Bundesrat will Immobilienkäufe aus dem Ausland stärker einschränken
Er hat am Mittwoch entsprechende Anpassungen des Gesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland - bekannt als Lex Koller - in die Vernehmlassung geschickt. Bis am 15. Juli können sich interessierte Kreise zu den verschärften Regeln äussern.
Der Bundesrat begründet seine Pläne damit, dass der Wohnraum in der Schweiz aktuell aus verschiedenen Gründen knapp geworden sei. Auch mit Blick auf die SVP-Initiative gegen eine 10-Millionen-Schweiz sei eine Rückbesinnung auf den Zweck der Lex Koller wichtig.
Justizminister Beat Jans hatte eine Verschärfung der Bewilligungspflicht im vergangenen Jahr angekündigt. Damit solle es ausländischen Personen erschwert werden, zu viel Wohneigentum in der Schweiz zu erwerben. Zudem wolle der Bundesrat den gemeinnützigen Wohnungsbau fördern, damit es erschwingliche Wohnungen gebe.
Verschiedene Verschärfungen
Konkret sollen Bürgerinnen und Bürger von Staaten ausserhalb der EU und der Efta, sogenannte Drittstaatenangehörige, künftig eine Bewilligung einholen müssen, wenn sie eine Wohnung in der Schweiz kaufen wollen. Ziehen sie weg, sollen sie zudem verpflichtet werden, ihre Immobilie innert zwei Jahren wieder zu verkaufen.
Für Personen im Ausland - auch solche aus der EU und Efta - sollen zudem strengere Regeln gelten, wenn sie Geschäftsimmobilien erwerben wollen. Nutzen sie das Grundstück für den eigenen Betrieb, soll dies weiterhin ohne Bewilligung und unbegrenzt möglich sein. Der Bundesrat möchte jedoch reine Kapitalanlagen verhindern. Deshalb sollen Personen im Ausland Geschäftsimmobilien nicht mehr kaufen dürfen, wenn sie diese vermieten oder verpachten wollen.
Weiter soll der Kauf von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland eingeschränkt werden. Der Bundesrat will zu diesem Zweck die jährlichen Bewilligungskontingente der Kantone reduzieren. Ausserdem sollen Personen im Ausland wieder eine Bewilligung einholen müssen, wenn sie die Ferienwohnung oder die Wohneinheit in Apparthotels einer anderen Person im Ausland verkaufen.
Als weitere Verschärfung soll es Personen im Ausland grundsätzlich untersagt werden, börsenkotierte Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften und regelmässig auf dem Markt gehandelte Anteile an Immobilienfonds zu erwerben.
Wirtschaft warnt
Die Verschärfung der Lex Koller wurde in jüngerer Vergangenheit auch im Parlament diskutiert. Hängig ist etwa eine Motion von Nationalrat Thomas Aeschi (SVP/ZG), der das Rückgängigmachen der Lockerungen in der Lex Koller fordert. Nun kommt ihm der Bundesrat zuvor.
Während die Polparteien SVP, SP und Grüne einer Verschärfung positiv gegenüberstehen, gibt es aus der Wirtschaft Kritik. «Eine eventuelle Verschärfung dürfte unseres Erachtens dem Standort Schweiz und den lokalen Investoren schaden und einen geringen Beitrag zur Lösung der bestehenden Probleme auf dem Immobilienmarkt leisten», hiess es in einer im Mai 2025 veröffentlichten Analyse der UBS, nachdem der Bundesrat seine Pläne skizziert hatte.
Immobilienexperten sehen die Änderungen insbesondere mit Blick auf den Ferienwohnungsmarkt kritisch. «Ausländische Anleger spielen für den Ferienwohnungsmarkt in Topstandorten eine bedeutende Rolle», so die UBS. Eine Verschärfung der Gesetzeslage würde wohl zu einem Preisrückgang führen, zumindest im gehobenen Segment.
Generell sei eine «umfassende» Verschärfung aber eher unwahrscheinlich. Denn bereits im November 2024 habe der Bundesrat argumentiert, dass solche Schritte nur schwer umzusetzen seien. Beispielsweise würde es der Anpassung mehrerer internationaler Abkommen bedürfen. Der Bundesrat schreibt im erläuternden Bericht zu den geplanten Änderungen der Lex Koller, dass diese im Rahmen der völkerrechtlichen Verpflichtungen der Schweiz erfolgen sollen.
Kritische Studie mitgeliefert
Eine extern vom Bund in Auftrag gegebene Regulierungsfolgeabschätzung, die ebenfalls am Mittwoch veröffentlicht wurde, sieht staatliches Handeln zur Lösung der aktuellen Probleme auf den Wohnungsmärkten als dringend notwendig an. Eine Verschärfung der Lex Koller wäre gemäss dieser Analyse allerdings nicht hilfreich, sondern würde die Probleme tendenziell verstärken - insbesondere bei Grossprojekten.
Der Bundesrat erachtet die vorgeschlagenen Verschärfungen dennoch als notwendig, wie er im Bericht zur Vernehmlassungsvorlage schreibt. Diese wirkten einer Überfremdung des Bodens durchaus entgegen.
«Die vorgeschlagenen Verschärfungen sind moderat und führen zu keinen nicht vertretbaren Auswirkungen auf die Volkswirtschaft und den Tourismus, bleibt der Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Personen im Ausland doch unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin möglich.» Allerdings schränkt auch der Bundesrat ein, dass die Massnahmen keineswegs alle Probleme lösen würden. (sda)
