Ursina Kubli hat den Überblick über die Immobilien und Mietwohnungen in der Schweiz: Für die Zürcher Kantonalbank ZKB analysiert sie den Markt laufend und berichtet darüber. Wir haben ihr die Fragen gestellt, die sich in der watson-Umfrage zur Wohnungssuche aufgedrängt haben.
Die Wohnungsnot ist das Thema der Stunde. Dabei ist man sich über den Zusatz «-not» aber nicht einig. Wie sehen Sie das?
Ursina Kubli: Im letzten Jahr zählten wir schweizweit noch über 60'000 freie Wohnungen – also solche, die per Mitte Jahr zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden und bezugsbereit sind. Deshalb: Von Wohnungsnot zu reden, finde ich etwas vermessen. Dass es jetzt so stark hochgekocht wird, hat bestimmt auch mit dem Wahlzyklus zu tun. Der Begriff als solcher zieht natürlich. Aber: Auch wenn wir derzeit keine Not haben, so ist es doch eine stetige Knappheit. Das ist zwar nicht neu, aber es akzentuiert sich.
Was heisst das?
Damit der Wohnungsmarkt funktioniert, müssen Angebot und Nachfrage die gleiche Dynamik haben. Aktuell steigt die Nachfrage aber viel stärker als üblich, gleichzeitig geht das Angebot zurück. Das heisst: Es ist nicht nur nicht gleiche Dynamik, sondern Angebot und Nachfrage haben auch noch entgegengesetzte Vorzeichen. Da braucht es nicht viele Jahre, bis diese 60'000 Mietwohnungen abgebaut sind. Kurz: Es ist ein Thema, mit dem wir uns befassen und wo etwas geändert werden muss, damit es nicht zu einem Standortnachteil wird – wo wir aber noch nicht mittendrin stecken.
watson hat dem Thema eine eigene Umfrage gewidmet. Dort sahen wir, dass von der Wohnungsknappheit nicht alle gleich betroffen sind. Dass sich kleinere Haushaltseinkommen schwerer tun, zog sich wie ein roter Faden durch die Antworten.
Das überrascht mich nicht. Man sieht zwar bei diversen Auswertungen, dass in der Schweiz der Anteil der Mietkosten an den Einkommen im Schnitt absolut tragbar ist und auch über die Zeit gesehen stabil bleibt.
Aber?
An diesen Auswertungen finde ich problematisch, dass sie sich stets auf den Durchschnitt beziehen – und dieser sieht natürlich meistens ganz gut aus. Ein genauer Blick in die verschiedenen Einkommensklassen zeigt aber: Die unteren Klassen geben einen weitaus grösseren Teil für die Miete aus, die steigenden Nebenkosten belasten sie ungleich mehr, ebenso die bald steigenden Referenzzinsen.
Dazu passt, dass gemäss unserer Umfrage Haushalte mit geringen Einkommen bei einem Wechsel eher eine Wohnung mit geringerer oder gleich hoher Miete suchen und solche mit hohem Einkommen vielmehr eine teurere Wohnung.
Genau, eigentlich müssten wir ja vor allem über die steigenden Kosten sprechen. Es gibt das Angebot zwar – aber viel weniger bei günstigem Wohnraum. Und Leute, die jetzt eine solche Wohnung mieten, haben je länger, je weniger Anreize, sie herzugeben. Jeder, der jetzt zügelt, weiss: Es wird wohl teurer. Gut möglich, dass die neue Wohnung ein Zimmer weniger hat, aber trotzdem mehr kostet.
Wir sahen aber auch, dass Leute mit geringerem Einkommen häufiger auf der Suche sind. Warum ist das so?
Weil Einkommen und Alter stark korrelieren. Mit dem Alter nimmt das Einkommen zu, und gleichzeitig sind jüngere Personen eher auf der Suche. Es gibt bei ihnen viel mehr Wechsel: Sie machen eine Ausbildung, fangen einen neuen Job an, sie verlieben und trennen sich vielleicht wieder. Deshalb ist dieser Effekt sicher nicht per se ein Einkommens-, sondern eher ein Alterseffekt.
Würden Sie denn einen reinen Einkommenseffekt gänzlich negieren?
Nein, aber man muss es einordnen. Man sieht ja in Ihren Daten, dass Menschen mit geringem Einkommen eher auf der Suche sind, dass sie deshalb besonders betroffen sind – das ist Fakt. Auch wenn vieles davon dem Alter geschuldet ist, wird es dort beispielsweise auch innerhalb der Jungen einen Effekt geben.
Zum Beispiel?
Wer jung ist und wenig verdient, wird künftig wohl eher bei den Eltern bleiben, vielleicht nicht weit weg gehen zum Studieren – weil halt wenig Günstiges da ist. Dort kommen dann plötzlich diese Kostengründe auf.
Analysen der Immobilienberatungsfirma Wüest + Partner zeigen, dass besonders viele Suchabos derzeit in die Kategorie der 1- bis 2-Zimmerwohnungen fallen, auch das sahen wir in unseren Daten. Hat denn dort die Nachfrage so stark zugenommen?
Ja, der Trend ist klar: Individualisierung einerseits, andererseits werden die Leute immer älter und wohnen eher allein. Der Anteil an Single-Haushalten hat stark zugenommen und diese Zielgruppe wird auch in Zukunft am meisten wachsen – das zeigen Analysen des Bundesamts für Statistik. Aber: Die Bautätigkeit richtet sich auch darauf aus.
Inwiefern?
Die Investoren analysieren diese Trends und nehmen das auf, es lohnt sich nämlich auch für sie. Ein Beispiel: Wenn ich als Investorin zwei 2,5-Zimmerwohnungen baue statt eine 5-Zimmerwohnung, dann nehme ich unter dem Strich derzeit mehr Geld ein – und das auf der gleichen Fläche.
Sieht man das denn auch in den Statistiken?
Ja. Zwar werden immer noch 3-Zimmerwohnungen am häufigsten gebaut. Aber die Bautätigkeit bei 1,5- bis 2-Zimmerwohnungen nimmt deutlich zu im Vergleich zu früheren Jahren.
Dann sollte sich, salopp gesagt, das Problem bei den kleinen Wohnungen also bald lösen?
Nein, denn Neubau hat einen hohen Ausbaustandard und ist nicht günstig! Da wären wir dann wieder beim Problem, dass günstige Mietwohnungen immer weniger im Umlauf sind. Aber ehrlich gesagt mache ich mir diesbezüglich noch mehr Sorgen um diejenigen, die eine grosse Wohnung suchen.
Warum?
Sie werden deutlich weniger durch die Neubautätigkeit bedient. Für Menschen, die jetzt in grossen Wohnungen leben, lohnt sich das Zügeln nicht – das gilt übrigens für Miete und für Eigentum. Die Leute bleiben dann in Wohnungen sitzen, die eigentlich zu gross wären für sie, sie entscheiden sich aber aus finanziellen Gründen gegen einen Wechsel. Und bezüglich der Bautätigkeit haben wir hier zwei Probleme: 5-Zimmer-Wohnungen werden weniger mit Neubauten versorgt, zusätzlich werden sie mehr abgerissen.
Das sehen wir auch in unseren Daten: Unter denjenigen, die schon mehr als ein oder sogar mehr als zwei Jahre suchen, befinden sich wieder viele Gutverdienende.
Das überrascht mich nicht. Man hat ja oft das Gefühl, wenn jemand genügend Einkommen hat, dann hat diese Person auch keine Probleme. Beim Wohnungsmarkt sehen wir: Das stimmt nicht.
Könnten es denn nicht auch die höheren Ansprüche sein, die solche Leute an das Wohnen stellen?
Das ist gut möglich. Aber man muss sehen: Es fehlt wirklich auch an grossen Wohnungen. Das sieht man unter anderem auf den Portalen: Das Angebot an grossen Wohnungen ist über die Zeit stark abgesackt, das sehen wir in den Statistiken.
Wen betrifft das?
Natürlich sind das eher Haushalte mit einem hohen Haushaltseinkommen. Aber nicht nur – auch Familien mit mehreren Kindern sind bei der Wohnungssuche benachteiligt. Für eine Familie mit einem Kind genügt vielleicht eine 3-Zimmer-Wohnung. Aber dort hat sie dann wiederum das Problem, dass sie mit Paarhaushalten oder zahlungskräftigen Singles konkurriert, die sich die Wohnung auch leisten können. Für Familien kommt aber noch ein weiterer Nachteil hinzu.
Nämlich?
Es gibt derzeit eine neue «Nische» am Wohnungsmarkt: befristete Wohnungen, bei denen die Planung schon im Gange ist, aber noch nicht umgesetzt wird. Diese werden dann zum Beispiel für zwei Jahre ausgeschrieben. Das ist aber vor allem für Studierende oder generell jüngere Menschen spannend. Für Familien, die Beständigkeit suchen, natürlich nicht. Die müssen sich – salopp gesagt – entweder zusammenquetschen oder weiter in die ländlichen Regionen ziehen.
Apropos: Wir sahen in unseren Daten einen klaren Stadt-Land-Graben, hätten ihn aber fast noch stärker erwartet. Wie krass ist dieser Graben wirklich?
Das überrascht mich, denn der ist nach wie vor sehr stark. Sie haben in der Agglomeration und auf dem Land nie die Probleme wie in den grossen Städten Bern, Basel und vor allem Zürich. Aber man kann davon ausgehen, dass die Knappheit mit der Zeit von der Stadt nach aussen getragen wird. Eigentlich sehen wir das schon jetzt: Gemeinden, in denen man vor wenigen Jahren noch regelrecht Angst hatte vor Leerständen, beginnen sich bereits zu füllen.
Was wurde eigentlich aus dem Traum nach dem Grünen während der Pandemie?
Damals dachte man, jetzt ziehen viele aufs Land, nicht zuletzt aufgrund der Möglichkeit von Homeoffice. Aber man sah auch: Kaum war alles wieder offen, hat der Sog in die Stadt wieder zugenommen. Die Infrastruktur, die Kombination von Arbeiten, Einkaufen und Familie sind in der Stadt natürlich phänomenal. Und dasselbe gilt auch bei der Zuwanderung: Menschen, die hierherziehen, sind umso mehr auf eine gute Infrastruktur angewiesen und wollen entsprechend lieber in der Stadt wohnen.
Da richtet man sich besser ein Büro oder ein Hibby Zimmer in der Wohnung ein.
Seit 2019 und mit dem neuen Raumplanungsges. darf kein neues Bauland mehr umgezont werden, ohne dass bestehendes Bauland rückgezont wird.
Gleichzeitig wandern jedes Jahr 80K Menschen netto (!) neu ein in die Schweiz (Flüchtlinge/ Migr noch nicht mit eingerechnet).
Man braucht nun wirklich kein Prof in VWL zu sein, um zu merken, dass die Preise für Wohneigentum auch weiterhin massiv steigen werden.
Denn der Zuzug von Menschen ist weiterhin konstant und Baugrund begrenzt