Les sommes en jeu sont colossales. En Suisse, les banques ont accordé plus de 1000 milliards de francs d'hypothèques. Soit plus d'un billion. Selon les derniers chiffres de la Banque nationale suisse, cela représente environ 1164 milliards de francs.
Cela correspond à une fois et demie la performance économique annuelle en Suisse, le produit intérieur brut. Il correspond à un peu plus des deux tiers du total du bilan de la nouvelle UBS, après le rachat du Crédit Suisse. Dans les banques suisses qui se concentrent sur le marché intérieur, les hypothèques représentent environ 90% de tous les crédits.
Le marché hypothécaire dans son ensemble est donc certainement «too big to fail», c'est-à-dire trop important sur le plan économique pour que les politiques et les autorités puissent l'abandonner à une telle spirale descendante.
Une telle spirale pourrait par exemple se produire en cas de choc des taux d'intérêt. Les crédits hypothécaires ne pourraient plus être honorés, les biens immobiliers seraient vendus sous pression, les prix baisseraient et les crédits hypothécaires ne seraient plus suffisamment garantis.
Au final, les banques se retrouvent en difficulté. Cela peut à son tour affaiblir l'approvisionnement en crédit de l'économie pour des années, et donc aussi la croissance. L'histoire l'a montré à maintes reprises: les crises immobilières coûtent cher.
Il n'est donc pas étonnant que l'autorité de surveillance des marchés financiers (Finma) surveille de près ce marché hypothécaire. Elle calcule à titre préventif quelles seraient les conséquences si les choses devaient effectivement mal tourner sur ce marché de 1,2 billion de francs. Et elle veut savoir exactement comment les banques accordent leurs hypothèques et selon quels critères. Et ce qu'elle voit ne lui plaît pas.
Interrogée, l'autorité déclare:
Concrètement, cela signifie un taux d'intérêt calculé trop bas, mais aussi des limites maximales trop élevées pour le rapport entre les charges et les recettes ou une part trop importante de crédits en dehors des critères d'attribution propres.
«Cela ne va pas dans le sens de l'autorégulation de l'Association suisse des banquiers», poursuit la Finma. Selon le principe d'autorégulation, les banques définissent elles-mêmes les critères selon lesquels elles évaluent si un emprunteur peut supporter une hypothèque ou non.
Mais elles peuvent aussi s'écarter de ces critères et effectuer des transactions «exception-to-policy». Ce que la Finma formule ainsi s'applique de cette manière:
Quels sont les critères typiques appliqués par les banques lorsqu'elles accordent des crédits? Il existe de grandes différences selon les instituts bancaires, mais on peut citer quelques règles générales tirées de la pratique des banques.
Les emprunteurs devraient pouvoir supporter une hypothèque même s'ils devaient payer un taux d'intérêt dit calculé de 4,5 ou 5%. Un ménage peut supporter ses frais d'intérêts si ceux-ci ne représentent pas plus d'un tiers de son revenu, même avec ces taux théoriques de 4,5 ou 5%.
C'est à environ ce tiers du revenu que se situe généralement le «seuil de tolérance». Si ce seuil est dépassé avec un taux d'intérêt de 4,5 ou 5%, les banques refusent généralement une demande d'hypothèque.
Les exceptions à ces règles internes aux banques sont justement autorisées par l'autorégulation en soi. Après tout, tous les ménages ne correspondent pas exactement au schéma. Mais la banque devrait suivre de plus près ces exceptions, prendre des mesures de précaution supplémentaires - et il devrait effectivement s'agir d'exceptions. Selon la Finma, ce n'est que partiellement le cas:
Y a-t-il donc quelque chose qui ne va pas dans l'ensemble?
Il est difficile de porter un jugement général, explique le porte-parole. «L'autorégulation autorise différents critères de capacité financière.» Il y aurait notamment de grandes différences dans la manière dont les banques évaluent si un client ou une cliente peut supporter une hypothèque. «Les politiques d'octroi des crédits vont de la plus conservatrice à la plus compétitive.»
La Banque nationale suisse (BNS) collecte des chiffres sur l'octroi de crédits qui, s'ils ne permettent pas non plus de porter un jugement général, révèlent néanmoins une tendance générale. Dans son rapport de stabilité, on peut lire:
Par ces «risques supportables», on entend que de nombreux emprunteurs ne peuvent plus payer leurs intérêts. Pour évaluer ce risque, on compare les recettes ou les revenus avec les frais d'intérêts que les emprunteurs auraient à payer à un certain niveau de taux.
Pour les sociétés immobilières commerciales, environ 20% des nouvelles hypothèques sont bancales selon ce critère. Même avec un taux d'intérêt de 3%, tous les revenus locatifs doivent être utilisés pour payer les intérêts. Il y a dix ans, ce chiffre n'atteignait pas la moitié.
Pour les ménages privés qui ont acheté des biens immobiliers pour les louer ensuite, ce sont 30% de toutes les nouvelles hypothèques qui, avec un taux d'intérêt de 3%, perdent également tous leurs revenus locatifs. Là aussi, le pourcentage était deux fois moins élevé dix ans auparavant.
En ce qui concerne les nouvelles hypothèques pour un logement en propriété à usage personnel, ce sont 20% de toutes les nouvelles hypothèques qui donnent à réfléchir. Avec un taux d'intérêt de 3%, un tiers du revenu serait déjà perdu. Cette proportion est restée à peu près stable au cours des dernières années, il n'y a pas eu d'augmentation.
Cela ne signifie pas que 20 à 30% de toutes les hypothèques tomberaient à l'eau. Comme l'écrit la BNS dans son rapport de stabilité, elle a fait des calculs très «conservateurs». Elle n'a par exemple pas pris en compte tous les types de revenus des ménages privés qui ont acheté des biens immobiliers pour les louer ensuite. Donc uniquement les revenus locatifs et pas les éventuels salaires et autres revenus.
Les statistiques de la BNS peuvent donc faire apparaître la situation du marché hypothécaire comme plus sombre qu'elle ne l'est en réalité. Ou peut-être pas. On ne le sait tout simplement pas assez précisément. Les données manquent. Et ni la BNS ni la Finma ne peuvent s'en satisfaire - d'autant plus qu'il s'agit de dettes de 1,2 billion de francs.
(Traduit et adapté par Chiara Lecca)
