Où en est le marché immobilier suisse? Les économistes de Raiffeisen Suisse ont examiné la situation actuelle sous tous les angles, des taux d'intérêt aux logements en location en passant par les maisons en propriété. Voici les principales conclusions de leur analyse.
Bonne nouvelle pour les débiteurs hypothécaires: la situation ne devrait pas s'aggraver. Les taux d'intérêt ont atteint leur point culminant. Les taux à court terme n'augmenteront plus et les taux à long terme sont déjà un peu descendus.
La tendance de hausse des taux d'intérêt prendrait ainsi fin. Cette situation est due à la baisse étonnamment rapide de l'inflation. Cela vaut encore plus pour les Etats-Unis et la zone euro que pour la Suisse.
La question se pose désormais de savoir combien de temps les taux d'intérêt resteront encore élevés. Certains acteurs du marché s'attendent à une première baisse des taux directeurs dans la zone euro dès l'été prochain.
Il a fallu attendre longtemps avant d'en arriver là, mais il semble désormais que la hausse des taux d'intérêt se répercute tout de même sur le marché de l'immobilier résidentiel – ou du moins, il y a davantage de signes qui laissent penser que cela pourrait être le cas. Raiffeisen écrit:
Ainsi, le nombre de recherches en ligne a fortement diminué, ce qui indique une demande nettement plus faible. D'un autre côté, l'offre semble avoir augmenté. Cette hausse de l'offre est visible dans le nombre plus élevé d'annonces en ligne et de logements vacants.
Le fait qu'il y ait eu moins de ventes plaide également en faveur d'un ralentissement – jusqu'à 18% de moins que l'année précédente, si l'on considère le nombre de ventes financées par les plus grandes banques. Et il y a eu moins de nouvelles hypothèques accordées à des ménages privés. Dans ce domaine, l'augmentation est actuellement la plus faible depuis plus de deux décennies.
Enfin, les prix montrent les premiers signes d'un ralentissement. En effet, pour la première fois, on enregistre des prix qui ont baissé sur une année, c'est-à-dire qui étaient plus bas au troisième trimestre 2023 qu'à la même période en 2022. C'était le cas pour les appartements en propriété, et ce dans les régions de Berne et de Suisse orientale.
Mais il faut attendre de voir comment ces baisses doivent être interprétées. Si l'on regarde la situation de plus près dans les différentes régions, on peut voir que les statistiques sont déterminées par un nombre plutôt faible de ventes, ce qui peut donner une fausse image de la situation. Ce n'est que si les prix continuaient à baisser, et dans plus de deux régions, que le renversement de tendance deviendrait une réalité.
Dans l'ensemble, il est étonnant de voir à quel point le marché est resté robuste. Au niveau national, les prix des maisons individuelles ont encore augmenté en moyenne de 2,1% au troisième trimestre 2023 et les prix des appartements en copropriété de 0,5%.
Si l'on regarde l'évolution des prix sur l'ensemble de l'année, on constate encore des hausses significatives pour les deux types de logements en propriété. L'augmentation est simplement moins rapide que lors de la pandémie Covid-19. Mais à l'époque, il y avait aussi eu, selon Raiffeisen, un «véritable emballement».
Les analystes de la banque estiment ainsi que le marché atterrira en douceur, c'est-à-dire sans crash. Ou peut-être qu'il n'atterrira pas et les prix resteront à leur niveau actuel – ou continueront même à augmenter. En effet, l'offre de logements en propriété reste très limitée et jusqu'à présent, aucune vague de ventes ne se dessine.
Cela est également dû au marché de la location. En effet, il est actuellement un peu plus avantageux de vivre dans un appartement en location que dans une maison en propriété. Financièrement parlant, vendre sa propriété serait donc intéressant. Mais pour cela, il faudrait d'abord trouver un appartement à louer. Ce qui, selon Raiffeisen, «n'est pas une mince affaire sur un marché de la location épuisé».
Ainsi, le manque de logements locatifs devrait également contribuer à maintenir les prix des maisons en propriété à un niveau élevé.
Dans une économie de marché qui fonctionne, ce qui est rare devient plus cher. Ensuite, si tout va bien, l'offre augmente jusqu'à ce que la pénurie disparaisse et que les prix baissent à nouveau.
Mais pour l'instant, l'offre n'augmente pas sur le marché locatif suisse. Au contraire, en 2023, les investissements dans les logements seront probablement moins importants que l'année dernière et plus faibles que jamais depuis plus de dix ans. Dans un premier temps, tout sera plus cher.
Les loyers des nouveaux logements mis en location ont augmenté de 2,75% au troisième trimestre – du jamais vu depuis plus de 30 ans. L'augmentation par rapport à l'année précédente est de 4% – du jamais vu depuis près de 15 ans.
Et c'est dans ces ordres de grandeur que les loyers devraient continuer à grimper au cours des deux ou trois prochaines années. Car jusqu'à présent, il n'y a aucun signe d'un grand tournant dans les investissements et la construction de logements.
La pénurie va jusqu'à enrayer ce que Raiffeisen appelle une «méga-tendance de l'individualisation». Pendant des décennies, la taille des ménages n'a cessé de diminuer.
Cette tendance devra prendre fin si l'on ne construit pas davantage. Raiffeisen explique:
Ce serait aussi une forme de densification. Mais pas celle que les législateurs avaient en tête lorsqu'ils ont réorganisé l'aménagement du territoire.
Traduit et adapté de l'allemand par Léa Krejci
