Ce moteur du boom immobilier suisse vacille
Depuis plus de deux décennies, les prix du marché immobilier suisse atteignent des sommets toujours plus vertigineux, au point qu'il devient pressant de se poser la question de savoir qui peut encore se permettre de devenir propriétaire.
Un ménage suisse moyen n’est en effet plus en mesure de suivre depuis longtemps. Il y a cinq ans, des économistes de la banque Raiffeisen écrivaient:
A l’époque, le problème n'était pas tant le niveau élevé des prix. Avec les taux d’intérêt alors historiquement bas, de «larges pans de la population» auraient encore été en mesure de les payer. Le principal obstacle était l’exigence réglementaire selon laquelle, même avec un taux d’intérêt hypothétique de 5%, l’achat ne devait pas faire exploser le budget du foyer. Selon Raiffeisen, franchir cet obstacle par ses propres moyens était hors de portée de «la plupart des ménages».
Pourquoi les prix ont-ils continué à augmenter? Parce que, malgré des prix vertigineux, de nombreux Suisses pouvaient encore se permettre d’acheter. Grâce à des revenus très élevés, un patrimoine personnel importants ou des héritages, ces ménages conservaient des perspectives réalistes d’accession à la propriété, maintenant ainsi la demande et les prix à un niveau élevé.
Le boom s’est donc poursuivi et les prix ont continué d'augmenter. Mais les revenus et le patrimoine des acheteurs potentiels «ne peuvent désormais de loin plus suivre cette dynamique des prix», constatait Raiffeisen dans une étude publiée au début de l’année 2022. La banque pronostiquait:
Les héritages ont maintenu la demande à flot
Pourtant, la demande n’a pas reculé et les prix ont continué à augmenter, créant une situation énigmatique. La raison? Les héritages, qui constituaient l’un des principaux moteurs du boom des logements en propriété aux alentours de 2022. Selon Raiffeisen:
Mais combien de temps ce moteur pouvait-il résister si les prix continuaient sans cesse à grimper? En 2022, Raiffeisen estimait que les héritages continueraient à faire grimper les prix pendant de nombreuses années. La fin de cette tendance n’était «pas encore en vue». La génération du baby-boom arrivait alors à l’âge de la retraite. Cette génération fortunée pouvait facilement aider ses enfants, toujours selon Raiffeisen:
Cinq ans plus tard, il faut toutefois se demander dans quelle mesure cette analyse reste valable. Le dernier rapport de Raiffeisen affirme en effet:
Même parmi les heureux héritiers, seule «une minorité» peut donc encore s’offrir un logement. Les héritages cesseront-ils bientôt d’alimenter la hausse des prix ou, du moins, leur effet s’affaiblira-t-il? Et quelles seront les conséquences sur les prix?
Le pic pourrait avoir été atteint
Interrogé, l’économiste en chef de Raiffeisen Fredy Hasenmaile explique comment le boom immobilier pourrait évoluer. L’année dernière, le prix des appartements neufs en propriété par étages (PPE) a augmenté de 36 000 francs en moyenne et celui des maisons individuelles de 55 000 francs. Face à de telles hausses, même des avances sur héritage atteignant 200 000 francs ne suffisent souvent plus. Pour beaucoup de ménages:
Or, les héritiers ordinaires ne reçoivent généralement pas de telles sommes. Les données disponibles sont lacunaires, mais le montant médian des héritages est actuellement estimé à 50 000 francs, précise Fredy Hasenmaile, qui constate:
Un héritage de 100 000 francs ne suffit donc généralement pas et même avec 200 000 francs, la marge de manœuvre se réduit rapidement. Le boom des logements en propriété pourrait ainsi être entré dans une nouvelle phase et cela a des conséquences.
Les prix des maisons individuelles comme ceux des appartements en PPE devraient augmenter moins fortement ces prochaines années. Selon Raiffeisen, une «dynamique en perte de vitesse» est déjà observable. Depuis le milieu de l’année 2025, les prix ont certes continué à grimper, mais de moins en moins fortement à chaque trimestre, selon Fredy Hasenmaile:
Reste à savoir dans quelle mesure ces hausses vont encore ralentir. Si le rêve de devenir propriétaire échappe à un nombre croissant de ménages et que même des héritages considérables ne suffisent plus, le boom devrait prendre fin. Ce serait logique, puisque les prix augmentent depuis un quart de siècle et la Banque nationale suisse (BNS) avait pour la première fois mis en garde contre des «signes de surchauffe» il y a quinze ans.
La dernière crise immobilière est lointaine
Aucun retournement de tendance ne se dessine toutefois pour l’instant, affirme Fredy Hasenmaile. Les prix augmenteront peut-être moins fortement, mais ils continueront à progresser pour de multiples raisons.
La Suisse dispose d’une immense quantité d’argent: environ 3600 milliards de francs de patrimoine susceptible d’être transmis par héritage, soit près de quatre fois la production économique annuelle du pays. Une grande partie de cette somme doit bien être investie quelque part. Par ailleurs, la crainte d’une crise immobilière reste faible. La dernière crise remonte en effet à très longtemps. Selon Fredy Hasenmaile:
L’immigration soutient également la demande, tandis que l’offre reste insuffisante. Grâce à une politique stricte d’aménagement du territoire, la Suisse ne bétonne plus ses prairies verdoyantes et ne parvient pas non plus à construire avec suffisamment de densité sur les surfaces déjà urbanisées, notamment parce que le marché de la construction est réglementé de façon particulièrement pointilleuse. Fredy Hasenmaile conclut:
(btr/az)