UBS a un souci avec cet immeuble et offre 13 500 francs aux locataires
Là où l'on vendait autrefois des vêtements, un immeuble de Baden (AG) se présente aujourd’hui entièrement transformé. Après deux années de travaux, le bâtiment est prêt à être occupé depuis décembre, mais la recherche de locataires se poursuit. Construit à l’origine en 1820, l’ensemble a été en partie rénové, en partie démoli, puis reconstruit.
Au total, le propriétaire – un fonds immobilier d’UBS – a investi 19,3 millions de francs. «C’était un projet de construction extrêmement complexe dans une zone protégée au titre des ensembles architecturaux», explique le gestionnaire du fonds, Samuel Egger, lors de la visite des bâtiments rénovés. En 2009, le fonds – alors encore sous l’égide de Credit Suisse – avait repris l’immeuble.
En plein cœur de la vieille ville animée de Baden, les travaux de démolition ont débuté en novembre 2023, suivis de la rénovation du bâtiment existant et de la construction d’un immeuble de remplacement avec une extension supplémentaire. Le projet comprend désormais 18 logements, cinq bureaux totalisant 276 mètres carrés – dont plus de la moitié sont déjà loués – ainsi que 1160 mètres carrés de surfaces commerciales au rez-de-chaussée et au sous-sol.
Les 13 appartements plus petits, allant de 1½ à 4½ pièces, ont rapidement trouvé preneur: «Toutes les unités sont louées et les locataires ont emménagé en décembre», précise Samuel Egger. La population locative est variée et couvre différentes tranches d’âge.
La situation est tout autre dans le bâtiment neuf adjacent. Bien qu’il soit directement relié à l’immeuble principal, l’accès aux townhouses se fait par une cour intérieure nouvellement aménagée. Avant d’atteindre la porte d’entrée, il faut traverser l’extérieur en longeant des parterres fraîchement plantés et un banc incurvé.
On y trouve cinq maisons de ville à plusieurs niveaux, d’environ 100 mètres carrés chacun. Ils disposent de deux WC, dont un avec douche, d’une machine à laver et d’un sèche-linge privatifs, d’une cuisine spacieuse ainsi que d’un salon lumineux avec vue sur la Limmat. Quatre unités s’étendent sur trois étages et disposent d’une terrasse privée. Le plan est volontairement ouvert. Le loyer est élevé: environ 4500 francs par mois.
Samuel Egger vante l’excellente situation: deux minutes de la gare. «On est extrêmement vite à Zurich», souligne-t-il. Un atout de taille, en particulier pour les pendulaires. Certes, onze places de stationnement sont disponibles au total pour les habitants et les activités commerciales, mais le concept mise clairement sur la proximité des transports publics.
Malgré cela, la commercialisation s’avère difficile. Les townhouses sont sur le marché depuis mars 2025 et disponibles depuis décembre. Depuis environ un mois, les responsables de la mise en location proposent donc une incitation financière: toute personne signant un bail d’ici la mi-février bénéficie des trois premiers mois sans loyer, soit une remise d’environ 13 500 francs. «Ce type de mesure est courant, nous réagissons ainsi au marché», affirme le gestionnaire du fonds d'UBS. L’une des maisons est toutefois louée depuis un certain temps.
«Au-delà d'un certain prix, le nombre de locataires potentiels se réduit considérablement», reconnaît Samuel Egger. «Ceux qui disposent d’un budget plus important ont aussi davantage de choix.» Pour l’instant, il n’est pas question de revoir le loyer de base. Il est toutefois clair qu’il n’est pas dans l’intérêt du fonds de laisser des logements vacants trop longtemps. Samuel Egger insiste: le loyer est aligné sur le marché et sur l’emplacement.
Les loyers élevés dans la vieille ville de Baden se confirment par un exemple situé à proximité immédiate: un duplex de 4½ pièces était proposé à 5675 francs par mois en 2025.
Par ailleurs, tout le monde n’adhère pas nécessairement au plan ouvert et aux portes coulissantes en lieu et place de pièces traditionnellement séparées, poursuit Samuel Egger. Une deuxième mesure a donc été prise, l’un des townhouses a été meublé afin de rendre le potentiel des espaces plus concret lors des visites:
Samuel Egger ne peut pas préciser en détail le montant des loyers des surfaces commerciales, elles aussi encore vacantes. Il s’agit d’une question de négociation, qui dépend notamment du fait qu’une entreprise intéressée reprenne la surface dans son ensemble ou en deux unités distinctes. Une chose est claire toutefois: chaque unité comprend à la fois le rez-de-chaussée et le sous-sol. Ce point poserait problème:
Samuel Egger se montre néanmoins confiant quant à la capacité des townhouses et des surfaces commerciales à trouver leur public: «Il faut simplement du temps et de la patience.» (adapt. hun)