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Taux directeur de la BNS: quand votre loyer devrait baisser

Les loyers devraient baisser en Suisse: voici quand

Avec la baisse surprise de son taux directeur jeudi matin, la Banque nationale suisse (BNS) marque le début d'un retournement des taux d'intérêt. Une étape qui pourrait avoir des conséquences sur les loyers et les prix de l'immobilier.
22.03.2024, 11:5322.03.2024, 13:53
Lara Knuchel
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La BNS abaisse son taux directeur de 0,25 point de pourcentage à 1,50%. C'est ce qu'a annoncé la Banque nationale jeudi matin. La question qui préoccupe le plus les Suisses est la suivante: qu'est-ce que cela signifie pour mon loyer? Nous y répondons.

Quel est le lien entre le taux directeur et les loyers?

En Suisse, les loyers sont basés sur le taux d'intérêt de référence. Celui-ci est une moyenne de tous les intérêts payés sur les hypothèques en Suisse. Ceux-ci se basent à leur tour sur le taux directeur de la BNS.

Une modification des loyers après une baisse ou une hausse des taux ne se produit toutefois pas immédiatement. En effet, comme les hypothèques fixes de longue durée entrent également dans le calcul, le taux d'intérêt de référence se comporte de manière inerte et il faut du temps pour qu'il augmente ou diminue.

Que se passe-t-il avec le taux d'intérêt de référence en cas de baisse du taux directeur?

La bonne nouvelle en cas de baisse du taux directeur est toutefois que le taux de référence pourrait alors réagir plus rapidement qu'en cas de hausse, malgré toute son inertie. En effet, en cas de revirement des taux vers le haut, de nombreux clients des banques se tournent vers les hypothèques dites Saron, qui s'adaptent en permanence.

L'hypothèque Saron est une hypothèque à durée indéterminée et à taux d'intérêt variable. Cela signifie qu'un changement vers des taux d'intérêt plus bas est possible plus rapidement que pour les hypothèques fixes à long terme.

Qu'en est-il de la décision actuelle?

Que va-t-il se passer maintenant avec le taux d'intérêt de référence? Linda Rosenkranz, secrétaire générale de l'Association des locataires, répond: «Pas grand-chose pour le moment». Comme le taux d'intérêt de référence se calcule à partir de la moyenne de toutes les hypothèques, il réagit très lentement aux changements de taux d'intérêt.

Fredy Hasenmaile, économiste en chef chez Raiffeisen, déclare aussi à watson qu'il n'y a pas de changement immédiat dans le taux d'intérêt de référence:

«Celui-ci se situe à 1,75% et restera à ce niveau bien encore après 2025»
Fredy Hasenmaile, Raiffeisen

En raison de son inertie, le taux d'intérêt moyen de toutes les hypothèques en cours, sur lequel se base le taux de référence, présente toujours une tendance à la hausse, selon Hasenmaile.

«Le taux moyen a augmenté très rapidement fin 2022, passant de 1,17 à 1,72%. Mais au cours des trois derniers mois, l'augmentation n'était plus que de 0,03%.»
Linda Rosenkranz

On peut donc s'attendre à ce que, grâce à la décision de la BNS, le taux moyen n'augmente plus dans un avenir proche.

Pouvons-nous déjà s'attendre à une baisse de loyer?

«Pour les locataires, c'est une bouffée d'oxygène dans un premier temps», affirme Linda Rosenkranz. «Une partie d'entre eux a en effet reçu deux augmentations de loyer en très peu de temps.» Selon elle, le risque d'une troisième augmentation est ainsi écarté, du moins à moyen terme.

Avec 1,75%, le taux d'intérêt de référence est actuellement «bien centré» et ne bougera probablement pas avant fin 2025/début 2026, prédit Fredy Hasenmaile.

«Une baisse devrait alors intervenir»
Fredy Hasenmaile

Bien que la hausse des taux d'intérêt ait eu lieu fin 2021, le taux de référence n'a augmenté qu'en 2023, rappelle l'économiste en chef de Raiffeisen. «Cela montre la grande inertie de ce taux.» En conséquence, les locataires concernés ne devraient s'attendre à une baisse de loyer que vers la fin de l'année 2025, voire début 2026.

Et que se passe-t-il au niveau des prix de l'immobilier?

«Pour les hypothèques Saron plus variables, la baisse sera déjà perceptible à partir du 22 mars», observe Fredy Hasenmaile. Cela rendra globalement le refinancement de la propriété du logement moins cher.

«En revanche, les hypothèques à taux fixe ne devraient que peu bouger, car les baisses de taux étaient attendues pour 2024»
Fredy Hasenmaile, Raiffeisen

Dans l'ensemble, la baisse précoce des taux directeurs fait que «l'achat» redevient plus avantageux que «la location». C'est ce que l'on attendait déjà pour 2024. La décision de la BNS devrait accélérer ce phénomène.

(Traduit et adapté par Chiara Lecca)

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