«Kann ich meine Hypothek bei jeder Bank erneuern?»

Michael (45): «Die erste Tranche meiner Festhypothek läuft dieses Jahr ab, die zweite 2021. Es existiert ein Schuldbrief. Ist es richtig, dass ich somit keine Konkurrenzofferten für die Ablösung der ersten Tranche einholen kann?

Lieber Michael

Du kannst zwar probieren, die fällige Tranche bei einem anderen Kreditinstitut finanzieren zu lassen. Das wird dir indes kaum gelingen. Grund ist der Schuldbrief, den du bei der Bank für den gesamten Hypothekarbetrag hinterlegt hast.

Teilung der Schuldbriefe

Um das zu vermeiden, wäre eine Teilung der Schuldbriefe in der Höhe der jeweiligen Tranchen möglich gewesen. Bei einer solchen Teilung fallen allerdings Kosten an. Diese können je nach Kanton mehrere tausend Franken betragen. Die Schuldbriefe stehen dann zudem nicht gleichwertig nebeneinander. Sie werden in sogenannte Ränge unterteilt. Der erste Rang ist der sicherste für die Hypothekargeber. Bei einer allfälligen Zwangsversteigerung der Immobilie werden Schuldbriefe im ersten Rang vor den nachfolgenden Rängen bedient. Deshalb favorisieren Banken Schuldbriefe im ersten Rang. Aber selbst bei einer Teilung der Schuldbriefe wird dir eine andere Bank nicht automatisch die fällig werdende Tranche finanzieren. Und wenn, dann lässt sie sich das höhere Risiko abgelten.

Laufzeiten aufeinander abstimmen

In deinem Fall gibt es nur einen Schuldbrief. Zudem liegen die Laufzeiten der beiden Tranchen mehr als zwei Jahre auseinander. Das ist ein Problem: In der Branche ist eine Ablösung der gesamten Finanzierung nur möglich, wenn sämtliche Tranchen innerhalb von zwei Jahren zur neuen Bank gelangen. Hart, aber wahr: Du steckst in einer Zwangsjacke. Der Wechsel zu einem günstigeren Finanzierungspartner ist somit kaum möglich.

Wann Tranchen sinnvoll sind

Umso mehr solltest du bei der künftigen Refinanzierung deines Eigenheims folgende Punkte beachten: Eine Aufteilung der gesamten Hypothek in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten ist vor allem bei bevorstehenden grösseren Zahlungseingängen sinnvoll, wie etwa Erbschaften oder die Auszahlung einer Lebensversicherung. So kannst du jeweils eine gesamte Tranche auf einen Schlag zurückzahlen.

Falls dem nicht so ist und du dennoch die Gesamtschuld auf verschiedene Tranchen aufteilen willst, beachte die Laufzeiten. Diese sollten nicht mehr als zwölf bis 18 Monate auseinanderliegen. So lässt du dir die Option für eine vorzeitige Ablösung der Hypotheken offen. Grundsätzlich gilt: Finanzierungen von Immobilien sind immer ohne Eile aufzugleisen.

Viele Grüsse von Comparis.ch