Immobilien konnten letzte Zinswende überstehen – diesmal wird's heikel
Die Zinsen steigen weltweit und erreichen Höhen wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Als es das letzte Mal eine solche Zinswende gab, brachen in Ländern wie Kanada und in Neuseeland die Immobilienpreise ein. Geht dieses Mal wieder etwas in die Brüche?
Gerade findet ein globaler Ausverkauf von Staatsanleihen statt. Vor allem in den USA stossen die Investoren zurzeit Staatsschulden ab und treiben damit weltweit die Zinsen in die Höhe.
In Deutschland standen sie bei 10-jährigen Staatsanleihen diese Woche so hoch wie seit 17 Jahren nicht mehr, in Grossbritannien seit 19 Jahren und in den USA sogar seit 24 Jahren. Selbst in der Schweiz, wo die Nationalbank (SNB) am weltweit tiefsten Leitzins festhält, erreichte der Zins auf 10-jährige Staatsanleihen zwischenzeitlich einen Stand, wie er mit Ausnahme der Corona-Zeit seit über zehn Jahren nicht mehr vorgekommen ist.
Diese Zinsanstiege werden direkt auf die Immobilienmärkte durchschlagen. Denn mit den Zinsen auf Staatsanleihen steigen auch jene auf Hypotheken.
In den USA liegen die Zinsen auf die weitverbreiteten 30-jährigen Festhypotheken über der Marke von sieben Prozent – sie sind damit einen Prozentpunkt höher als vor einem Jahr und doppelt so hoch wie vor der Coronapandemie.
In Deutschland zahlen Hausbesitzer für 10-jährige Festhypotheken etwas über vier Prozent Zins. Verglichen mit Anfang 2025 ist das ein Prozentpunkt mehr und verglichen mit vor der Coronapandemie sogar viermal mehr.
In der Schweiz geht alles langsamer vor sich, aber auch hierzulande liegen die Zinsen auf 10-jährige Festhypotheken durchschnittlich wieder über zwei Prozent – und damit verglichen mit dem Sommer 2019 doppelt so hoch.
Das grösste Risiko für einen Immobilienmarkt
Bei Zinsanstiegen kann immer alles Mögliche ins Wanken geraten und im dümmsten Falle tief fallen – Aktien, Obligationen oder auch ganze Unternehmen. Bei Immobilien sind Zinsanstiege das Risiko schlechthin.
Noch vor dem Zinsanstieg von 2022 und 2023 warnte der damalige SNB‑Vizepräsident Fritz Zurbrügg vor den Folgen eines abrupten Zinsanstiegs. Ein bedeutender Anteil der Hypothekarnehmer könne in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Gleichzeitig könnten breitflächige Preiskorrekturen auftreten. Es könne zu schweren Verwerfungen im Bankensystem kommen und zu hohen volkswirtschaftlichen Kosten.
Doch die Häuserpreise haben die Zinswende von 2022 und 2023 gut überstanden, urteilt das britische Magazin «The Economist». Selbst wenn man die Preise um die Inflation korrigiere, seien sie in den reichen Industrieländern lediglich um vier Prozent gefallen. Die grosse Frage sei jetzt, ob sie auch dem aktuellen Zinsanstieg standhalten werden. Und der «Economist» findet hauptsächlich einen Grund, warum es dieses Mal heikler werden könnte.
In vielen Ländern hat nämlich ein grosser Anteil der Haushalte von Festhypotheken zu Hypotheken mit einem variablen Zinssatz gewechselt. Damit haben sie sich anfällig gemacht für den aktuellen Zinsanstieg.
In Australien ist der Anteil fester Hypotheken tief gefallen, von fast 40 Prozent auf nur noch 5 Prozent, berichtet der «Economist». In Kanada wiederum habe sich der Anteil variabler Hypotheken seit dem Jahr 2020 verdoppelt. Selbst in den USA, dem Land der auf Ewigkeit fixierten Zinsen, seien variable Hypotheken verglichen mit 2021 heute häufiger anzutreffen. Dann gibt es Länder wie Grossbritannien, wo Festhypotheken ihren Marktanteil zwar behaupteten – aber jetzt deutlich kürzere Laufzeiten haben.
Dieses Muster zeigt sich in den Hypothekarmärkten von 35 Ländern, hält eine Studie des Internationalen Währungsfonds (IWF) fest. Im Durchschnitt all dieser Länder zeigt sich klar und deutlich: Beim Zinsanstieg von 2022 wechselten viele Haushalte zu variablen Hypotheken.
Riskanter Wechsel zu Hypotheken mit variablem Zins
Dahinter steht die Hoffnung auf wieder sinkende Zinsen. Man will sich nicht bei höheren Zinsen auf zehn Jahre hinaus zu einem festen Satz verschulden. Also wählt man eine variable Hypothek, bis die Zinsen wieder sinken. Dann wird laut der IWF-Studie wieder vermehrt zu einer festen Hypothek gewechselt. So weit, so logisch, aber das kann schiefgehen.
Wenn man nämlich zu lange wartet. Auf noch tiefere Zinsen. Wenn man nicht zuschlägt, wenn die Zinsen sinken. Dann steht man beim nächsten Zinsanstieg da ohne den früheren Schutz einer Festhypothek.
Die Schweiz ist keine Ausnahme. Vor allem in der Deutschschweiz habe es ab 2023 einen ähnlichen Trend gegeben, wenn auch weniger ausgeprägt, sagt Moneypark-Chef Lukas Vogt. Bei Neukäufen war die Geldmarkthypothek Saron zuletzt ebenso beliebt wie Festhypotheken über zehn Jahre. Sehr lange Laufzeiten hingegen wurden «zum Ladenhüter».
Ob der einzelne Haushalt ein übermässiges Risiko eingehe, hänge aber nicht nur von der Art der Hypothek ab, sagt Vogt weiter. Wichtig seien auch die Höhe der Verschuldung sowie die übrigen finanziellen Reserven. Der gesamte Hypothekarmarkt sei trotz des Trends zu kurzfristigeren Hypotheken gut aufgestellt – vor allem, weil Hypotheken hierzulande weiterhin nur sehr restriktiv vergeben würden. «Ich sehe deshalb keine dramatische Verschärfung der Risiken.»
So oder so beginnt mit dem Zinsanstieg wieder eine heikle Phase am Immobilienmarkt. In einer weiteren Studie ist der Internationale Währungsfonds zum Schluss gelangt: Wenn Immobilienpreise tatsächlich fallen, dann sind zuvor meist die Zinsen plötzlich stark gestiegen und waren viele Eigenheime nur kurzfristig finanziert. (schweizheute.ch)
