Les loyers explosent en Suisse: une règle des années 1980 aggrave tout
La pénurie de logements préoccupe la population suisse. Il y a trop peu d'appartements disponibles. Et ceux qui sont mis sur le marché sont souvent très chers. Autrefois sujet de niche, les coûts du logement arrivent en 7e position dans le top 10 du baromètre annuel des préoccupations de l'UBS.
Sur le plan politique, le sujet est dans l'impasse depuis des années. L'un des nombreux points de discorde: le modèle actuel de calcul des loyers initiaux admissibles et des augmentations de loyer dans les baux existants. En mai 2025, les propriétaires ont fait capoter une table ronde prévue sur le sujet.
En Suisse, les loyers reposent en principe sur les coûts, avec un rendement plafonné. C'est ce que les représentants des locataires ne cessent de rappeler. Les bailleurs ne peuvent donc réaliser qu'un certain rendement: c'est ce qu'on appelle le rendement net. Pour ce faire, ils déduisent de leurs revenus locatifs tous les coûts – tels que les intérêts hypothécaires, l'entretien ou la gestion. Le reste est destiné à rémunérer le capital propre investi.
Un modèle qui date des années 1980
Actuellement, le rendement net maximal autorisé est de 3,25%. Depuis un arrêt controversé du Tribunal fédéral rendu en novembre 2020, ce rendement net peut dépasser de 2% le taux d'intérêt de référence hypothécaire, qui s'élève actuellement à 1,25%. Auparavant, seule une majoration de 0,5% était autorisée.
Des rendements plus élevés s’appliquent parfois aux constructions neuves. Pour les bâtiments de plus de 30 ans, les loyers peuvent, sous certaines conditions, être adaptés au niveau local habituel. Néanmoins, le rendement net est un indicateur central dans le droit du bail, notamment en ce qui concerne l’ajustement des loyers existants.
A la suite de rénovations augmentant la valeur du bien, les bailleurs sont autorisés à augmenter le loyer. Dans les contrats en cours, les augmentations ne sont par ailleurs autorisées que dans trois cas:
- En cas de modification du taux d'intérêt de référence.
- En cas d'inflation.
- En cas d'augmentation générale des coûts.
Cette réglementation vise à garantir que les bailleurs puissent répercuter la hausse des coûts sur les locataires. La mesure dans laquelle ils peuvent le faire est basée sur un modèle défini par l’Office fédéral du logement. Celui-ci date toutefois des années 1980 et n’a pas vraiment été adapté depuis.
Deux hypothèses en question
En novembre 2024, la société de conseil immobilier IAZI a réalisé une étude pour le compte de la Confédération et a constaté que le modèle «ne correspond plus à la réalité actuelle à plusieurs égards». Les hypothèses sous-jacentes s'écartent «nettement» des réalités du marché immobilier actuel.
Ce constat est particulièrement flagrant pour les deux hypothèses centrales du modèle relatives à la structure des coûts de la propriété.
- Première hypothèse: le modèle part du principe que les bailleurs consacrent 70% des revenus locatifs aux coûts du capital et 30% aux autres charges (exploitation, entretien, etc.). Or, selon l’étude, ces autres coûts sont aujourd’hui bien inférieurs à la part retenue par le modèle.
- Deuxième hypothèse: toujours selon le modèle, 60% des coûts du capital proviennent du financement par emprunt et 40% des fonds propres. Rapporté aux revenus locatifs, cela représenterait 42% pour le capital emprunté et 28% pour les fonds propres.
Or, d’après l’étude, dans le contexte actuel du marché immobilier et des taux d’intérêt, les coûts liés au financement par emprunt restent, pour tous les types de propriétaires, nettement inférieurs à ces 42%.
En résumé, on peut dire que les coûts du capital emprunté et les autres coûts sont inférieurs à ce que le modèle avait prévu. C'est pourquoi une part nettement plus importante des loyers perçus revient aux bailleurs sous forme de rendement sur les fonds propres.
Cela s'explique notamment par le fait que, depuis les années 1980, les investisseurs institutionnels tels que les caisses de pension, les fonds de placement et les sociétés immobilières ont gagné en importance. Entre 2000 et 2023, leur part dans le parc locatif est passée de 31 à 44%. Dans le même temps, la part des propriétaires privés a baissé de 57 à 45%.
Les investisseurs institutionnels recourent moins à l'emprunt. Ils disposent de fonds propres suffisants pour financer eux-mêmes en grande partie leurs biens immobiliers. Selon l'étude, dans le cas des caisses de pension, environ 70% des revenus locatifs reviennent sous forme de rendement sur les fonds propres, et non 28% comme le suppose le modèle.
Une motion en faveur des locataires
Le rapport entre le capital emprunté et les fonds propres joue un rôle important dans le calcul du rendement admissible, c'est-à-dire du rendement net. Plus la part des fonds propres est élevée, plus les loyers peuvent être fixés à un niveau élevé sans que les propriétaires ne dépassent le rendement net admissible. En bref: les fonds propres permettent d'obtenir un rendement plus élevé que l'emprunt.
«La montée en puissance des propriétaires institutionnels, disposant de fonds propres importants, entraîne une dynamique préoccupante sur les loyers», explique Michael Töngi (Les Verts/LU), conseiller national et vice-président de l’Association suisse des locataires.
Le TF avait alors fait valoir que la limitation de rendement en vigueur jusqu’alors (0,5% au-dessus du taux d’intérêt de référence hypothécaire) remontait à une époque où les taux d’intérêt étaient élevés. Dans le contexte actuel de taux bas, cela conduirait à des revenus locatifs très faibles, qui seraient «sans rapport raisonnable avec l’utilisation des logements concernés».
«Au lieu de corriger cet arrêt erroné en faveur des locataires, le Conseil fédéral entend désormais entériner et imposer ces rendements plus élevés pour les bailleurs par voie d’ordonnance, de manière antidémocratique», critique Töngi, en référence à un projet mis en consultation en février, qui transpose la décision du Tribunal fédéral au niveau réglementaire.
L'élu vert a déposé une motion en mars, dans laquelle il demande au Conseil fédéral de prendre des mesures pour limiter le poids des fonds propres dans le calcul du rendement. L'objectif est de lutter contre l'envolée des loyers. Concrètement, le Lucernois demande que la part des fonds propres ne puisse plus être prise en compte à hauteur de 100%. Avec sa motion, il souhaite lancer un débat:
Cette proposition remet également en cause le modèle de loyer en vigueur depuis les années 1980. En avril 2024, après deux hausses consécutives du taux d'intérêt de référence et une augmentation correspondante de nombreux loyers, le Conseil fédéral a voulu y remédier avec un paquet de mesures visant à modérer les coûts. Il était notamment prévu de limiter la répercussion de l'inflation et des hausses générales des coûts sur les locataires.
Les partis bourgeois, le secteur immobilier et une partie des cantons s’y sont opposés, parfois avec véhémence. Le Conseil fédéral a abandonné ses projets. La motion de Michael Töngi devrait elle aussi se heurter à une forte résistance des investisseurs immobiliers fortunés.
En attendant, le Conseil fédéral tente une nouvelle fois sa chance: d’ici fin septembre, l’Office fédéral du logement doit présenter au Conseil fédéral un modèle de loyer révisé. Reste à savoir si, cette fois-ci, il parviendra à moderniser ces bases vieilles de plus de 40 ans. (trad.: mrs)