Pénurie de logements en Suisse: voici où est «la véritable opportunité»
Le logement se fait rare. Pourtant, de nombreux ménages ne peuvent pas se plaindre de manquer de place. En Suisse, 1,86 million de logements sont considérés comme sous-occupés, selon des données de la Haute école de Lucerne (HSLU). Pour ses analyses, la haute école s'appuie sur des chiffres de la Confédération datant de 2023.
Il existe plusieurs définitions de la sous-occupation. Selon la classification de la HSLU, un logement ou une maison est considéré comme sous-occupé lorsque le nombre de pièces à vivre et de chambres dépasse de plus d'une unité le nombre d'occupants. C'est par exemple le cas lorsqu'un couple vit dans un 4 pièces, ou qu'une personne seule occupe un 3,5 pièces.
En Suisse, le taux de sous-occupation général s'élève à un peu plus de 49%. Ce chiffre important ne soulève pas seulement des questions sur la répartition de l'espace habitable, il met aussi en lumière des évolutions susceptibles de marquer le marché suisse du logement dans les décennies à venir. Christian Kraft, de la Haute école de Lucerne, travaille depuis des années sur l'utilisation de l'habitat, le marché du logement et le développement urbain.
J'ai passé quasiment toute ma vie d'adulte en colocation et n'ai jamais connu la sous-occupation d'un logement. Est-ce que je fais figure d'exception statistique?
Christian Kraft: Seulement en partie. Dans l'ensemble du marché du logement, les colocations restent plutôt minoritaires. Mais l'élément déterminant est ailleurs.
A Lucerne, 70 à 80% des ménages de trois à huit personnes occupent leur logement normalement. Une personne qui vit en colocation n'appartient généralement pas au groupe des ménages sous-occupants.
Les grands ménages se font pourtant de plus en plus rares. A-t-on construit sans tenir des besoins réels de la population?
Dans de nombreuses villes, le nombre de ménages à une personne a augmenté nettement plus vite que ce que prévoyaient les projections officielles. Dans le même temps,
Une petite famille peut y vivre, mais aussi une personne seule qui en a les moyens. C'est précisément pour cette raison qu'on en a autant construit et qu'on continue d'en construire.
Les données font état de 1,86 million de ménages qui sous-occupent leur logement. Combien de personnes supplémentaires, en théorie, pourraient y trouver leur place?
A mon sens, cela ne peut pas se calculer sérieusement. Le logement est une affaire très personnelle. Les gens apprécient l'espace, la lumière, la tranquillité. Celui qui dispose d'assez de place et peut se le permettre a généralement peu de raisons d'y renoncer. On ne peut donc pas déduire, à partir du nombre de logements sous-occupés, combien de personnes supplémentaires pourraient réellement y vivre.
Surestime-t-on alors l'importance de la sous-occupation?
Dans le cadre de la pénurie actuelle de logements, oui, en partie. Mais pas à moyen ou long terme.
On peut repenser entièrement l'usage des surfaces d'une maison individuelle lorsque son propriétaire change, par exemple. Là où vivent aujourd'hui deux personnes, on pourrait, à l'avenir, loger nettement plus de monde.
L'effet de blocage est considéré comme l'une des principales causes de la sous-occupation des logements. Lorsqu'on déménage, on paie souvent nettement plus cher pour moins de place. L'argent est-il le facteur décisif?
L'effet de blocage compte, mais ce n'est pas la seule raison.
L'image des seniors qui bloqueraient les logements les plus spacieux est-elle vraie?
L'idée du couple âgé perdu dans une maison individuelle trop grande pèse plus lourd dans le débat que les statistiques. Les ménages composés de personnes de plus de 75 ans vivant seules ou à deux dans une maison individuelle représentent 5,8% de l'ensemble des habitants de maisons individuelles, et 1,5% de la population totale.
Comment l'expliquer?
Il s'agit d'un groupe de population pour lequel un déménagement est souvent bien plus difficile que pour des personnes plus jeunes. Quand on a vécu des décennies au même endroit, on y a son entourage, ses amis, ses habitudes de déplacement. Pointer précisément ces personnes du doigt en leur disant qu'elles devraient désormais libérer de l'espace me semble, d'une part, socialement délicat, et d'autre part, discutable quant aux conséquences réelles sur la disponibilité de logements.
Où se situe alors le principal levier? Peut-être à la campagne?
On y occupe effectivement davantage de surface habitable par personne qu'en ville. Cela s'explique notamment par le fait que le terrain constructible y est moins cher, et que les maisons individuelles y sont plus fréquentes.
On peut donc se demander jusqu'à quel point on souhaite réellement densifier ce genre de zones.
Faudrait-il alors se concentrer sur les villes?
Pour la pénurie actuelle de logements, ce qui se passe dans les villes et leur agglomération directe est déterminant. C'est là que se trouvent les marchés locatifs tendus, et c'est là que de nouveaux logements devraient voir le jour, afin de ne pas continuer à miter le territoire et de ne pas surcharger davantage les infrastructures de transport et l'environnement.
Et les maisons individuelles?
C'est un autre sujet. Le potentiel de densification ou de nouvelles formes d'habitat n'apparaît que lorsque les rapports de propriété changent. Mais les maisons individuelles restent, elles aussi, très recherchées. Et ces quartiers-là peuvent tout à fait être densifiés, sans que leur caractère en soit radicalement bouleversé.
Que fait-on déjà, aujourd'hui, pour mieux répartir le logement?
Au moment de relouer un logement, on veille aujourd'hui bien davantage à ce que sa taille corresponde à celle du ménage. C'est particulièrement le cas pour les logements urbains et les coopératives, où l'on trouve souvent des critères d'occupation précis et une idée assez claire du public auquel les logements sont destinés.
Et sur le marché libre?
Sur le marché libre aussi, on veille davantage à ce que les logements familiaux reviennent à des familles. Avec la pénurie de logements, ce sujet a nettement gagné en importance ces dernières années. Utiliser l'espace habitable de façon efficace est aujourd'hui un enjeu de durabilité très largement promu.
La répartition fonctionne-t-elle donc mieux aujourd'hui?
Lors de la première location d'un logement, oui.
Le logement, lui, reste le même.
Peut-on vraiment y changer quelque chose?
Certains bailleurs et certaines coopératives de plus grande taille tentent de proposer des alternatives adaptées dans leur parc immobilier. Lorsqu'une famille redevient un petit ménage, ils engagent le dialogue, ou proposent des logements plus petits ailleurs.
Est-ce que cela fonctionne?
Oui, tout à fait. Ne serait-ce que parce que le sujet est enfin abordé. Il y a des gens qui se contenteraient de moins de place. Mais il leur faut une alternative adaptée, qu'ils ne cherchent pas activement eux-mêmes. Cela dit, la pénurie de logements ne peut pas se résoudre uniquement par une redistribution. Il faut aussi des adaptations à long terme du parc immobilier.
Sur quoi peut-on agir?
On construit des bâtiments pour plusieurs décennies alors que les ménages, eux, évoluent bien plus vite. Le logement devrait donc devenir plus flexible. On pourrait par exemple imaginer des pièces que l'on pourrait, plus tard, faire basculer d'un logement à l'autre, de façon à agrandir ou réduire un appartement selon les besoins de ses occupants. Mais l'élément le plus important reste une offre diversifiée.
Et s'il existe suffisamment de choix et de concurrence, les prix restent abordables.
Dans de nombreuses coopératives, il existe des concepts d'habitat alternatifs, avec des logements en cluster, des espaces communs et une zone de coworking. Les différentes activités ne reposent alors plus sur le seul logement. Est-ce que c'est l'avenir?
Je pense que ces concepts vont gagner en importance. De manière générale, l'offre devra davantage évoluer vers des concepts innovants d'habitat. Ces offres devront bien sûr être viables économiquement.
Et les espaces communs?
Les espaces communs ou les chambres d'amis ne rapportent rien en tant que surface locative, mais il faut malgré tout les construire et les entretenir. Ces coûts sont, au final, partagés entre tous les habitants. Ce n'est toutefois pas le levier principal, parce que beaucoup de gens préfèrent tout de même leur chez-soi.
Quelle est la principale leçon à tirer de ces chiffres?
C'est que nos ménages évoluent beaucoup plus vite que les logements ou les maisons dans lesquels ils vivent.
Et il faudra suffisamment de logements pour couvrir les besoins variés de la société. Cela inclut aussi des logements haut de gamme et coûteux, dans lesquels vivent des ménages à revenus plus élevés et qui libèrent à leur tour des logements plus anciens et plus abordables. Si cette chaîne de déménagements cessait de fonctionner, la situation deviendrait difficile dans les villes. (trad. joe)