Ce jeudi 20 juin, la Banque nationale suisse (BNS) a une nouvelle fois abaissé son taux directeur, de 1,5% à 1,25%. Et elle avait un message prêt pour le marché des devises: la BNS est prête à intervenir à tout moment si l'euro devient trop faible ou le franc trop fort. Parallèlement, elle a publié un rapport sur la stabilité du marché financier et s'est également penchée sur le marché immobilier.
La réaction à la hausse des taux d'intérêt de ces deux dernières années est restée jusqu'à présent «remarquablement» douce dans le monde entier, écrit la BNS. Dans des pays comme l'Allemagne et la Suède, les prix ont certes considérablement baissé, concède-t-elle, tout en soulignant qu'aux Etats-Unis ou en Australie, ils n'ont que peu baissé ou se sont déjà redressés.
En Suisse, les prix des logements habités par leur propriétaire auraient continué à augmenter, même si c'est à un rythme plus lent qu'auparavant. Pour les biens immobiliers à usage résidentiel, les prix auraient à nouveau légèrement augmenté par rapport à l'année précédente, mais seraient restés inférieurs au pic de 2022.
Dans l'ensemble, le marché suisse aurait réagi à l'augmentation des taux d'intérêt de manière encore plus modérée que dans d'autres pays. La hausse relativement faible des taux d'intérêt a probablement joué un rôle important. Mais le marché reste «vulnérable», précise la BNS.
De plus, selon la BNS, le revirement des taux d'intérêt n'est pas encore tout à fait terminé. En effet, comme dans d'autres pays, la répercussion de la hausse des taux d'intérêt sur le marché immobilier n'est peut-être pas encore terminée. Cela pourrait signifier que les banques exigent encore des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés.
Et de manière générale, le niveau élevé des taux d'intérêt pourrait encore entraîner d'autres évolutions négatives, en Suisse comme à l'étranger. Le rapport précise qu'il suffit de regarder les données historiques pour voir la preuve que «les effets d'une hausse des taux d'intérêt peuvent se manifester avec un retard considérable».
Si les prix n'ont pas subi de corrections plus importantes, c'est notamment parce que des tendances ont soutenu la demande: une forte croissance démographique, un faible taux de chômage, de finances solides des ménages et une volonté de dépenser plus pour le logement suite à la pandémie en font partie.
En même temps, la BNS avertit que la stabilité peut être trompeuse. En effet, des points faibles subsistent dans un certain nombre de grands pays. Une multitude d'indicateurs, qui tiennent compte par exemple de l'évolution des loyers, des revenus ou des taux d'intérêt, montrent tous plus ou moins la même chose: les marchés de l'immobilier résidentiel restent «vulnérables» dans de nombreux pays.
Cela se traduit par exemple par un indicateur qui met en relation les prix de l'immobilier et les loyers, permettant de voir combien de revenus locatifs un investisseur obtient pour un certain prix de l'immobilier. Il s'agit d'un indicateur général de l'évaluation des biens immobiliers – et il est supérieur à la moyenne à long terme dans de nombreux pays, y compris en Suisse. En d'autres termes, les investisseurs paient trop cher.
Mais il y a une grande incertitude quant à ce que seraient des prix raisonnables pour l'immobilier résidentiel. En Suisse, des indicateurs simples montrent que les prix sont en moyenne de 35% à 40% supérieurs à la moyenne historique. L'un de ces indicateurs est par exemple le rapport entre les prix de l'immobilier et les loyers ou les revenus.
Les taux d'intérêt futurs – ou plus précisément les taux hypothécaires corrigés de l'inflation – seront décisifs. S'ils devaient revenir à leur moyenne historique de 2,5%, les logements seraient trop chers de 40% – ou plus chers que ce que l'on pourrait expliquer par des tendances fondamentales telles que l'évolution des revenus ou de la population. En revanche, si ces taux devaient revenir à 1%, la surévaluation ne serait plus que de 15%.
Il se peut également que ces indicateurs exagèrent la vulnérabilité du marché de l'immobilier résidentiel. Il est possible qu'ils ne tiennent pas compte de tendances importantes parce que les données nécessaires manquent. Par exemple, la Suisse a du mal à densifier les constructions, ce qui réduit l'offre de logements et fait monter les prix.
De telles tendances pourraient probablement expliquer une partie de la hausse des prix de ces dernières années. Par conséquent, les ratios indiquant une forte surévaluation pourraient surestimer la véritable vulnérabilité du marché de l'immobilier résidentiel.
Le marché immobilier n'est-il donc pas aussi vulnérable ou moins vulnérable qu'il y a un an?
En réponse à une question de CH Media à ce sujet, Martin Schlegel, le vice-président de la BNS, a déclaré que certains indicateurs s'étaient effectivement quelque peu améliorés. Par exemple, le risque que les ménages ne puissent plus financer leurs hypothèques est toujours élevé, mais il a légèrement diminué. Il est donc plus facile pour les ménages de financer leurs dettes hypothécaires.
Mais dans l'ensemble, comme l'a dit Martin Schlegel, la BNS considère toujours qu'«il est beaucoup trop tôt pour donner la fin de l'alerte. Nous pensons toujours que la vulnérabilité du marché immobilier est relativement élevée».
Traduit et adapté de l'allemand par Léa Krejci
