«L'initative UDC contribue très peu à résoudre la pénurie de logements»
Le manque de logements en Suisse est essentiellement le résultat d'une offre trop faible et moins un problème lié aux flux migratoires, même si son effet demeure «important», explique à l'agence AWP l'économiste en chef de Raiffeisen, Fredy Hasenmaile, alors que la Suisse s'apprête dans moins d'un mois à voter sur l'initiative populaire «Pas de Suisse à 10 millions ! (initiative pour la durabilité)».
Quel est l'impact migratoire sur le marché immobilier suisse?
Fredy Hasenmaile: Ce facteur est important, car l'immigration représente plus de 80% de la croissance démographique. A cet égard, l'immigration constitue un élément essentiel de l'évolution démographique et un facteur important de la demande immobilière.
Quelles sont les causes de la pénurie de logements?
La pénurie de logements a plusieurs causes, mais la principale réside du côté de l'offre. Il n'y a tout simplement pas assez de constructions. Nous constatons également le problème de la surrèglementation, ainsi que le nombre élevé de recours, qui font l'effet d'un frein.
Ces dernières années, nous avons connu une forte immigration, notamment due à l'arrivée de réfugiés ukrainiens. A cela s'ajoute le fait qu'actuellement, plus de 100 000 baby-boomers partent à la retraite chaque année, laissant derrière eux des postes vacants. Ces postes sont principalement pourvus par l'immigration, car la main-d'oeuvre nationale ne suffit pas à combler ces besoins.
Existe-t-il de fortes disparités régionales en matière de pénurie de logements?
Elle est plus marquée dans les agglomérations, en particulier dans les régions de Zurich et Genève. Le problème de l'offre s'étend toutefois de plus en plus aux régions rurales. On observe par exemple une forte pénurie de logements dans la région de Coire, mais aussi dans les régions touristiques. Le problème ne touche donc pas uniquement les agglomérations.
Quel serait l'impact d'une adoption de l'initiative sur le marché immobilier suisse?
Beaucoup de choses restent floues, par exemple, on ne sait pas si cette initiative permettra réellement de limiter l'immigration. Le Brexit n'a d'ailleurs pas entraîné de baisse soudaine de l'immigration en Angleterre. L'initiative n'est pas formulée de manière très concrète. Elle contient certes des points clairement formulés, mais elle laisse de nombreuses questions en suspens.
D'un point de vue chronologique, la Suisse dépassera les 9,5 millions d'habitants vers 2031. A partir de ce moment-là, les premières restrictions seront mises en place, notamment pour les réfugiés. Vers 2040, la Suisse dépassera la barre des 10 millions d'habitants. Dès lors, le Conseil fédéral devra prendre toutes les mesures prévues dans l'initiative. A partir de 2042, soit deux ans après le dépassement de ce seuil, il devra dénoncer la libre circulation des personnes.
Nous nous trouverons alors dans un contexte différent, car la croissance démographique ne sera plus d'environ 1% – soit environ 100 000 habitants supplémentaires par an -, mais d'environ 0,3%. Cela représenterait un afflux d'environ 3000 personnes, que la Suisse serait en mesure de gérer.
Le principal problème réside dans le fait que les infrastructures ne suivent pas. Nos structures politiques ne sont pas conçues pour nous permettre d'agir très rapidement, ce qui entraîne un engorgement au niveau des projets d'infrastructures.
Quelles sont les solutions pour remédier à la pénurie de logements en Suisse?
Cela doit être résolu du côté de l'offre, car nous ne sommes pas limités en termes de surface utile. Nous aurions tout à fait la possibilité de construire en hauteur.
On peut également modifier le zonage et assouplir les normes de construction. Ces dernières sont très strictes, ce qui engendre des coûts élevés et rend la construction très coûteuse et fastidieuse. A cela s'ajoute le nombre croissant de recours. Mais le principal problème est que la réglementation génère de nombreuses incitations inadaptées. Pour y remédier, il faudra tôt ou tard réformer le droit du bail.
La Suisse dispose de suffisamment de surfaces constructibles, mais celles-ci ne sont pas mises sur le marché en raison d'une réglementation excessive. Si nous changions cela, tous les ménages pourraient disposer d'une surface suffisante et nous aurions 170 000 appartements de quatre pièces et demie supplémentaires à notre disposition. (jzs/ats)