Le boss du logement nous a expliqué comment adoucir les loyers en Suisse
Le Bernois Martin Tschirren dirige l'Office fédéral du logement depuis 2020. Cet historien de 54 ans travaille sous la tutelle du Département de l'économie, dirigé par le conseiller fédéral Guy Parmelin. Ex-directeur de l'Association suisse des villes durant 12 ans, il évoque les défis du logement face à l’immigration, aux loyers élevés et à la densification du pays.
Monsieur Tschirren, quelle est votre relation avec la conseillère nationale socialiste Jacqueline Badran?
Martin Tschirren: Notre relation est professionnelle. Je connais Jacqueline Badran, nous avons de temps à autre des échanges et menons alors des discussions intéressantes.
Je vous pose la question parce que Jacqueline Badran a récemment déclaré que l’Office fédéral du logement (OFL), que vous dirigez, ne fait rien d’autre que servir du café. A-t-elle raison?
J’espère au moins que c’est du bon café (rires). Plus sérieusement, nous mettons en œuvre la politique du logement de la Confédération et remplissons, du mieux possible, le mandat constitutionnel. Outre l’encouragement à la construction de logements, nous sommes aussi responsables du droit du bail.
Pour cela, il faut des majorités politiques et, jusqu’à présent, nous n’avons pas réussi à avancer.
Jacqueline Badran dit que la hausse des loyers due à la pénurie de logements serait un mythe. La loi permet de plafonner les rendements. Le problème viendrait plutôt d'un capital trop important qui se dispute la surface. Ce constat est-il correct?
Dans l’approvisionnement en logements, la disponibilité du sol joue à coup sûr un rôle important. Lorsque le terrain est rare et que, comme ces dernières années, beaucoup d’argent afflue vers la construction de logements, cela conduit, de manière un peu simplifiée, à une hausse des prix. Tous les acteurs actifs sur le marché du logement sont confrontés à ces augmentations de prix. Mais sur la question de la pénurie, je ne suis pas d’accord avec Jacqueline Badran.
Mais dans la seconde moitié des années 2010, alors que l’on construisait beaucoup, même au-delà de la demande, les loyers ont malgré tout fortement augmenté.
C’est exact. Durant cette phase, beaucoup de logements ont été construits et le taux de vacance a atteint en 2020, avec 1,72%, son niveau le plus élevé depuis plus de 20 ans. Depuis, il a toutefois chuté rapidement et nettement pour s’établir à 1,0% à l’été 2025, soit une baisse de plus de 40%. Sur cette période, environ 23 000 nouveaux ménages de plus que de logements construits se sont formés. Cela conduit à une raréfaction de l’offre de logements.
Et quel est l’effet sur les loyers?
Ici, il faut distinguer de quels loyers on parle.
Ceux-ci ont fortement augmenté ces dernières années. Pour les loyers existants, l’évolution a été moins dynamique. Ils ont surtout augmenté lorsque le taux d’intérêt de référence a été relevé à deux reprises. Lorsque ce taux a baissé les années précédentes, les loyers ont effectivement été moins réduits qu’on aurait pu s’y attendre. Cela tient au droit du bail, qui laisse aux locataires le soin de décider s’ils souhaitent ou non demander une baisse de loyer dans un tel cas. Cette possibilité est utilisée relativement rarement.
Votre chef, le conseiller fédéral chargé de l’économie Guy Parmelin, a organisé une table ronde sur le sujet. Un «plan d’action contre la pénurie de logements» est né de cette démarche, mais vise à réduire fortement les règlementations. Le Conseil fédéral mène-t-il une politique du logement au service de la branche immobilière?
Non, le plan d’action évoque ce qu'il est possible de faire, et la recherche de compromis fait partie de notre système politique. Dans ce plan d’action, les acteurs du secteur se sont entendus sur des approches et des mesures pour lesquelles tous ne sont peut-être pas enthousiastes, mais que tous peuvent soutenir. Il couvre trois domaines thématiques: le développement de l’urbanisation vers l’intérieur, l’accélération des procédures ainsi que l’engagement en faveur de logements plus abordables et adaptés aux besoins.
Pour les encourager, le Conseil fédéral veut poursuivre ou développer deux instruments existants. Que prévoit-on exactement?
Premièrement, grâce à un nouveau crédit d’engagement, la Confédération pourra continuer de garantir des emprunts de la Centrale d’émission CCL. Cela facilite le financement à long terme et à moindre coût des immeubles d’utilité publique. Deuxièmement, le renforcement du Fonds de roulement permettra de dégager davantage de ressources pour les prêts à faible taux d’intérêt destinés aux coopératives et autres fournisseurs de logements sans but lucratif. Ces prêts sont remboursables avec des intérêts.
Qu’espère obtenir la Confédération avec cette mesure ?
L’augmentation prévue du Fonds de roulement fait partie des mesures d’accompagnement de l’initiative pour une Suisse à 10 millions d’habitants.
Le logement en est un. C’est pourquoi le Conseil fédéral a décidé de mesures concrètes afin de créer davantage de logements à prix abordable. Cela passe par le soutien à la construction de logements sociaux, qui, grâce au principe du loyer fondé sur les coûts, débouche sur des logements durablement abordables.
Le secteur de la construction déplore la longueur et la complexité des procédures d'autorisation. Le plan d'action vise à simplifier la densification et à accélérer les démarches. Quels sont les points clés à prendre en compte?
Depuis 2014, la loi sur l’aménagement du territoire oriente le développement de l’urbanisation vers les zones déjà bâties. Autrement dit, il s’agit de construire en priorité là où des personnes vivent et travaillent déjà. Ce développement de l’urbanisation vers l’intérieur des terres est souvent complexe et rend la construction de logements exigeante.
Pourquoi donc?
Les acteurs compétents, dont les cantons et les communes, examinent comment simplifier ce développement, par exemple en facilitant les surélévations ou les rénovations de bâtiments existants afin de créer des logements supplémentaires. En outre, les procédures qui, en raison de leur complexité accrue, durent plus longtemps doivent être accélérées. A cet égard, le Conseil fédéral examine actuellement des mesures concrètes.
Peut-on, de manière réaliste, construire suffisamment de nouveaux logements pour couvrir une demande largement issue de l’immigration?
Oui, je crois que, dans les zones à bâtir existantes, nous disposons de réserves suffisantes pour pouvoir créer du logement. Il serait également possible d’autoriser des densités nettement plus élevées dans des sites bien desservis et d’y construire de nouveaux logements de haute qualité, combinés à des parts de logements à prix modéré.
Si j’étais membre d'une association de locataires, je dirais que construire de nouveaux logements ne sert à rien si la plupart d’entre eux restent inabordables pour quasiment tout le monde.
Ce n’est pas une fatalité. Dans la planification de l’affectation des sols, il est tout à fait possible de fixer une part de logements à prix modéré et abordable, par exemple un tiers ou davantage. Cet instrument a encore un fort potentiel.
S’y ajoute un autre élément. Le marché du logement est dynamique. Près de 9% de la population suisse déménage chaque année. Cela libère également des logements bon marché. Ce sont toutefois précisément les logements très bon marché qui nécessitent des rénovations énergétiques. Et lorsque des rénovations sont indispensables, du logement abordable disparaît aussi.
Des sondages montrent que la situation du logement inquiète la population. La Confédération en fait-elle assez?
L'inquiétude croissante de la population à ce sujet doit sans doute être comprise comme un signal adressé à la politique qui indique que le bât blesse. La Confédération ne peut toutefois pas relever ce défi à elle seule. Le soutien à la construction de logements sociaux est important. Mais
Dans mes échanges, je constate que l’intérêt pour davantage de logements à prix abordable est bien présent, pour autant que des conditions-cadres prévisibles existent. Il s'agit là d'une évolution positive.
Traduit de l'allemand par Joel Espi