Nach langem Anstieg ist bei den Mieten die Decke erreicht. Im vergangenen Jahr sanken die Angebotsmieten um 1.3 Prozent. Das sei der erste Rückgang seit dem Jahr 2000, stellte die UBS in einer Immobilienstudie fest.
Neubaumieten seien 2016 gar um 3.4 Prozent gefallen. Für das laufende Jahr erwartet die Grossbank einen weiteren Rückgang der Angebotsmieten um 1 Prozent. Das Hoch am Immobilienmarkt sei vorbei, sagte UBS-Immobilienspezialist Claudio Saputelli am Donnerstag vor den Medien in Zürich.
Aus dem Markt gebe es nur noch schwache Impulse. So lägen die Preise mittlerweile massiv unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Gleichzeitig würden die Leerstände steigen. «Der Immobilienmarkt Schweiz befindet sich im Abschwung», sagte Saputelli.
Die Leerstände von Mietwohnungen seien in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was Druck auf die Mieten ausübe. Die Zahl der Gemeinden, die eine sehr tiefe Leerstandsquote von 1 Prozent oder weniger haben, ist laut Saputelli seit dem Jahr 2013 um rund 30 Prozent gesunken. Auf der anderen Seite gibt es viel mehr Gemeinden mit sehr hohen Leerständen von über 7 Prozent.
In jeder vierten Gemeinde stehen über 5 Prozent der Mietwohnungen leer. Vor drei Jahren gab es dies nur in jeder sechsten Gemeinde.
Im Durchschnitt betrug die Leerstandsquote in der Schweiz im letzten Jahr bei den Mietwohnungen 2 Prozent. Das seien 50'000 Wohnungen und doppelt so viele wie beim Tiefstand im Jahr 2009, sagte Saputelli. Bei Neubauten seien die Leerstände gar bei rund 10 Prozent. Viel höhere Leerstandsquoten hätten auch Luxuswohnungen.
Insgesamt bewegten sich die Leerstände wieder auf das Rekordhoch von 1998 zu, als in der Schweiz im Schnitt knapp 3 Prozent aller Mietwohnungen unbewohnt waren.
Der merkliche Anstieg der Leerstände sei auf zwei Gründe zurückzuführen, hiess es. Einerseits habe sich das Bevölkerungswachstum verlangsamt. Die Einwanderung sei nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. «Der Sog des Arbeitsmarkts lässt nach», sagte UBS-Schweiz-Chefökonom Daniel Kalt.
Andererseits sind die steigenden Leerstände der robusten Bautätigkeit geschuldet. Von 2011 bis 2016 wurden jährlich 53'000 bis 58'000 Wohnungen bewilligt, wie es in der Studie hiess. Und die jüngsten Zahlen zu den Baubewilligungen deuteten nicht auf eine Verlangsamung hin, hiess es.
Eine wichtige Stütze des Wohnungsbaus sei die ungebrochen hohe Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern, die vermietet werden können. Vor allem institutionelle Investoren wie Pensionskassen oder Versicherungen kaufen diese Häuser, um mit ihrem Geld angesichts der tiefen Zinsen doch noch eine gewisse Rendite zu erzielen.
So würden aufgrund des Anlagenotstands immer höhere Preise für Mehrfamilienhäuser bezahlt. Im vergangenen Jahr sanken die Spitzennettorenditen in den Schweizer Grossstädten weiter von durchschnittlich 2.8 auf 2.6 Prozent.
Bei den Eigenheimen dürfte nach 17 Jahren Preisanstieg indes die Hausse vorbei sein. Das Ende sinkender Zinsen, ein nicht weiterer steigender Flächenverbrauch pro Kopf und stagnierende Einkommen dürften die künftige Wertentwicklung beeinträchtigen, hiess es.
Für das laufende Jahr erwartet die UBS stabile Preise für Eigentumswohnungen und nur einen leichten Preisanstieg von einem halben Prozent bei Einfamilienhäusern. «Wir haben in gewissen Gemeinden bereits zweistellige Preiskorrekturen bei Eigenheimen. Das ist ein Zeichen des Abschwungs», sagte Saputelli. (whr/sda)
