Mieter können noch länger mit stabilen Mietzinsen rechnen
Gute Nachrichten für Wohnungsmieter: Generelle Mietpreiserhöhungen sind in der Schweiz auf mittlere Sicht nicht in Sicht. Der für die Berechnung entscheidende hypothekarische Referenzzinssatz bleibt vorerst unverändert. Er dürfte gemäss Experten auch noch länger tief bleiben, soweit der Iran-Krieg die Rechnung nicht durchkreuzt.
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) beliess am Montag den Referenzzinssatz auf seinem historischen Tiefststand von 1,25 Prozent. Der Schritt war keine Überraschung: Von der Nachrichtenagentur AWP befragte Analysten hatten mit dieser Entwicklung gerechnet.
Durchschnittszinssatz weiter leicht rückläufig
Konkret ging der Durchschnittszinssatz der ausstehenden Hypotheken noch einmal leicht auf 1,31 Prozent zurück, von 1,32 Prozent bei der letzten Publikation vor drei Monaten. Damit entfernt sich der Zinssatz etwas von der Schwelle von 1,37 Prozent, die eine Erhöhung auslösen würde.
Der Referenzzinssatz wird vom BWO alle drei Monate publiziert und kaufmännisch gerundet. Beim Über- oder Unterschreiten der Rundungsschwelle steigt oder sinkt er gleich um 0,25 Prozentpunkte. Zuletzt war er im September 2025 auf das aktuelle Niveau gesunken.
Durch den Inflationsschub nach der Corona-Krise gab es 2023 und 2024 gleich zwei Erhöhungen, mit den damit verbundenen teils recht deutlichen Mietzinserhöhungen. Seit Ende 2024 geht der Durchschnittszinssatz wieder langsam zurück und hat nun einen Boden gefunden.
Bei einer Erhöhung des Referenzzinssatzes können Vermieter den Mietzins um 3,0 Prozent erhöhen und bei einer Senkung besteht der Anspruch auf eine Reduktion um 2,91 Prozent. Bei Mietverträgen, die einen höheren Referenzzinssatz zur Basis haben, können Mietende jeder Zeit bei ihren Verwaltungen eine Senkung beantragen.
Der konstante Referenzzinssatz ist für Mietende eine gute Nachricht. «In einem angespannten Wohnungsmarkt, der durch hohe Angebotsmieten und eine begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum geprägt ist, bedeutet ein unveränderter Referenzzinssatz eine Entlastung», schreibt Michelle Müller, Analystin der Migros Bank.
Anstieg erst 2027 erwartet
Das Zinsniveau dürfte den Analysten zufolge auch noch länger auf dem niedrigen Niveau verharren. Erst Mitte oder Ende 2027 sehen Marktbeobachter wieder die Möglichkeit für einen Anstieg.
Die grösste Unbekannte ist jedoch der Iran-Krieg. Sollte die Inflation durch diesen unerwartet deutlich angeheizt werden, könnte die Schweizerische Nationalbank (SNB) zu einer schnelleren Leitzinserhöhung gezwungen sein. Schlagartig höhere Leitzinsen könnten den Referenzzinssatz daher schon Ende 2026 oder Anfang 2027 wieder über die Schwelle für einen erneuten Anstieg treiben.
Aktuell erachten Analysten diese Entwicklung aber als eher unwahrscheinlich. Zudem verändern sich die Zinsen relativ träge, was ebenso gegen einen baldigen Wiederanstieg spreche.
Weiteres Absinken nicht zu erwarten
Obschon der Leitzins der SNB seit Mitte 2025 bei null verharrt, sei ein noch tieferer Referenzzins derzeit nicht zu erwarten. Für einen solchen Rückgang müsste der Leitzins der SNB deutlich in den negativen Bereich gehen, sagen Ökonomen.
Auch in der Zeit der Negativzinsen von 2015 bis 2022 wurde dieses Niveau nie erreicht. Im aktuellen Zinsumfeld ist daher ein weiterer Rückgang unwahrscheinlich. (awp/sda)
