Les Suisses votent ce 24 novembre sur deux importantes modifications du droit du bail. Les opposants à la réforme en question dénoncent, de leur côté, une atteinte aux droits des locataires par les propriétaires. Dans cette interview, Brigitte Häberli-Koller, conseillère aux Etats et vice-présidente de l'Association suisse des propriétaires, rejette ces accusations et appelle le Conseil fédéral à assumer ses responsabilités.
Pourquoi les deux modifications du droit de bail sur lesquelles nous voterons dimanche sont-elles nécessaires?
Brigitte Häberli-Koller: Ce qu’il nous faut ce sont des règles claires, de la sécurité juridique et de la transparence. C'est pour ces raisons que ces propositions ont été déposées au Parlement et adoptées par une nette majorité.
Le Conseil fédéral a rejeté les modifications lors des débats parlementaires. Il estimait que le droit en vigueur était suffisant et que les modifications n'étaient pas équilibrées. Pourquoi la majorité bourgeoise ne l'a-t-elle pas écouté?
Une nette majorité des deux chambres a reconnu la nécessité d'agir. Il serait en effet plus pertinent de s'attaquer à une révision globale du droit du bail. Malheureusement, les tables rondes sur le droit du bail organisées par le conseiller fédéral Guy Parmelin ont échoué – en premier lieu à cause des représentants des locataires. C'est pourquoi le Parlement est intervenu. Maintenant, le Conseil fédéral recommande d'accepter les deux projets...
...parce que la Constitution l'oblige à défendre la position du Parlement. Question suivante: il s'agit d'ajustements mineurs, affirment les partisans du projet. Pourquoi alors vous lancez-vous dans la campagne de votation avec un budget nettement plus élevé que celui des opposants, soit environ 3,3 millions de francs?
Il faut considérer ces deux modifications dans leur contexte global. Nous avons besoin de sécurité juridique pour encourager la construction de nouveaux logements. Je pense, par exemple, à un propriétaire de ma commune thurgovienne qui construit deux nouveaux appartements dans sa maison en disant: «Je veux mieux utiliser ma maison, créer plus d'espace habitable et, bien sûr, obtenir certains revenus». Nous voulons encourager de telles démarches, et pour cela, il faut des règles claires.
En cas de sous-location, les locataires doivent désormais obtenir l'accord préalable du bailleur par une signature manuscrite. Cela est contraire à la tendance générale dans le droit de la location – les prescriptions formelles ont par exemple été réduites pour la communication des augmentations de loyer. Pourquoi ce formalisme est-il nécessaire?
Sur la base de la pratique actuelle, nous sommes d'avis qu'un accord écrit est dans l'intérêt des trois parties – bailleur, locataire et sous-locataire. C'est également ce qu'exige la ville de Zurich, gouvernée par la gauche, pour ses propres appartements, dont elle limite par ailleurs la sous-location à un an. Dans le canton de Vaud, le consentement écrit du bailleur est également demandé. Pour les appartements appartenant à la ville de Lausanne, la sous-location est en principe interdite.
Les règles de la ville de Zurich concernent les logements appartenant aux pouvoirs publics, en partie subventionnés et soumis à des règles d'occupation minimale, il est logique que des exigences plus strictes s'imposent.
Nous proposons une durée limitée à deux ans. Je dois dire que je ne comprends vraiment pas l'opposition ici.
Ce délai s'applique toutefois à tous les contrats de sous-location en Suisse. Après deux ans, les bailleurs peuvent refuser la sous-location sans avoir à se justifier. Cela change-t-il l'équilibre des pouvoirs?
Non, le droit à la sous-location est maintenu. Nous le précisons simplement et le limitons en principe à deux ans. Mais il s'agit de ce que l'on appelle le droit dispositif. Si les deux parties se mettent d’accord, des sous-locations plus longues sont possibles sans problème. Au vu de la pénurie de logements actuelle, je suis d'avis qu'il est approprié qu'après deux ans de sous-location, les locataires décident de revenir ou de libérer le logement.
Il n'y a pas que des appartements entiers qui sont sous-loués. Des communautés d'habitation ou des personnes âgées qui souhaitent rester dans leur logement après le décès de leur partenaire louent des chambres individuelles pour partager les frais de logement. Est-ce que cela sera encore possible à l'avenir?
Bien entendu, cela va de soi. La sous-location n'est déjà possible aujourd’hui qu'avec l'accord du bailleur. Dans de telles constellations, il faut chercher le dialogue et conclure un accord clair et transparent. Rien ne change au fond. Nous voulons simplement plus de sécurité juridique et moins d'abus.
La sous-location est également fréquente dans les baux commerciaux, par exemple dans les cabinets médicaux collectifs, les salons de coiffure ou les bureaux partagés. Dans ce cas, les locataires font souvent de gros investissements dans les locaux loués. La limitation à deux ans n'apporte-t-elle pas plus d'insécurité?
La grande majorité des baux commerciaux sont des contrats de location à durée déterminée et à long terme. Dans la grande majorité des cas, ces contrats règlent déjà soigneusement des questions telles que l'indemnisation des investissements ou la sous-location. Les modifications proposées ne changent pratiquement rien à la pratique dans ce domaine. L'Union suisse des arts et métiers a d'ailleurs clairement dit oui aux deux projets.
La deuxième modification concerne le besoin propre, qui doit pouvoir être invoqué plus facilement. Quelle est le problème qu'on règlerait ici?
Il s'agit vraiment seulement d'un petit changement de définition. Le terme «d'urgence» signifie, pour moi, l'urgence absolue. Nous souhaitons l'élargir un peu. Il existe aujourd'hui des cas choquants, notamment pour les entreprises qui souhaitent s'agrandir. Il devrait être possible, en respectant tous les délais et toutes les voies de recours, de pouvoir utiliser soi-même ses propres locaux dans un laps de temps relativement prévisible. C'est également ce qu'exige le droit de propriété.
La partie adverse prétend qu'il s'agit en réalité de faciliter l'expulsion de locataires afin d'augmenter les loyers après un changement de locataire. A juste titre?
Non, c'est absolument faux. Nous voulons plus de clarté et une bonne relation entre les propriétaires et les locataires.
Il n'y a donc rien de mieux pour les bailleurs que des baux stables et de longue durée, comme c'est heureusement le cas dans la grande majorité des cas.
Le Parlement discute déjà des prochaines interventions des bailleurs visant à modifier le droit de bail. Pratiquez-vous la tactique du salami, un bout après l'autre?
Non, j'aurais préféré une révision globale du droit du bail, mais la partie adverse s'est montrée peu coopérative. C'est pourquoi le Parlement a repris certains points individuels et discute de modifications. Là où des majorités se dégagent, un référendum peut être lancé et, à la fin, le peuple pourra décider par lui-même. C’est un processus politique tout à fait normal.
Actuellement, le Parlement débat de l'augmentation simplifiée des loyers et de rendre la contestation du loyer initial plus difficile. Après des années de forte hausse des loyers et de bons rendements, cela ressemble à une politique d'intérêts des bailleurs motivée par la cupidité.
Il faut voir cela dans un contexte plus large. Fondamentalement, il s'agit de créer davantage de logements dans notre pays.
Des règles claires et de bonnes conditions-cadre facilitent la construction de nouveaux logements de qualité. C’est quelque chose dont les deux parties profitent.
L'augmentation simplifiée des loyers visée ne permet pas de construire de nouveaux logements, elle augmente simplement le rendement.
Je ne suis pas d'accord. Il s'agit de pouvoir éventuellement adapter les loyers lors d’un changement de locataire lorsque les conditions ont évolué. Bien entendu, toujours d'un commun accord et dans le respect de toutes les voies de recours disponibles. De bonnes conditions-cadres sont notamment importantes pour que les propriétaires immobiliers institutionnels, par exemple nos caisses de pension, puissent bien gérer leurs affaires.
Le droit suisse ne prévoit pas de loyer de marché, mais un loyer basé sur les coûts avec un rendement plafonné. Malgré la baisse des coûts pour les propriétaires immobiliers, les loyers ont fortement augmenté ces dernières années. Les propriétaires immobiliers ne respectent-ils pas les règles du jeu et demandent-ils des loyers excessifs?
Heureusement, en Suisse, tout le monde doit se conformer aux lois et aux règles en vigueur. Cela vaut bien entendu aussi pour les bailleurs. Un rendement mesuré est nécessaire pour constituer des provisions et assurer une gestion durable. En cas d'abus, le droit du bail prévoit des outils exhaustifs pour les deux parties afin de faire valoir leurs droits. Les projets de dimanche n'y changeront absolument rien. Nous voulons simplement plus de clarté et de bonnes relations entre les bailleurs et les locataires.
Vous souhaitez une révision globale du droit de bail. Qui doit faire le premier pas?
Il serait vraiment souhaitable que nous examinions le droit de bail dans son ensemble et que les deux parties puissent discuter ensemble des points controversés et les éliminer. J'attends aussi du Conseil fédéral qu'il prenne enfin ses responsabilités. Il devrait élaborer une révision globale mesurée et judicieuse et l'envoyer en consultation, puis au Parlement.
Traduit et adapté de l'allemand par Léa Krejci
