Hausse des taux: un piège menace l'immobilier en Suisse
Les taux montent dans le monde entier et atteignent des niveaux inédits depuis des décennies. Lors du dernier tournant de ce genre, les prix de l'immobilier s'étaient effondrés dans des pays comme le Canada et la Nouvelle-Zélande. Assisterons-nous à la même chose cette fois-ci?
Les emprunts d'Etat font actuellement l'objet d'une vente massive à l'échelle mondiale. Aux Etats-Unis surtout, les investisseurs se défont en ce moment de dette publique et font ainsi grimper les taux partout dans le monde.
De fortes hausses constatées partout
En Allemagne, les taux des emprunts d'Etat à 10 ans ont atteint cette semaine leur niveau le plus élevé depuis 17 ans, au Royaume-Uni, depuis 19 ans et aux Etats-Unis même depuis 24 ans. Même en Suisse, où la Banque nationale suisse (BNS) maintient le taux directeur le plus bas du monde, le taux des emprunts d'Etat à 10 ans a atteint, par moments, un niveau jamais vu depuis plus de dix ans, à l'exception de la période du Covid.
Ces hausses de taux se répercuteront directement sur les marchés immobiliers. Car les taux hypothécaires augmentent avec ceux des emprunts d'Etat.
Aux Etats-Unis, les taux des hypothèques à taux fixe sur 30 ans, très répandues, dépassent la barre des 7%: ils sont ainsi supérieurs de 1 point de pourcentage à ceux d'il y a un an et deux fois plus élevés qu'avant la pandémie de Covid.
En Allemagne, les propriétaires paient un peu plus de 4% pour des hypothèques à taux fixe sur 10 ans. C'est 1 point de pourcentage de plus qu'au début de l'année 2025 et même quatre fois plus qu'avant la pandémie de Covid.
En Suisse, tout va plus lentement, mais ici aussi, les taux des hypothèques à taux fixe sur 10 ans repassent en moyenne au-dessus de 2%, soit le double de ce qu'ils étaient à l'été 2019.
Un important danger pour les marchés immobiliers
Lors d'une hausse des taux, tout peut vaciller et, dans le pire des cas, chuter lourdement: actions, obligations, voire des entreprises entières. Pour l'immobilier, les hausses de taux représentent un risque majeur.
Avant même la hausse des taux de 2022 et 2023, Fritz Zurbrügg, alors vice-président de la BNS, avait mis en garde contre les conséquences d'une hausse abrupte des taux. Et pour cause: dans une telle situation, une part importante des emprunteurs hypothécaires pourrait se retrouver en difficulté de paiement. Des corrections de prix généralisées pourraient en outre survenir, et de graves perturbations pourraient toucher le système bancaire, avec des coûts économiques élevés.
Mais les prix des logements ont bien survécu au tournant des taux de 2022 et 2023, juge le magazine britannique The Economist. Même en corrigeant les prix de l'inflation, ils n'auraient reculé que de 4% dans les pays industrialisés riches. La grande question est désormais de savoir s'ils résisteront aussi à la hausse actuelle des taux.
The Economist identifie surtout une raison pour laquelle la situation pourrait être plus délicate cette fois.
Dans de nombreux pays, une grande partie des ménages est en effet passée d'hypothèques à taux fixe à des hypothèques à taux variable. Ils se sont ainsi rendus vulnérables à la hausse actuelle des taux.
En Australie, la part des hypothèques à taux fixe a fortement chuté, passant de près de 40% à seulement 5%, rapporte The Economist. Au Canada, la part des hypothèques à taux variable aurait doublé depuis 2020. Même aux Etats-Unis, le pays des taux fixés pour l'éternité, les hypothèques à taux variable seraient aujourd'hui plus fréquentes qu'en 2021. Il y a aussi des pays comme le Royaume-Uni, où les hypothèques à taux fixe ont conservé leur part de marché, mais ont désormais des durées nettement plus courtes.
Ce schéma se retrouve sur les marchés hypothécaires de 35 pays, constate une étude du Fonds monétaire international (FMI). En moyenne et dans l'ensemble de ces pays, il apparaît clairement que, lors de la hausse des taux de 2022, de nombreux ménages sont passés à des hypothèques à taux variable.
Le risque des hypothèques à taux variable
Derrière ce mouvement se cache l'espoir d'une nouvelle baisse des taux. On ne veut pas s'endetter de manière fixe sur 10 ans alors que les taux sont élevés. On choisit donc une hypothèque à taux variable jusqu'à ce que les taux rebaissent. Une fois cela fait et selon l'étude du FMI, on repasse alors de plus en plus souvent à une hypothèque à taux fixe. Cependant, une telle approche, bien que logique, peut mal tourner.
C'est le cas lorsqu'on attend trop longtemps, dans l'espoir de taux encore plus bas, et que l'on ne saisit pas l'occasion quand ils baissent. On se retrouve alors, lors de la hausse suivante, sans l'ancienne protection d'une hypothèque à taux fixe.
La Suisse ne fait pas exception. En Suisse alémanique surtout, une tendance similaire, quoique moins marquée, est apparue à partir de 2023, affirme le patron de l'entreprise spécialisée Moneypark, Lukas Vogt. Pour les nouveaux achats, l'hypothèque Saron, adossée au marché monétaire, était dernièrement aussi populaire que les hypothèques à taux fixe sur 10 ans. Les très longues durées sont en revanche devenues «des invendables».
Le fait qu'un ménage prenne ou non un risque excessif ne dépend toutefois pas seulement du type d'hypothèque, poursuit Lukas Vogt. Le niveau d'endettement ainsi que les autres réserves financières comptent aussi. Malgré la tendance aux hypothèques à plus court terme, l'ensemble du marché hypothécaire est bien positionné, surtout parce que les hypothèques continuent d'être accordées de façon très restrictive en Suisse. Lukas Vogt conclut:
Quoi qu'il en soit, la hausse des taux ouvre une nouvelle phase délicate sur le marché immobilier. Dans une autre étude, le Fonds monétaire international est parvenu à la conclusion suivante: lorsque les prix de l’immobilier baissent effectivement, les taux d’intérêt ont auparavant généralement augmenté brutalement, tandis que de nombreux logements étaient, eux, financés à court terme. (trad. ysc)