Cette loi vise à mieux protéger propriétaires et locataires d'un fléau
Les malfaçons représentent un véritable fléau pour de nombreux propriétaires. C'est le cas, par exemple, de huit familles qui ont raconté leur détresse à CH Media (éditeur de watson) en 2024.
Leur entrepreneur général a fait faillite, les laissant avec quatre maisons jumelées inachevées, truffées de défauts. Rien que pour l'une de ces maisons, le coût des réparations était estimé à 150 000 francs.
Une situation qui empire en Suisse
Les malfaçons peuvent également être un cauchemar pour les locataires. Des locataires suisses ont récemment décrit à Blick les dégâts d'eau récurrents dont souffrent leurs logements:
Enfin, les malfaçons sont si répandues qu'elles constituent un fléau d'importance macro-économique. Il y a dix ans déjà, l'ETH Zurich avait estimé leur coût annuel à 1,6 milliard de francs. Selon l'assureur Swiss Life, l'un des plus grands investisseurs immobiliers du pays, ce montant a probablement encore augmenté depuis.
Selon l'assureur, il y a aujourd'hui encore moins de professionnels qualifiés qu'auparavant, la pression sur les délais et les coûts est plus forte, et les contrôles restent insuffisants. Il en découle probablement une augmentation à la fois du nombre et de la gravité des malfaçons.
Un projet de construction sur quatre concerné
L'ampleur des malfaçons en Suisse semble confirmée lorsqu'on se tourne vers l'Allemagne. Pour une étude, environ 100 chantiers y ont été suivis de près par l'Institut de recherche sur la construction et la Fédération de protection des maîtres d'ouvrage. Chaque chantier présentait en moyenne 27 défauts: trois quarts étaient jugés mineurs, un quart graves.
Les malfaçons sont particulièrement sournoises pour les maîtres d'ouvrage ou les acquéreurs, car elles n'apparaissent souvent qu'un certain temps après l'achèvement du chantier. Selon Swiss Life, elles se manifestent notamment par des problèmes d'humidité, des fissures ou des irrégularités dans la maçonnerie, des zones froides dans l'habitation ou des canalisations qui fuient.
L'ancienne loi suisse sur le sujet compliquait la tâche des acquéreurs et des maîtres d'ouvrage pour se protéger contre de telles malfaçons et leurs conséquences financières. Ils devaient détecter un défaut et en évaluer l'ampleur en seulement sept jours, puis le signaler dans les délais et de manière juridiquement correcte. Cette règle mettait particulièrement à rude épreuve les non-professionnels, comme le relevait le canton des Grisons dans sa consultation sur la nouvelle loi.
Vers une amélioration juridique
Ou, comme le soulignaient les Verts libéraux, les non-professionnels ignoraient tout simplement que leurs droits légaux s'éteignaient s'ils ne signalaient pas les malfaçons dans les quelques jours impartis. Dans d'autres cas, la responsabilité pour un défaut avait de toute façon été «vidée de sa substance et contractualisée dans le vide» par des cessions ou des clauses juridiquement contestables.
Avec les nouvelles règles entrées en vigueur cette année, tout ne sera pas résolu, mais de nombreux aspects devraient s'améliorer. C'est en tout cas ce que prévoient le Conseil fédéral, des fiduciaires comme Von Graffenried, des avocats tels que Bracher & Partner et de grands investisseurs immobiliers comme Swiss Life.
En principe, la nouvelle réglementation vise à renforcer la position juridique des maîtres d'ouvrage et des acquéreurs immobiliers, indique le Conseil fédéral. Ils pourront ainsi faire valoir plus facilement leurs droits lorsque les entrepreneurs ont réalisé un travail défectueux. Les propriétaires seront donc mieux protégés et leurs locataires, indirectement, en bénéficieront aussi.
Plus de temps pour relever les défauts
La «notification immédiate» est supprimée. Désormais, les propriétaires disposent de 60 jours pour signaler un défaut: soit à compter de la livraison d'un ouvrage, soit à partir du moment où un défaut apparent ou caché est découvert.
Ce nouveau délai s'applique à l'achat d'un bien immobilier, comme une maison ou un appartement en propriété. Il concerne les travaux réalisés sur un bien immobilier ainsi que les ouvrages mobiliers intégrés dans celui-ci, par exemple une cuisine standardisée. Le délai de 60 jours est impératif et ne peut être réduit par contrat.
Des changements concernent également le droit à la réparation. Pour les bâtiments encore en construction ou âgés de deux ans au maximum, la loi garantit un droit à la remise en état gratuite. Ce droit ne peut pas non plus être exclu ou limité par contrat.
De nouvelles règles attendues depuis 20 ans
La condition pour bénéficier de ces droits est toutefois de signaler le défaut dans les 60 jours et de rester dans le délai de prescription de cinq ans. Selon Swiss Life, la notification doit être faite par écrit et envoyée en recommandé. Il est également conseillé de décrire précisément le défaut, son emplacement dans le bâtiment et les réparations nécessaires.
Il serait évidemment préférable que les malfaçons se produisent moins fréquemment. Selon Fredy Hasenmaile, économiste en chef à la Banque Raiffeisen, les nouvelles règles pourraient aider à atteindre cet objectif. Désormais, un travail défectueux expose à des litiges juridiques longs et coûteux, avec des chances accrues de perdre, contrairement au passé. Hasenmaile souligne:
Les nouvelles règles mettent fin à une longue histoire, qui s'étend sur plus de vingt ans. En 2002, la conseillère nationale socialiste Hildegard Fässler avait déposé une motion à ce sujet. A l'époque, Fässler présidait l'Association suisse des locataires et propriétaires liés au PS, aujourd'hui connue sous le nom de Casafair, alternative à l'Association Suisse des Propriétaires Fonciers. Elle souhaitait notamment que les délais de notification, de garantie et de responsabilité soient précisément définis dans la loi.
Un renvoi de responsabilités
La conseillère nationale estimait déjà à l'époque que ces règles étaient dépassées et «ne reflétaient plus du tout la réalité de la construction». Comme le montraient de nombreuses consultations de l'Association des propriétaires, elles entraînaient souvent des incertitudes ou des abus. Même dans des cas extrêmes de malfaçons, les maîtres d'ouvrage étaient rarement en mesure de faire valoir leurs droits.
Ainsi, après la remise des clés, les entrepreneurs généraux ne prenaient aucune responsabilité lorsque des garanties devaient être exécutées auprès des sous-traitants ou que des malfaçons devaient être réparées. «Les clients se retrouvent impuissants face à ce renvoi de responsabilités.» Plus de vingt ans après l'alerte lancée par Fässler, les nouvelles règles sont désormais en vigueur. Il reste à voir si elles tiendront leurs promesses.
Traduit et adapté par Noëline Flippe