De nombreuses personnes rêvent de devenir propriétaires, mais le prix de la maison devient de plus en plus prohibitif au niveau international. C'est ce qu'écrivent les experts du Fonds monétaire international (FMI) dans un nouveau rapport. Ils y posent la question suivante:
On peut effectivement se poser la question si l'on regarde la dernière décennie. Les prix ont augmenté presque partout de manière élevée, plus élevée, voire trop élevée.
Seuls trois pays industrialisés n'ont pas connu de hausse des prix de l'immobilier depuis 2015, comme le montrent les chiffres de l'OCDE. En moyenne, dans tous les pays, ils ont augmenté 16% plus vite que les revenus et 37% plus vite que les prix moyens à la consommation. En Suisse, les prix réels des logements ont augmenté de 28%.
Les villes de plus de 1,5 million d'habitants ont connu une hausse encore plus importante. Selon l'OCDE, les prix y ont augmenté de 68% entre 2013 et 2023; dans les petites villes de moins de 100 000 habitants, ils n'ont augmenté que de 16%. Les villes sont au coeur du boom.
Et les prix ont trop augmenté et sont donc «surévalués» dans plus de la moitié des pays de la zone euro. C'est ce que montre une étude réalisée en 2022 à la demande de la Commission européenne, qui devait à l'époque expliquer pourquoi les prix ne cessaient d'augmenter. Par la suite, les prix ont certes baissé dans certains pays, mais depuis, ils décollent à nouveau.
En effet, l'époque des taux d'intérêt élevés est déjà terminée en Suisse après moins de deux ans. Et en Europe, elle touche rapidement à sa fin.
La Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur à 0,5% en décembre et devrait le ramener à zéro cet été. Dans la zone euro, l'inflation est faible, l'économie est plus faible et la Banque centrale européenne est ainsi contrainte de baisser encore ses taux directeurs. Ainsi, encore plus d'argent d'investissement sera injecté dans le marché immobilier et les prix devraient encore augmenter.
Un boom immobilier qui n'en finit pas. Le FMI, l'OCDE ou la Commission européenne s'interrogent donc dans des études sur les causes et les conséquences, sur les gagnants et les perdants.
Parmi les gagnants figurent les propriétaires de maisons qui, selon une étude, bénéficient de «bénéfices exceptionnels». En français, il s'agit de gains aléatoires comme dans une loterie. Cela n'a pas grand-chose à voir avec une performance personnelle, c'est la chance ou la malchance qui décide. Celui qui avait une maison au moment où le boom a commencé est gagnant; celui qui a voulu acheter longtemps après est perdant.
Cela conduit à davantage d'inquiétude parmi les gens, comme l'ont montré les élections de 2024 dans le monde entier: les sortants ont toujours été sanctionnés. L'inflation élevée est considérée comme l'une des principales explications à cela.
Les jeunes générations ont tendance à faire partie des perdants. Elles sont arrivées trop tard pour profiter du boom. Un expert suisse a un jour appelé cela la «malédiction de la naissance tardive». Le FMI écrit:
En effet, les jeunes générations profitent peu de la hausse des prix. Leur patrimoine n'augmente pas avec le boom. Au lieu de cela, elles doivent dépenser plus d'argent si elles achètent ou louent une maison. Car les loyers augmentent avec les prix. Il s'agit donc aussi d'une «crise du coût du logement» pour les jeunes ménages.
Selon un sondage, dans les pays riches, 60% en moyenne des jeunes de 18 à 29 ans se disent préoccupés par le caractère abordable du logement. Parmi les 55-64 ans, ce chiffre n'était que de 38%. En Suisse, 53% de la jeune génération et 35%t de la génération plus âgée étaient préoccupés.
En raison du coût élevé du logement, les jeunes générations ont moins d'économies à la retraite que les précédentes. C'est ce qu'a récemment souligné une étude irlandaise. Selon cette dernière, il peut s'avérer difficile de payer le loyer encore élevé avec la pension une fois à la retraite. Et bien sûr, il reste moins d'argent pour l'éducation ou la santé.
Le boom immobilier s'accompagne d'autres effets secondaires négatifs. Ainsi, les jeunes générations pourraient retarder ou limiter la fondation d'une famille, donc avoir des enfants plus tard et moins nombreux. Cela accentue à son tour la pression démographique sur la prévoyance vieillesse. Il y a moins de jeunes dont les revenus permettent de payer les retraites.
La cohésion sociale pourrait alors être mise à mal, car les jeunes générations seraient chassées de leur quartier d'origine. Cela affaiblirait les réseaux sociaux qui soutiendraient autrement les personnes âgées ou les familles avec de jeunes enfants.
Et le boom rend l'ensemble de l'économie moins performante. En effet, les villes abritent certes de nombreux emplois hautement qualifiés, mais le coût du logement empêche les gens de s'y installer. Ou alors, ils font la navette entre des régions moins chères et des villes plus chères, ce qui est une charge pour eux, mais en même temps aussi pour les systèmes de transport public comme les bus, les trains ou les routes.
En ce sens, le boom fait de tout le monde des perdants. Le marché immobilier est-il en crise? Non, conclut le FMI. Car le boom s'explique toujours par le jeu de l'offre et de la demande, en grande partie par une offre trop restreinte. «Il y a trop peu de maisons à vendre.» Et la solution est donc:
Le secteur de la construction est en effet en difficulté. Après la crise financière mondiale de 2008, la zone euro a connu une baisse et ne s'est toujours pas rétablie. Le nombre de permis de construire délivrés est toujours nettement inférieur à celui des décennies précédentes. La Suisse attend, elle aussi, depuis des années, que la construction de logements reprenne.
(Traduit et adapté par Chiara Lecca)
