Les locataires suisses gagneraient 4400 francs avec cette solution
Chaque jour, la crise du pouvoir d’achat frappant la classe moyenne et les ménages modestes de ce pays s’aggrave. Et cela se passe dans l’indifférence totale d’une majorité de notre Parlement et du Conseil fédéral. Les primes maladie explosent, la population paie le prix des crises mondiales, les spéculateurs s’enrichissent. Les loyers deviennent de plus en plus insoutenables alors que les fonds d’investissement immobiliers enregistrent des profits record.
Les locataires sont pris à la gorge. Derrière l'immense difficulté à trouver des logements à des prix abordables se cache un problème plus profond: notre liberté de vivre notre vie décemment est restreinte. Pourtant, il serait possible que la prospérité de notre pays profite à tout le monde, et non à une minorité de privilégiés.
Franc-Parler
Chaque dimanche matin, watson invite des personnalités romandes à commenter l'actu ou, au contraire, à mettre en lumière un thème qui n'y est pas assez représenté. Au casting: Nicolas Feuz (écrivain), Anne Challandes (Union Suisse des Paysans), Roger Nordmann (conseiller stratégique, ex-PS), Damien Cottier (PLR), Céline Weber (Vert'Libéraux), Karin Perraudin (Groupe Mutuel, ex-PDC), Samuel Bendahan (PS), Claude Ansermoz (ex-rédacteur en chef de 24 Heures), Ivan Slatkine (président de la FER) et la loutre de QoQa.
Ce qui est révoltant, c’est que, contrairement à d’autres crises sur lesquelles il est difficile d’avoir une emprise, il existe une solution très simple dans le cas présent. Chaque donnée, chaque franc payé en trop, chaque logement trop cher pointe dans la même direction: l’art. 41 de notre Constitution, celui qui énonce haut et fort notre droit à un logement abordable. Car, aujourd’hui, les loyers payés par la population sont totalement abusifs.
10 milliards de francs de loyers en trop chaque année
Pensez-donc: si l’on observe l’évolution des loyers effectifs depuis 2005 et qu’on la compare aux loyers qui devraient être pratiqués selon notre Constitution, nous arrivons aujourd’hui à une différence de 10 milliards de francs, chaque année. Ce sont, en moyenne, 4 400 francs par an payés en trop pour chaque ménage. Mais il s’agit d’une moyenne. En réalité, pour chaque loyer abordable qui existe, un autre ménage paie près de 9 000 francs de trop par an.
Si on avait introduit un contrôle des loyers automatique il y a 10 ans, chaque ménage locataire de ce pays aurait en moyenne 45 000 francs de plus sur son compte bancaire aujourd’hui. Et ce, sans péjorer la vie des autres habitantes et habitants, ni même causer de pertes pour les propriétaires. Car si les loyers étaient conformes à la Constitution, ils permettraient non seulement de couvrir tous les coûts induits, mais aussi d’en tirer un rendement.
Ces 45 000 francs payés en trop sont un rendement trop élevé qui encourage la spéculation immobilière des grands groupes et récompense leur cupidité.
Nous sommes loin du mythe des petits propriétaires qui ont un bon rapport avec leurs locataires. Heureusement, cela existe encore, bien sûr, mais ils ne sont plus la norme. La part des groupes immobiliers côtés en bourse a augmenté de 54% depuis l’an 2000! Le marché du logement ne répond désormais plus aux besoins et aux droits de la population, mais aux pressions des actionnaires du secteur.
Pour régler ce problème, il n’est même pas nécessaire de faire beaucoup de changements. Il suffit de contrôler de façon automatique, par exemple tous les cinq ans, que la loi actuelle soit respectée. C’est tout. C’est d’ailleurs exactement ce que demande la prochaine initiative lancée par l’Asloca en coopération avec de nombreuses organisations.
Entre 2002 et 2024, les logements vacants sont passés de 37 000 à 50 000, avec un pic en 2020. En plus, pendant cette période, les taux d’intérêt étaient historiquement bas, avec des taux négatifs de la BNS. Si les règles de l’offre et de la demande étaient respectées, ainsi que nos lois, il y aurait eu pendant cette période des baisses massives de loyers.
Or, c’est exactement le contraire qui s’est passé: ils ont explosé. Lors des changements de locataires, certains loyers augmentent de 500 voire 1000 francs suisses. Mais lorsque les taux d’intérêt baissent, il n’y a pas de réduction des loyers alors que quand ça monte, les régies n’attendent pas.
Pour illustrer à quel point la hausse des loyers n’est pas dépendante de la demande, il suffit de regarder les données. Depuis plus de 20 ans, quelles que soient les fluctuations du nombre de logements vacants, les loyers ont systématiquement augmenté. La période de 2009 à 2020 est particulièrement choquante: avec des taux d'intérêt devenus négatifs, il y a eu chaque année une augmentation des taux de vacances (proportion de logements libres) ET une augmentation des loyers. C’est scandaleux.
Il faut donc être clair. Quand la demande est élevée, les loyers montent. Quand la demande baisse, les loyers montent aussi. Quand les taux augmentent, les loyers montent. Quand ils baissent... les loyers montent encore. C’est d’ailleurs logique. Il est évident que l’offre et la demande n’a pas d’impact sur le coût: ce que paie un propriétaire est la même chose, quelle que soit la demande.
Si, par contre, les loyers étaient contrôlés pour être enfin fixés selon notre Constitution et nos lois, nous pourrions aujourd’hui transformer la vie d’une majorité de la population, sans menacer la stabilité du marché immobilier. Les acteurs qui construisent des logements à loyer abordable démontrent d’ailleurs que c’est possible.
L'UDC à la botte des lobbys de l'immobilier
Selon Lobbywatch, près de la moitié du groupe parlementaire UDC a des liens avec les milieux immobiliers. L’UDC ne cesse de vouloir blâmer tous les problèmes du monde sur l’immigration, mais, en réalité, elle défend ici les intérêts de grands groupes immobiliers cotés en bourse.
Même quand l’offre ou la demande ont fluctué, les loyers n’ont pas cessé d’augmenter, limiter l’immigration n’y changera donc rien. De toute façon, il faudra bien loger les gens qui construisent nos infrastructures, soignent nos patients, s’occupent des personnes âgées, contribuent à créer les richesses de notre pays.
La demande de logement dépend en réalité des besoins de notre propre population. Une chose est certaine, nous pouvons préserver nos bonnes relations bilatérales, notre succès économique et réduire massivement les loyers. Si nous brisons cela, par exemple, en acceptant l’initiative du chaos de l’UDC en juin, nous plongerions le pays dans de nouvelles crises.
Samuel Bendahan est...
... docteur en Sciences économiques de la faculté des HEC de l’Université de Lausanne (Unil) et y enseigne ainsi qu’à l’EPFL. Ce Vaudois est également conseiller national PS, coprésident du groupe socialiste à Berne et membre de la Commission de l’Economie et des Redevances du Parlement. Il est consultant dans le secteur de la stratégie, de la gouvernance, du leadership et de la finance pour de nombreuses entreprises. Enfin, Samuel Bendahan préside la fédération suisse Lire et Ecrire, l’Œuvre Suisse d'entraide ouvrière (Oseo) et encore la coopérative d’habitation SCCH Le Bled.