Les échanges d'appartements entre locataires, bientôt une formalité? C'est en tout cas ce qu'espère Carlo Sommaruga, conseiller aux États socialiste genevois et président de l'Asloca Suisse. L'élu a déposé une motion en ce sens à Berne, une proposition qui permettrait, selon ses dires, de contribuer à la lutte contre la pénurie de logements, en évitant les hausses de loyers au moment du changement de locataire.
Mais pour le Genevois, c'est carrément un changement de paradigme qu'il faut envisager, avec un retour à ce qui se faisait il y a une cinquantaine d'années en matière de surveillance des loyers par les autorités publiques.
Comment votre motion peut-elle résoudre la pénurie de logements?
Carlo Sommaruga: C'est une proposition que j'ai déjà faite en 2011 au Conseil national. Si je la redépose, c'est que nous sommes à nouveau dans une situation de pénurie quasiment généralisée. C'est un moyen de mieux affecter la surface habitable et ça répond à une demande des locataires.
C'est ça l'intérêt, parce qu'une personne âgée qui souhaite quitter un grand appartement bon marché ne va jamais reprendre un trois pièces au loyer augmenté qui lui coûte plus cher.
Si on prend le cas d'une personne âgée qui échange son cinq pièces, dans lequel elle vit depuis 30 ans, contre le trois pièces d'une famille, ça veut dire qu'il n'y a pas de travaux possibles, c'est juste?
Ça veut dire qu'il faut reprendre l'appartement en l'état, oui. Il n'y a pas de travaux imposés par le bailleur et le locataire n'est pas en droit d'exiger que les locaux soient impeccables. Mais il peut demander, comme le locataire précédent aurait pu le faire, la suppression de défauts.
Dans les faits, ce n'est pas déjà possible d'échanger des appartements?
La situation juridique actuelle est la suivante: vous donnez votre résiliation anticipée et proposez un dossier solvable au bailleur.
Le bailleur n'a aucune obligation de reprendre le dossier proposé, c'est totalement faux de prétendre l'inverse comme l’a fait de mauvaise foi le directeur de la Chambre vaudoise immobilière et secrétaire général de la Fédération romande immobilière Olivier Feller dans 24heures (réd: «Il est déjà possible de restituer son logement de manière anticipée, en proposant un nouveau locataire reprenant son bail aux mêmes conditions. Le bailleur est tenu d’accepter sauf circonstance particulière, en cas de non-solvabilité notamment»).
Comment ça se passe, en général?
Dans la plupart des cas, le transfert croisé de bail n'est pas accepté, surtout pour les logements bon marché. En effet, les bailleurs veulent reprendre possession du logement, faire des petits travaux et le remettre en location au prix fort. En résumé, comme la loi ne le permet pas et que les bailleurs veulent relouer plus cher, l'échange est impossible. Ce qui est particulier, c’est que la loi le prévoit pour les locaux commerciaux et que cela ne cause pas de problème aux bailleurs. Cette motion permettrait d'étendre cette possibilité aux logements.
Pourquoi une telle différence entre les locaux commerciaux et les logements?
Il y a 30 ans, lors de l’adoption du nouveau droit du bail, la grande majorité des logements étaient en mains de particuliers.
Aujourd'hui, ce sont surtout des sociétés d’investissements, des caisses de pension, des fonds boursiers qui construisent les immeubles et qui se fichent de connaître personnellement les locataires, pourvu qu’ils soient solvables.
Dans votre motion, les locataires qui échangent leurs appartements deviendraient le garant l'un de l'autre. Ça limite les possibilités, non?
J’ai repris ce qui se fait pour les locaux commerciaux. C'est pour couvrir le risque du bailleur que le locataire entrant soit moins solvable que le précédent. On pourrait ainsi fixer dans la loi qu'ils sont garants l'un de l'autre pendant un ou deux ans.
Mais si on est responsable de notre ancien loyer, ça limite les possibilités d'échanges, car être le garant d'un inconnu peut représenter un frein...
Pas forcément. Des jeunes ont développé des apps de «matching» d'échanges d'appartements. Cela facilite les contacts. Une fois que le contact est établi, les locataires vérifient mutuellement que l’autre est bien solvable, en se communiquant leur revenu, l’attestation de non-poursuites, etc. Ainsi, chacun a l'assurance que l’autre est solvable.
Quels autres garde-fous imaginez-vous?
L’objectif de la motion, c'est d’obtenir une modification de la loi. Les modalités seraient à définir dans un second temps. Il pourrait y avoir de justes motifs pour refuser l’échange, comme c’est le cas dans la loi pour les locaux commerciaux. La mesure pourrait aussi par exemple préciser que ces échanges sont possibles uniquement là où il y a pénurie.
Au final, n’y aura-t-il pas que peu d’échanges?
En Suisse, 10% de la population déménage chaque année. Soit environ 450 000 déménagements. Si l’échange concerne seulement 2% des déménagements, c’est 9000 ménages concernés et 4500 échanges de logements. Ce serait déjà très positif.
Ce texte ne rajoute-t-il pas de la bureaucratie pour les régies?
C'est même l'inverse, il n’y a pas de bureaucratie pour les régies puisque ce sont les locataires qui s'arrangent entre eux. Au surplus, je ne vois pas pourquoi l’échange est admis par les bailleurs pour les locaux commerciaux et il serait impensable pour les locaux d'habitation.
Mais en permettant l’échange de logements au même niveau de loyer, le bailleur ne peut plus augmenter le loyer et donc assainir l’immeuble?
C'est du bullshit! En raison de la baisse du taux hypothécaire de référence depuis 2009, les bailleurs devaient baisser les loyers. Ils ne l’ont pas fait. Sur les quinze dernières années, ils ont ainsi encaissé 78 milliards de trop, 10 milliards rien qu’en 2021. Ils pouvaient utiliser ces surprofits pour financer l’assainissement énergétique et l’entretien des immeubles. Ils n’en ont rien fait. Pour la plupart, ils ont thésaurisé ou redistribué ces bénéfices. L’échange d’appartement n’empêche rien.
Cette motion peut être une mesure, mais n'y en a-t-il pas d'autres à prendre?
La revendication principale de l’Asloca, c’est d’une part que les loyers soient fixés en fonction des coûts effectifs encourus par les bailleurs avec un juste rendement sur les fonds investis et non pas des loyers au niveau exorbitant du marché et d’autre part que les loyers soient contrôlés automatiquement et régulièrement par les autorités publiques. C’est là une exigence essentielle. L’Asloca prépare d’ailleurs une initiative populaire.
Comme ça se fait dans certaines villes en France, par exemple?
Pas besoin d’aller en France pour trouver des modèles de contrôle qui fonctionnent. La surveillance que l’Asloca propose, on l’a déjà connue chez nous. En Suisse, on a eu pendant 35 ans jusqu’à la fin des années 1960 un contrôle et une surveillance des loyers. Ensuite, les loyers ont été libéralisés. Mais en 1972, au vu la pénurie et de l’explosion des loyers, des mesures de lutte contre les abus ont été introduites qui rendaient possible la contestation du loyer initial et des hausses des loyers, mesures qui ont été inscrites en 1990 dans le Code des obligations. La grande différence par rapport à la surveillance et au contrôle par l'Etat, c'est qu’avec ce système, c'est au locataire de saisir la commission de conciliation et les autorités judiciaires.
Selon vous, il faut faire marche arrière?
C'est tout à fait ça, on doit revenir à un système de surveillance des loyers qui a fait ses preuves. C’est dans l’intérêt de tous les locataires.
Vous êtes président de l'Asloca, mais aussi élu à Berne. L'Etat a-t-il failli vis-à-vis des locataires?
Oui. Le système qui a été mis en place en 1990, qui devait lutter contre les abus, a progressivement laissé supplanter le principe du loyer fondé sur les coûts par les loyers du marché. C'est ce qui explique l’augmentation inexorable et massive des loyers en Suisse.
Les loyers auraient-ils dû baisser?
Absolument. Pendant la baisse du taux hypothécaire de référence, il n'y a pas eu de baisse générale des loyers. Comme déjà dit, ces quinze dernières années, les bailleurs ont encaissé 78 milliards de francs indus. Régulièrement, quand il y a contestation du loyer initial, les bailleurs se défendent de l'avoir calculé selon la tendance du marché... Mais lorsqu'on fait les calculs de rendement précis en prenant en compte les coûts effectifs du bailleur, l’on aboutit à un niveau de loyer nettement plus bas.
Pour revenir à cette motion d'échanges croisés, en fait, c'est une mesure parmi tant d'autres. Seule, elle ne résout pas la crise du logement...
Non, la motion répond à une partie du problème global. D'un côté, il y a la pénurie, c'est ce point qui motive le dépôt de la motion, mais il faut revoir notre système de fixation des loyers, changer de paradigme, revenir à la surveillance automatique et régulière par l'Etat.
Comment comptez-vous faire en sorte que la Suisse change de paradigme?
À l'Asloca, nous préparons une initiative. Notre assemblée générale du mois de juin en décidera le contenu et quand nous la lancerons. Si le parlement ne l’accepte pas ou n’élabore pas un contre-projet acceptable pour les locataires, il y aura une votation populaire.
Entre l'inflation, la hausse des coûts de l'énergie, l'augmentation des loyers, a-t-on atteint une limite, un plafond?
Pour de nombreux locataires, la réponse est oui. Certaines catégories de la population paient jusqu'à 30%, voire 40% de leur revenu disponible pour le loyer et les charges de chauffage et eau chaude. Donc un taux d'effort énorme, insupportable. Mais toute la classe moyenne souffre de loyers trop chers.
Si on lit entre les lignes, doit-on comprendre que les prochains mois risquent d'être plus difficiles encore pour les locataires avec des petits budgets?
C’est exact. La forte inflation et le taux hypothécaire de référence qui va remonter dès le mois de juin vont faire augmenter les loyers des contrats de bail en cours. Donc oui, ça va clairement peser sur le budget des ménages à partir du deuxième semestre de 2023, puis en 2024 et 2025. Quant à la pénurie de logements, elle va pousser vers le haut le niveau des loyers initiaux à la conclusion du bail.
Quelles sont les autres voies possibles pour avoir davantage de loyers abordables?
Il faut que les entités publiques acquièrent un maximum de terrains pour les remettre à des coopératives d’habitation. C'est la meilleure solution, car elles ne cherchent pas un rendement et ont des loyers très abordables qui sont fondés sur les coûts réels. À Genève, vous trouvez des appartements de quatre ou cinq pièces entre 800 et 1200 francs grâce à ce système. On ne voit jamais ça sur le marché libre. À Zurich, il y a environ 25% de logements en coopérative. À Genève, c'est seulement 3 ou 4%, la marge de progression est énorme. C’est une question de volonté politique.
