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Immobilier en Suisse: pourquoi il faut craindre le pire

Immobilier en Suisse: pourquoi il faut encore redouter le pire
Les marchés semblent souvent stables jusqu'à ce qu'ils ne le soient plus.Image: Shutterstock

Immobilier en Suisse: pourquoi il faut encore redouter le pire

La Suisse a jusqu'ici bien traversé la tempête des taux d'intérêt, mais il ne faudrait pas qu'elle se repose sur des eaux faussement calmes. L'Allemagne montre ce qui peut se passer lorsque les choses tournent mal.
21.05.2024, 07:42
Niklaus Vontobel / ch media
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Pour l'instant, les choses se présentent bien. L'inflation est revenue sous la barre des 2%, là où la Banque nationale suisse (BNS) souhaite la maintenir. Les marchés financiers tablent fermement sur deux nouvelles baisses des taux directeurs. Les taux d'intérêt sur les hypothèques fixes à plusieurs années ont nettement baissé depuis un sommet intermédiaire en 2022. L'inflation est vaincue, le retournement des taux d'intérêt est terminé. Du moins en apparence.

Jusqu'à présent, il n'y a pas eu trop de casse. Le marché immobilier suisse, ce méga-marché avec des hypothèques dépassant largement les 1000 milliards de francs, a résisté. Au niveau national, les prix des maisons individuelles ne se sont pas effondrés, ils n'ont même pas diminué – ils ont d'ailleurs continué à augmenter.

Il n'y a pas eu de crise bancaire, ni de grande faillite d'entreprise, ni de drame comme dans les années 1990. A l'époque, l'Association des propriétaires fonciers avait lancé un appel à la BNS et aux banques pour leur dire que les taux hypothécaires du moment n'étaient pas supportables et qu'il fallait «empêcher par tous les moyens une nouvelle hausse».

Le danger est là

Mais le danger n'est pas écarté et la Suisse est peut-être plus proche d'une crise qu'il n'y paraît. Les marchés semblent souvent stables jusqu'à ce qu'ils ne le soient plus. Des spirales négatives peuvent se mettre en place rapidement – ou pas. Si nous avons évité une crise jusqu'à présent, c'est peut-être dû à la chance et certainement aussi à la BNS.

Augmenter les taux directeurs n'était pas la seule manière dont elle a lutté contre l'inflation. Parallèlement, elle a renforcé le franc en intervenant massivement sur le marché des devises. Ce procédé a été rendu public par le vice-président de la BNS, Martin Schlegel, dans un discours où il a affirmé:

«Si elle n'avait pas vendu des devises, la BNS aurait dû relever plus fortement son taux directeur»
Martin Schlegel, vice-président de la BNS

Lorsque l'inflation a décollé, la BNS a changé sa stratégie: après avoir affaibli le franc pendant plus d'une décennie, elle l'a renforcé.

Dans un premier temps, elle a arrêté de s'opposer à une appréciation du franc: elle ne vendait plus de francs, n'achetait plus de devises étrangères. Le franc fort protégeait la Suisse contre la hausse des prix à l'étranger, notamment de l'énergie. A l'automne 2022, cela n'a plus suffi.

155 milliards...

La BNS a alors activement renforcé la monnaie nationale en achetant des francs et vendant des devises étrangères. En 2022, elle a ainsi dépensé l'équivalent de 22 milliards de francs, puis 133 milliards en 2023. Au total, cela représente 155 milliards, soit environ 20% de la performance économique annuelle de la Suisse. C'est beaucoup d'argent.

La BNS voulait ainsi lutter contre l'inflation, comme le prévoit la Constitution. Mais en agissant ainsi, elle a aussi aidé le marché immobilier. Si elle n'avait pas renforcé le franc, elle aurait dû augmenter davantage les taux directeurs. De leur côté, les banques auraient suivi en relevant les taux hypothécaires. Les prix de l'immobilier auraient été soumis à une pression nettement plus forte.

Dans son discours, Schlegel n'a pas précisé de combien la BNS aurait dû augmenter ses taux directeurs sans les achats de francs. Mais une étude réalisée par des économistes de la BNS permet d'en déterminer l'ordre de grandeur: jusqu'à un point de pourcentage en plus. La BNS n'aurait pas seulement augmenté son taux directeur de moins 0,75 à 1,75% – mais jusqu'à 2,75 pour cent.

Ce qu'a fait la BNS

L'étude de la BNS se penche sur les années 2010. A l'époque, les signes étaient inversés: il n'y avait pas trop d'inflation, mais pas assez – et même une déflation. La BNS a donc baissé son taux directeur tout en affaiblissant le franc. Si elle n'avait pu qu'abaisser ses taux directeurs, elle aurait dû descendre bien plus bas encore, sous la limite du zéro. Moins 0,75 pour cent n'aurait pas suffi, il aurait fallu temporairement descendre d'un point de pourcentage – moins 1,75%.

Dans le contexte actuel de revirement des taux d'intérêt, voici ce que l'on peut dire avec certitude sur les 155 milliards: ils ont certainement amorti considérablement le retournement des taux et ont ainsi permis aux ménages de fuir plus facilement la hausse des taux d'intérêt.

Ils se sont par exemple réfugiés temporairement dans des hypothèques Saron, car la hausse des taux y était moins importante que pour les hypothèques fixes. C'était un pari sur le fait que les taux d'intérêt n'augmenteraient pas encore beaucoup plus. D'autres propriétaires ont été sauvés par le hasard: leurs hypothèques ont continué à courir.

Ventes de maisons en baisse

D'autres propriétaires immobiliers ont préféré reporter leurs projets de vente dans l'espoir de jours meilleurs. Selon les chiffres du conseiller immobilier Wüest Partner, il y a eu au niveau national au 4e trimestre 2023 environ 15% de ventes en moins que deux ans auparavant. Dans le canton de Zurich, le nombre de ventes de maisons individuelles n'a jamais été aussi bas depuis plus de dix ans.

Cet endormissement en attendant un changement de taux est un phénomène international, comme l'écrit l'association de pays de l'OCDE. Le nombre de ventes a fortement diminué dans la plupart des pays: par exemple de plus de 20% en Espagne et en France, et de plus de 30% aux Etats-Unis.

«Cela indique qu'une nouvelle baisse des prix est possible si davantage de propriétaires doivent vendre»
L'OCDE

Le retournement des taux d'intérêt ne sera sans doute pas terminé tant que les banques centrales des Etats-Unis (Fed) et de la zone euro (BCE) n'auront pas nettement baissé leurs taux directeurs. Une action isolée de la BNS pourrait trop affaiblir le franc et relancer l'inflation.

Trop tôt encore

C'est pourquoi il n'est pas bon pour la Suisse d'entendre une représentante de la Fed dire qu'il faudrait laisser les taux directeurs à leur plus haut niveau depuis deux décennies «plus longtemps que prévu». Ou lorsqu'un responsable de la BCE déclare s'inquiéter de ce qui se passerait pour l'euro si la BCE abaissait ses taux directeurs sans que la Fed ne fasse de même. Il est trop tôt pour s'engager sur des baisses, a-t-il ajouté.

Ces banquiers centraux ont peut-être raison. Ou peut-être qu'ils hésitent trop longtemps et ne se rendront compte de leur erreur que lorsque quelque chose se sera cassé quelque part et que le chômage augmentera fortement ou qu'un marché quelconque s'effondrera.

Malgré tout, les chances que la situation se détériore semblent faibles. Mais les dommages seraient importants. Mathias Holzhey, économiste chez UBS, prend l'exemple de l'Allemagne pour illustrer ce qui pourrait se passer. Avant le changement de taux d'intérêt, beaucoup de choses y étaient semblables à la Suisse: l'offre de logements était limitée, et l'économie était florissante. Mais ensuite, les taux d'intérêt ont augmenté beaucoup plus fortement.

Selon l'institut économique Kiel, l'Allemagne a connu «la plus grande baisse de prix jamais enregistrée» pour les logements en propriété; selon l'agence de presse Bloomberg, elle a connu «une chute libre» pour les bureaux et les surfaces de vente. Holzhey déclare:

«Si les taux d'intérêt avaient été aussi élevés chez nous, les prix n'auraient certes pas chuté dans les mêmes proportions, mais ils auraient tout de même été nettement corrigés à la baisse.»
Agence Bloomberg

(aargauerzeitung.ch)

Traduit et adapté de l'allemand par Léa Krejci

Action climatique devant la BNS
Video: watson
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