En Suisse, 58% de la population vit en location. Le 24 novembre, deux projets de modification du code des obligations seront soumis aux urnes afin d'adapter le droit du bail. L'un porte sur les règles de sous-location, l'autre sur les règles de résiliation pour cause de besoin personnel.
Le 29 septembre 2023, le Parlement a adopté deux modifications législatives. D'une part, la sous-location de logement et de locaux commerciaux doit faire l'objet d'une nouvelle réglementation et être limitée dans certains cas. Cette modification fait suite à une intervention de l'ancien conseiller national UDC Hans Egloff (ZH), président de longue date de la Société suisse des propriétaires fonciers. D'autre part, les règles relatives à l'usage personnel doivent être adaptées. Cette modification résulte d'une intervention de l'ancien conseiller national PLR Giovanni Merlini (TI).
Une alliance autour de l'Asloca (association suisse des locataires) a lancé avec succès un référendum contre ces deux modifications de loi, raison pour laquelle elles seront soumises au vote le 24 novembre. Lors des débats parlementaires, le Conseil fédéral avait recommandé de rejeter les deux modifications de loi. Il est toutefois tenu de défendre l'avis de la majorité du Parlement lors des votations populaires. C'est pourquoi il soutient désormais le projet de loi.
Les motifs pour lesquels les propriétaires peuvent refuser de donner leur accord à une sous-location seraient élargis par rapport à la réglementation actuelle. Aujourd'hui déjà, les propriétaires peuvent refuser la sous-location ou résilier un bail existant si les locataires exigent un loyer abusif, s'ils donnent des informations manquantes ou fausses sur les conditions de la sous-location ou si la sous-location entraîne des «inconvénients majeurs» pour le propriétaire - par exemple des émissions de bruit pour les autres locataires.
Il est prévu d'ajouter une limitation de principe des sous-locations à deux ans maximum. Si les motifs de refus d'une sous-location étaient jusqu'à présent énumérés de manière exhaustive, d'autres motifs non expressément mentionnés dans la loi pourront désormais justifier un refus de sous-location.
En cas de sous-location abusive, le propriétaire aurait expressément le droit, après une mise en demeure écrite, de résilier le bail avec un préavis d'un mois si le locataire n'adaptait pas dans les délais les points du contrat de sous-location contestés par la mise en demeure.
Aujourd'hui déjà, les propriétaires peuvent résilier les baux existants pour des logements ou des locaux commerciaux s'ils peuvent faire valoir un «besoin personnel urgent» pour eux-mêmes ou pour des parents proches ou par alliance. Aux yeux des partisans de la modification de la loi, cela s'avère toutefois difficile dans la réalité et prend souvent trop de temps en raison de litiges juridiques.
Il devrait donc désormais être plus facile et plus rapide pour les propriétaires de résilier des baux de logements ou de locaux commerciaux loués et de les utiliser eux-mêmes. Au lieu de faire valoir un «besoin personnel urgent», les propriétaires ne devront plus faire valoir qu'un «besoin personnel important et actuel d'un point de vue objectif». Ainsi, les résiliations pour cause de besoin personnel devraient être plus fréquentes, comme le constate le Conseil fédéral.
Ce qui ne change pas, en revanche, c'est que si le locataire dont le bail a été résilié pour cause de besoin personnel subit des dommages financiers, l'ancien bailleur doit payer des dommages et intérêts pour ces dommages.
Les deux projets de loi sur le droit du bail sont soutenus par l'Association des propriétaires fonciers, l'Union suisse des arts et métiers et l'Union suisse des entrepreneurs, la branche immobilière ainsi que l'UDC, le PLR et le Centre. Au Parlement, les Verts libéraux avaient soutenu le projet sur la location à usage personnel et rejeté celui sur la sous-location.
Pour les partisans, les deux projets apportent plus de transparence et de sécurité juridique, ce qui profiterait aux bailleurs et aux locataires. Ils ne concerneraient qu'une petite partie des baux et les droits et possibilités de recours des locataires resteraient garantis.
La nouvelle réglementation de la sous-location empêche les utilisations abusives et à court terme comme par exemple Airbnb. Les sous-locataires sont mieux protégés contre les loyers excessifs.
Les adaptations relatives à l'usage personnel permettent d'éviter de longues procédures et garantissent une pesée équitable des intérêts. La possibilité de pouvoir utiliser plus rapidement la propriété pour soi-même en cas de besoin aide notamment les PME qui ont besoin de plus d'espace en cas de croissance.
L'association des locataires, les syndicats, le PS, les Verts ainsi que l'association faîtière des étudiants s'opposent à ces projets. Ils mettent en garde contre un affaiblissement de la protection des locataires et parlent de «projets d'expulsion». Le véritable objectif des modifications de la loi étant de simplifier les résiliations pour les bailleurs.
Les opposants mettent en avant la situation sur le marché du logement. Selon eux, les loyers ont augmenté de près de 25% au cours des 20 dernières années. Trouver un nouveau logement équivalent et abordable à proximité de son lieu de résidence actuel serait extrêmement difficile en de nombreux endroits.
Alors que les loyers des baux existants peuvent tout au plus être modérément augmentés, chaque changement de locataire offrirait aux bailleurs la possibilité d'augmenter les loyers. L'affaiblissement de la protection contre les résiliations ne ferait qu'alimenter cette spirale.
De plus, les modifications prévues seraient inutiles, d'après les opposants. En cas de besoin personnel avéré, une résiliation est déjà possible aujourd'hui et les sous-locations abusives sont déjà interdites. La limitation de la sous-location à deux ans concerne des centaines de milliers de personnes: les étudiants en colocation, les employés qui partent quelques années à l'étranger pour leur travail ou les personnes âgées qui sous-louent une chambre dans leur appartement après le départ des enfants.
Indépendamment du résultat des urnes, les thèmes de la politique du logement marqueront l'agenda des prochaines années. Dès la session d'hiver, le Parlement débattra de deux autres interventions de l'ex-président de l'Association des propriétaires fonciers Hans Egloff. Celles-ci veulent rendre plus difficile pour les locataires de contester le loyer initial et plus facile pour les propriétaires d'augmenter le loyer en se référant aux loyers usuels dans la localité et le quartier.
De son côté, l'association des locataires a lancé une initiative populaire visant à mettre un terme à la quête de rendement des propriétaires immobiliers. L'initiative veut inscrire dans la Constitution le principe des loyers basés sur les coûts avec un rendement plafonné.
