zurich. Lucerne se situe nettement au-dessus de la moyenne nationale. Comme dans le reste de la Suisse, les prix y sont soutenus par un secteur de la construction en crise. Les particuliers reculent devant des règles toujours plus nombreuses, explique Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen:
Soleure et Bâle-Campagne font partie des cantons avec une progression inférieure à la moyenne. L'Argovie se situe à peu près dans les valeurs nationales, mais apparemment plus pour très longtemps. Les habitants des cantons voisins la convoitent de plus en plus. À la Banque cantonale argovienne, l'économiste en chef Marcel Koller déclare: «Le canton ressent une pression de tous les côtés, de Bâle, Zurich, Zoug et Lucerne».
Cela fait maintenant un quart de siècle que la Suisse vit avec un secteur de l'immobilier qui a la cote. Jusqu'à quand? Probablement encore longtemps, répond le professeur de Zurich. En effet, la demande continuera de dépasser l'offre à cause d'un aménagement du territoire helvétique restrictif. Et Christian Hilber de conclure:
(Traduit et adapté par Valentine Zenker)
