Devenir propriétaire est considéré comme le grand rêve de nombreuses personnes. C'est ce que montre une enquête menée auprès de locataires âgés de 30 à 50 ans. 46% des personnes interrogées ont déclaré qu'elles envisageaient d'acheter un logement. En Suisse, ce rêve est pourtant difficile à atteindre en comparaison internationale. Ces dernières années, il s'est d'ailleurs encore plus éloigné.
Une nouvelle analyse du conseiller immobilier Wüest Partner sur le thème «Propriété du logement en Suisse – entre désir et réalité« montre quelles en sont les causes et quelles mesures peuvent éventuellement être prises. L'écart entre les deux est en effet considérable.
Parmi 24 pays étudiés, la proportion de propriétaires n'est nulle part plus faible qu'en Suisse.
En Suisse, la part des propriétaires de logement est inférieure à 40%. En Allemagne, elle est supérieure de peu à ce seuil. En Autriche, la proportion est déjà proche de 50%, aux Pays-Bas et en Suède, elle est proche de 60%. Les pourcentages les plus élevés – plus de 80% – sont enregistrés en Roumanie, en Pologne et en Hongrie.
Le désir et la réalité ne se rapprochent pas; ils continuent de dériver.
La part des propriétaires de logements – ce que l'on appelle le taux de logements en propriété – a même diminué en Suisse au cours des dernières années. En 2015, elle était de 38,4%; en 2021, elle représentait 36,3%. Une baisse «sensible», selon le Moniteur immobilier. C'est «d'autant plus surprenant» que le niveau de départ était bas.
Selon Wüest Partner, cet écart s'explique principalement par une raison: trop peu de nouvelles maisons individuelles sont construites. Trop peu en tout cas pour pouvoir suivre la demande croissante. Celle-ci est à son tour alimentée par une population croissante et le désir d'avoir plus d'espace habitable par personne.
Le Moniteur-Immobilier le formule ainsi:
C'est pourquoi la part de tous les ménages propriétaires de leur logement a diminué. Même si, en valeur absolue, le nombre de propriétaires est resté à peu près le même.
Au final, la Suisse se retrouve avec un marché marqué de manière décisive par une «pénurie d'offres». Ce qui est rare est cher et le devient de plus en plus. C'est pourquoi, depuis des années, les prix augmentent beaucoup plus que les revenus. Il en résulte un décalage entre les souhaits et la réalité pour le ménage moyen.
Wüest Partner a voulu savoir exactement quelle était cette distance et a fait le calcul pour l'ensemble de la Suisse, pour les cantons et pour 106 régions.
Si l'on considère l'ensemble de la Suisse, les appartements typiques en propriété du segment moyen sont trop chers de 9% pour qu'un ménage moyen puisse se les offrir. En d'autres termes, même parmi les ménages à deux revenus, 58% n'ont pas assez d'argent pour acheter un logement de ce type.
Les maisons individuelles sont encore moins abordables. Dans le segment moyen, leurs prix dépassent de 27% le niveau qui serait tout juste abordable pour des ménages typiques avec deux personnes actives. 79% des ménages ne peuvent plus suivre. Les maisons individuelles typiques ont en moyenne une demi-pièce ou une pièce de plus que les appartements en copropriété et coûtent 25% de plus.
La moyenne nationale est une chose; les énormes différences cantonales le long d'un fossé ville-campagne en sont une autre. Dans les cantons plus ruraux comme Glaris et le Jura, il y a encore de la place dans le budget moyen des ménages, même pour une maison individuelle onéreuse. A Genève, les maisons individuelles de taille moyenne sont 55% trop chères pour un ménage.
Si l'on divise la Suisse en 106 régions, des fossés se creusent également, notamment du côté alémanique. La situation est un peu meilleure en Suisse romande, par exemple dans le Jura ou à La Chaux-de-Fonds, et parfois aussi dans le sud de la Suisse. Les appartements en propriété pourraient même y devenir plus chers – ils seraient encore abordables.
Ce sont généralement les banques qui décident de ce qui constitue un prix abordable, car la plupart des ménages ont besoin d'un crédit hypothécaire. Ils ne l'obtiennent que s'ils ne doivent pas consacrer plus d'un tiers de leur revenu brut aux intérêts, à l'entretien ou à l'amortissement. Cette limite d'un tiers ne devrait pas être dépassée même si les intérêts augmentaient jusqu'à 4,5% ou 5%, c'est-à-dire bien au-delà du niveau actuel des taux.
L'écart entre les souhaits et la réalité a de nombreuses raisons, dont une en particulier selon les experts de Wüest Partner:
Une fois de plus, une chose serait particulièrement utile pour remédier à cette raison: mettre plus de logements sur les terrains à bâtir. L'étude indique à ce sujet qu'une telle densification offre «la plus grande chance de créer des logements en propriété abordables», conformément aux directives actuelles en matière d'aménagement du territoire.
Car la Suisse dispose de grandes réserves dans ce domaine, même sans modifications législatives. Si l'on exploitait cette marge de manœuvre existante, on pourrait créer jusqu'à 1 million d'unités de logement supplémentaires rien qu'en ajoutant des annexes et des surélévations, avec une surface habitable moyenne de 120 mètres carrés.
C'est un chiffre impressionnant: 1 million de logements. A titre de comparaison, il y avait au total 4,7 millions de logements en 2022. Il y a donc encore de la place dans la petite Suisse, mais elle n'est pas exploitée.
(Traduit et adapté par Chiara Lecca)
